面對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運作的一片哀鴻，相信馬云沒少被冠上摧毀中國實體商業(yè)的大黑帽。我認(rèn)為：并不是中國商業(yè)地產(chǎn)市場的繁榮不再，造成今天商業(yè)地產(chǎn)（泛商業(yè)地產(chǎn)）一片哀鴻的根本原因并不是馬云的電商；嚴(yán)格說，馬云的電商最多只不過沖擊小百貨而已，與你的項目開發(fā)何干？

最為關(guān)鍵的問題還是出在開發(fā)商自身。

以本人所在的成都市場為例——

截止2016年底，成都商業(yè)地產(chǎn)存量已達520多萬平米，按目前去化速度約需14年消化;成都商業(yè)地產(chǎn)極度“過剩”已是不爭的事實!2016年成都原本預(yù)計開業(yè)的43個項目中只有十個開業(yè)、三十三個延期。例如：備受市場期待的鵬瑞利國際健康醫(yī)療中心曾宣稱將在今年6月開業(yè)，而最新開業(yè)時間已推遲到2017年5月;佛羅倫薩小鎮(zhèn)-成都名品奧特萊斯從2015年下半年延期至今仍無開業(yè)消息;未來中心從2015年12月延期到2016年10月，之后又再次延期到2017年;另外還有茂業(yè)百貨、時代豪廷廣場、東方華大廣場、奧悅億象城等也經(jīng)歷了年內(nèi)多次延遲開業(yè)日期。如果加上原定于16年9月開業(yè)的成都國際皮革城和原定于2015年開業(yè)的花樣世界奧特萊斯，2016年延期開業(yè)的商業(yè)項目不少于35個。此數(shù)字尚未加上停工或爛尾的森悅中心、仁和香榭廣場和成都美國城。

這是不是說明成都市場的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)“窮途末路”了呢？不！同樣是成都，請看看這些案例——

2016年9月凱德商用信托CRCT以15.714億人民幣的價格收購凱丹廣場，此筆交易令凱丹前任業(yè)主Black Rock貝萊德獲益超過3億人民幣;

成都大悅城開業(yè)僅半年客流993萬人次，營業(yè)額4.6億元，車流70萬，出租率超95%，據(jù)內(nèi)部人士透露下半年經(jīng)營業(yè)績更加亮眼;

2015年成都太古里銷售業(yè)績達19億人民幣，預(yù)計2016年將超過30億。

在同樣競爭激烈的市場環(huán)境下，為什么有的項目一騎絕塵業(yè)績傲人，而有的項目卻日薄西山黯淡收場?甚至連某些不乏實力和資源的大型房企也在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域鎩羽而歸呢?最簡單明白不過的道理就是：專業(yè)團隊才能干好專業(yè)的事!

現(xiàn)階段，中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運作市場亂象叢生——

      亂象一：住宅地產(chǎn)宏觀政策受限后，很多開發(fā)商跟風(fēng)商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、教育地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域，并將之前住宅開發(fā)的短、平、快的操盤理念和運作模式強行植入其中，其過程是只抓設(shè)計、工程，其短板是不懂招商、運營，其結(jié)果是市場上出現(xiàn)大量同質(zhì)產(chǎn)品。許多開發(fā)商深陷其中、難以自拔。

      亂象二：在個別商業(yè)地產(chǎn)成功案例名利雙收的誘導(dǎo)下，大批開發(fā)商因燥動而盲目效仿，以無知無畏的精神進軍城市綜合體、購物中心(shopping MALL)、偽主題地產(chǎn)等項目。不但稀釋和攪亂了市場，給真正運作商業(yè)地產(chǎn)的人加大了難度并增加了許多不要命的劣等對手。自身受到傷害的情況當(dāng)然不可避免。

      亂象三：都知道“磨刀不誤砍柴功”，“擅長的、適合的才是可為的”這個常理。但多元化拓展、創(chuàng)新精神往往被浮燥的心態(tài)所趨使，謀定而動一直被大多數(shù)轉(zhuǎn)型的開發(fā)商所忽略。他們根本不了解商業(yè)地產(chǎn)的運作規(guī)律，特別缺少充分的市場調(diào)研，更加欠缺整個項目如何才能開發(fā)運作成功的充分論證，且無專業(yè)過硬的實力型團隊支撐落地執(zhí)行，最終成為了“去庫存”的對象。

      亂象四：多數(shù)的開發(fā)商并沒有認(rèn)真領(lǐng)會政府城市區(qū)域商業(yè)規(guī)劃的前瞻性和遠景力，絕大多數(shù)泛商業(yè)地產(chǎn)用時間換空間的培育周期對于投入真金**和負債運作的開發(fā)商來說，結(jié)果自然相左。定位失準(zhǔn)、運作不力導(dǎo)致的資金斷鏈通常使不少的開發(fā)商吃盡苦頭、欲擺不能。就算是資金雄厚的開發(fā)商也往往會被迫采取各種手段，或被動持有后降低門檻讓商家進入，或饑不擇食把門檻拆掉，魚龍混雜、不倫不類的為開業(yè)而開業(yè)，使得規(guī)劃的初衷相去甚遠。不僅物業(yè)變現(xiàn)困難，保值增值也遙遙無期。這種折磨下演變出來的畸形形態(tài)必將給后期增添更多交叉而難解的隱患。

