聯商專欄：近年來，上海出讓的商業地塊主要集中在城市副中心商圈，以往聚焦于核心區發展的外資巨頭（如瑞安、新鴻基、崇邦、豐樹等）也紛紛向外開疆辟土；一批優秀的城市副中心地標級項目脫穎而出，上海商業分布日漸均衡。

上海目前新城購物中心中四個最具特色的典型案例杰出代表分別為：第一代（資深派代表）——開業9年歷經完整經營周期的西南商業地標仲盛世界商城，第二代（新城樞紐代表）——坐擁機場、高鐵、軌交三大城市門戶樞紐走日系精致TOD模式的虹橋天地，第三代（新生派代表）——崛起速度最快的開業即將滿3周年的七寶萬科廣場，第四代（未來派代表）——根據最新商業迭代現狀量身定制的南翔印象城MEGA。

一個有趣且值得思考的現象是，前三代的杰出代表均位于閔行。

根據中商數據對上海各區商業的普查，發現浦西擁有年營業額超過15億購物中心店王最多的區居然由城市副中心的閔行區獲得。擁有242萬常住人口的閔行區是上海僅次于浦東新區（504萬人口）的第二人口大區，對于就近消費有著巨大而迫切的需求，受仲盛世界商城等閔行購物中心拓荒先鋒成功的影響，引得華潤、凱德、萬科、瑞安、豐樹、龍湖、萬達、新鴻基等大批海內外巨頭紛紛加入閔行開發陣營，各具特色的區域型購物中心成功案例在閔行不斷增多。

據中商數據統計，閔行區目前已有22座單體面積在7萬方以上的大中型購物中心開幕，3座大中型購物中心即將開業，另有10座大中型購物中心規劃待建，贏得全市大中型購物中心數量與面積雙冠王的閔行區無疑已成為上海購物中心競爭最充分的區域，每個版塊均規劃有大型購物中心，從優質項目聚集度來看，仲盛、凱德、黑石、新鴻基四大巨頭匯集的莘莊商圈最有望成為閔行最閃耀的商業中心。

作為上海西南首開先河的超巨型購物中心（近30萬平方米）的仲盛世界商城，如何在短兵相接不進則退的環境下迭代進化，有效融入文化、時尚、白領、親子這些時代新標簽，去主動適應百舸爭流潮流變遷并脫穎而出是個蠻有趣的可借鑒案例。

TOD概念的軌交上蓋購物中心早已成為購物中心主力軍，由于近年來軌交與衛星新城建設的加速，軌交兩端原先的睡城也逐漸涌現出了一大批購物中心新銳，例如上海10號、11號、12號與13號線終點站的虹橋天地、江橋萬達、維璟廣場，蘇州1號線的永旺夢樂城園區店，杭州1號線的臨平銀泰城，北京4號線的凱德MALL天宮院，重慶1號線的龍湖U城天街……

隨著越來越多軌交端點綜合體地塊的出讓，許多機構紛紛向上海商業情報專欄打探此類地塊的商業前景與軌交端點購物中心成功案例。

據本情報官所見，論資歷最深，歷經培養期、成長期再到成熟期與調整期運營全周期而最具代表性的項目，當屬上海西南商業地標，位于上海1號線莘莊站的仲盛世界商城。故本文聚焦于上海仲盛世界商城9年運營之路，以此解碼軌交端點購物中心的突破點與成長模式。

仲盛世界商城SkyMall分階段運營志

項目培育期

2010-2012年：強勢主力店開路+悉心培育壘實地基

受2007-2009年環球金融危機影響，眾多外資品牌在中國放緩拓展步伐，彼時，莘莊尚處于商業荒漠期，針對周邊居民親子家庭與年輕人占比高的特性，仲盛世界商城策略性地選擇八大主力店次主力店于2010年9月正式開幕前率先迎客，家樂福超市、百安居家居有效滿足了周邊居民日常剛需，首次駐足非傳統商圈的百盛百貨、百思買電器、好樂迪KTV、一兆韋德健身大幅拉近了莘莊與市中心的時尚距離，全國首店的兒童職業樂園星期八小鎮、閔行區最高配置的高端影院CGV影城則成功吸引了大批親子家庭。

