七寶萬科廣場別出心裁開出了“老公寄存室”，瑞虹月亮灣力爭再造一個“新天地”……最近，越來越多的社區商業不僅新意迭出、抓人眼球，而且大有升級轉型、風頭漸勁之勢。

這些現象不是偶然。相比一些大型購物中心里的人少冷清，一些社區型的商業經營確實有聲有色。這是否意味著，“小而美”的社區商業將成為未來商業的新增長點？今后的社區商業，又將會形成怎樣的發展趨勢？

新建大居社區商業，隨人口導入逐漸完善

社區商業，簡單來說就是以一定地域的居住區為載體，以便民利民為宗旨，以提高居民生活質量、滿足居民綜合消費為目標，提供日常生活需要的商品和服務的屬地型商業。理論上總建筑面積不超過5萬平方米，核心輻射圈半徑為1-1.5公里。

根據《上海市商業網點布局規劃(2014-2020)》，全市規劃15個市級商業中心、56個地區級商業中心。同時構建完善“市級商業中心、地區級商業中心、社區級商業中心、特色商業街區”為核心的“3+1”實體商業和“網絡終端+網上商店+快遞配送”為核心的網絡零售商業。至2020年，本市規劃商業設施建筑總量控制在7000-7500萬平方米，年平均增長2.6-3.6％。

上海社科院應用經濟研究所研究員顧建發注意到，15個市級商業中心全部分布在上海600平方公里以內的外環線以內區域，地區級商業中心則外環以內19個，外環以外37個。按照上海2500萬人口來算，人均商業面積達3平方米，超過國際一般城市1.3—1.5平方米的平均水平。

不過，商業分布明顯不均。相對外環以內而言，外環以外不僅沒有一個市級商業中心，即便37個地區級商業中心放在5000多平方公里的土地面積來看，也是比較稀疏的。社區商業中心同樣是如此。此外，很多新建大居的社區商業相對缺乏，正隨著人口的不斷導入逐漸完善中。

這份規劃也表示，要限制超大型和大型商業網點的過度建設。注重功能定位、業態配比、品牌引進，盡可能實現差異化發展，避免無序競爭和重復建設。因此控制一些地區商業的過度發展，而培育重點地區的商業發展，完善它們的社區商業，應成為發展趨勢。

留住家門口的客流，個性和體驗是關鍵

在采訪中，不少人都表示“看好社區商業”的發展。退休阿姨李念的話可能頗具代表性：“畢竟每天都面臨‘開門七件事’，柴米油鹽、還有些日常消費品需求肯定想在家門口解決，那些比較高檔點的商品偶爾去大商場里買點。”

不過，要想真正把社區商業經營好，也并不容易。上世紀90年代開始，社區周圍的一批大賣場一哄而上，一定程度上滿足了市民日益增長的日常消費品需求。然而，由于同質化競爭和電商沖擊，不少大賣場已經出現了經營蕭條甚至關門的情況。在很多街道，都有大潤發、沃爾瑪、家樂福、世紀聯華等并存的布局，超市基本以中老年人消費者為主。一些大賣場已在轉型調整中。

記者注意到，很多新型的社區商業瞄準居民的最迫切需求，主打親子牌，同時加大了餐飲比例。但是即便日益旺盛的親子消費需求也不并是那么好抓住，不少社區的親子商鋪都存在平日冷清的問題。也因為這個原因，商家的調整升級始終沒有停止。

對此專家認為，對開發商來說，餐飲及親子業態均有租金支付水平低的問題，且親子業態屬于周末型消費，平時較難為社區商業帶來人氣。所以，餐飲及親子更適宜作為社區商業聚客的引擎，而不一定是占比最高的業態。從趨勢看，社區商業的服務功能將日趨多元化、復合化，將從過去只提供商品和服務，轉變為提供生活方式場所。提供的服務范圍也更加寬泛，具體表現為3種主要需求：即更加注重以兒童游樂、早教、親子活動為主的家庭消費需求；以居家養老、老年保健、上門服務等為主的老年群體消費需求；以商務聚會、洽談、休閑、社交等功能的商務需求。

而社區商業成功的主要因素則包括：社區成熟度、人口與商業規模匹配度、對屬地客群消費偏好的精準把握、對區域資源的精準把握、商業整體定位的準確性、商業的主題塑造是否能形成差異化，擴大輻射范圍等。

因此，對主打社區商業的商家來說，運營者需經過前期扎實調研，以個性化的方式，恰如其分地滿足周邊居民的實際需求，依然是王道。同時，要留住家門口的客源，打出與大型商業中心的差異化牌也十分重要。一般來說，社區商業以滿足居民亟需的日常消費品為主，也就是將大型購物中心里最與生活息息相關的業態帶到了住家附近，不需要主打高檔品牌。此外，良好的體驗感尤為關鍵。比如親子商場，是否擁有自身的精準定位，是否設有兒童游樂區、休息區、母嬰室，周邊的無障礙設施是否跟上都需要考慮。

互聯網+社區商業模式，線上線下融合是趨勢所在

隨著城市中心區人口向外圍遷移，城市呈現多中心發展態勢，為滿足居民就近購物的需求，政府在城市非核心地段規劃居住區時，新出讓的土地中增加了商業的比例，社區商業成為住宅開發商的必選題。

而中國大型購物中心經歷“井噴式”發展階段，未來投資趨于理性。位于“最后一公里”的社區商業為居民的生活帶來了便利，也為投資者帶來商機。與此同時，社區商業因其便利性在一定程度上弱化了電商沖擊，發展空間較為穩定。

上海社區商業歷經20多年的大力發展，建筑形態已經從住宅底商及街鋪，逐步演變為集中式購物環境；業態更為復合化；購物環境也更舒適，更具體驗感，社區商業已從對居民物質需求的滿足，發展到對精神層面的滿足。

業內人士通過對上海不同區位案例的研究表明，城市非核心區的社區配套相對較少，對社區商業的需求更為明顯。而城市中心區的商業密集，對社區商業構成威脅，這里的社區商業面臨更大的競爭壓力，商業定位調整及業態品牌調整更為頻繁。

未來的社區商業，將會有這樣幾個關鍵詞：品牌化、互聯網概念植入、社交平臺，更多的場景化和場所感的營造，更多的體驗式消費，越來越多融合了線上線下資源的O2O平臺，將為居民提供了更便利更多樣化的服務。

相比于一些主打線上購物的社區超市，顧建發更看好永輝超市的經營模式：“它在嘉善路有一個經營店，是將原有的社區菜場改造而成的，主營生鮮，維持了原有的價格，線上線下雙渠道并行發展。既可以讓不熟悉網絡的老年人在店內購物，也可以讓年輕人通過線上下單送貨到家。”

他認為，可以預見的是，隨著技術創新推動渠道創新，社區商業新業態新模式將不斷涌現。社區商業也是可以培育壯大的，比如大寧地區的社區商業因為經營有道，不斷擴大規模，從而轉型升級為地區級乃至市級商業中心的路徑，同樣值得借鑒。

（來源：上海觀察 周楠）