      亂象五：商業(yè)地產(chǎn)是把雙刃劍，運作得好會在投資收益、物業(yè)增值和品牌價值等方面遠超住宅地產(chǎn)，反之，則會成為燙手的山竽。切記，商業(yè)地產(chǎn)靠租售降價是難以得到市場認(rèn)同的。項目基于市場調(diào)研的產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計、業(yè)態(tài)組合、營策推廣、過程統(tǒng)籌、節(jié)點把控、執(zhí)行給力、收益測算、務(wù)實創(chuàng)新以及資源配置等，都考驗著決策層和執(zhí)行團隊的掌控能力和運作水平。同時，既要有前瞻性、引領(lǐng)性和超越性，又必須要有現(xiàn)實性和可落地性，二者不可或缺，其中出現(xiàn)任何短版，都可能導(dǎo)致項目預(yù)期的落空。

      亂象六：在現(xiàn)今中國政府嚴(yán)控資金進入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的極端政策現(xiàn)狀下，現(xiàn)金流是許多開發(fā)商難以回避的問題。這導(dǎo)致了他們企圖在最短時間內(nèi)將所有商鋪售完以迅速回籠資金，并不惜以售后返租等方式將風(fēng)險后置或轉(zhuǎn)嫁給投資者。但是售價與租金之間的倒掛形成了一個飲鴆止渴的惡性循環(huán)，投資者、商家與開發(fā)商的長遠利益均受到損害，短期現(xiàn)金流與長期利益的失衡是目前銷售型商鋪面臨的主要問題。

我的觀點——

1、本人及所服務(wù)的浦望聯(lián)行多數(shù)高管從事泛商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運作二三十年，成功運作過多個知名項目，也拯救過無數(shù)瀕臨爛尾甚至已經(jīng)數(shù)年荒廢的項目，創(chuàng)造了無數(shù)的業(yè)界佳績甚至神話，那是因為我們一直在做這行、一直在感悟這行、一直在研究這行!我們老老實實、認(rèn)認(rèn)真真、腳踏實地做好該做好的一切。真正要開發(fā)運作好商業(yè)地產(chǎn)(或泛商業(yè)地產(chǎn))必須溯本清源，回歸商業(yè)地產(chǎn)(或泛商業(yè)地產(chǎn))的運作規(guī)律上去!尊重商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)律、運作規(guī)律就必須要實實在在的地做好商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運作過程涉及到的市場調(diào)研、項目定位、規(guī)劃設(shè)計、活動推廣、招商落地、運營物管等每個版塊、每件事情及其關(guān)聯(lián)體系中的點點滴滴，這不是常規(guī)住宅地產(chǎn)開發(fā)短平快、賺大錢的思路和作風(fēng)能夠做好的事情;

2、商業(yè)地產(chǎn)(或泛商業(yè)地產(chǎn))的開發(fā)運作可以有創(chuàng)新，但絕不容忍投機!任何企圖簡單、省錢、省事、快捷的思路和想法在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運作過程中最終都會得不償失。要做好商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運作，不但該花的錢**不能省、該做的事一項不能缺，該走的路一步不能少，更要有培育項目、經(jīng)營項目，提供良好的平臺和政策讓商家把生意做好，甚至與商家共同把生意做好的理念和心態(tài);沉得下心、吃得了苦、熬得過關(guān)、受得起罪，去掉住宅開發(fā)過程中那種啥事都是錢搞掂、有錢就是爺?shù)淖源蟆�傲慢心態(tài)，做好過程中的點點滴滴。否則，切莫涉及商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域;

3、商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運作本質(zhì)是項目商業(yè)繁榮形勢下的運營收益和物業(yè)增值。以凱丹廣場收購案為例，通過良性的商業(yè)運營，原老東家BR獲得了資產(chǎn)溢價，新東家凱德通過即將到期租戶的組合調(diào)整獲得租金增長收入，而因為有穩(wěn)定豐厚的業(yè)績回報，商戶們也愿意以高額租金換得持續(xù)的良性經(jīng)營，真正形成了開發(fā)者、投資者、商戶多方共贏的局面。

4、要做到上述兩大方面，需開發(fā)運作團隊極具前瞻性、創(chuàng)新性和執(zhí)行力。但是，現(xiàn)在絕大多數(shù)住宅開發(fā)轉(zhuǎn)型過來的的開發(fā)商不僅不明白這些道理，甚至連為了這些必要的手段和方法付出足夠的時間和代價的準(zhǔn)備都絲毫沒有。某種意義上說，正是這些開發(fā)商不懂商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)運作才造成了今天大量商業(yè)地產(chǎn)的庫存。

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