由于有效填補市場空白而成功截留以往流失至市區商場的客群，各大主力店均業績喜人——家樂福仲盛店的兒童類商品銷售高居上海家樂福第3位。百盛莘莊店更被百盛定為全國的樣板店，開業后銷售節節高升，2015年位于內環邊的百盛天山店轉型為城市奧萊百盛優客，而百盛莘莊店卻依然逆勢上揚不斷升級成為全國社區百貨的模范生。CGV影城折扣卡僅3天就辦理了1萬多張，2015年CGV影院莘莊店票房達4666萬居閔行第一全市第九。

培育期間的仲盛世界商城聚焦于保持項目的時尚定位和品味，持續不斷地舉辦各種新鮮有趣的活動預熱市場；帶著“世界就在這里”的基因，為閔行人民引進當時備受追捧的國際快時尚品牌ZARA、優衣庫、H&M、瑪莎、絲芙蘭等，讓西南地區的消費者近在咫尺地接觸世界品牌。彩蝶軒、禾綠壽司、洋蔥餐廳、避風塘、豆撈坊、望湘園等市區熱門餐廳的陸續進駐進一步帶旺了人氣；屋頂的溢柯國際花園生活中心開創了購物中心屋頂空間利用與場景美化的范例。

項目成長期

2013-2014年：建立“家，世界”的概念。餐飲發力+巧打親子牌+引發合家歡消費

伴隨項目出租率與人氣的不斷攀高，項目進入穩扎穩打的成長期，B1層強化引進高性價比的輕食單品，正豪大大雞排、手工糖果研究室、緣喜壽司各柜位顧客盈門，4樓美食層的伊秀壽司、外婆家、避風塘、57度湘等餐廳從午市到晚市的上座率都居高不下。

國際教育四大品牌（迪士尼英語、華爾街英語、英孚、樂寧教育）、首進購物中心的一對一教育機構昂立智立方等十多家特色教育商戶同步發力，吸引了大量的家庭消費者。

假日消費模式在仲盛形成：孩子上課，家長或購物消費或美容美發，中午/晚間聚餐，最后看場全家歡電影。3樓的兒童親子業態，無論是兒童樂園抑或童裝玩具，均業績長虹。

項目還敏銳地觀察到新城人均住房面積較大擁有更多養寵物的機會，繼率先在B2層引入閔行區首家寵兒寵物后，再度在B3層引入規模更大的寵物世家上海首店，兩家比鄰而居的寵物店不僅沒有彼此干擾，反而2家店均常年吸引了大量顧客。一家購物中心罕見地引入兩家寵物店并均獲得成功，這從側面印證了仲盛世界商城的家庭客群基礎之雄厚。

項目成熟期

2015-2017年：瞄準白領親子家庭持續品牌升級提檔+積極引入全市首店

開業第五年，項目勢如破竹順利進入成熟期，仲盛世界商城全面消除城鄉差異、全面接軌市區的同時，項目的年營業額也節節高升，成為西南地區巨型購物中心一哥，2016年更是突破22億元，成為業內美談。

項目借勢進行品牌升級，一方面為白領消費者持續引入更具格調的設計師品牌如Initial、MU、ROCOCO及高品質餐飲品牌如鹿港小鎮、小南國、精炙果木烤鴨等；另一方面仲盛世界成為倡導首店概念并積極給予潛力品牌扶持的第一家非核心商圈購物中心，韓國童裝品牌MILIBAM米粒班、鵝夫人、書庫咖啡、OTR路仩、韓國品牌Mordern House等眾多時尚品牌的上海首店甚至全國首店直接穿過核心商圈進駐莘莊仲盛世界商城。

以臺灣王品餐飲旗下第一個中式餐飲品牌鵝夫人為例，2015年9月在仲盛開出全國首店后迅速一座難求，并在2016年榮膺首批上海米其林餐廳，迄今鵝夫人仲盛店已蟬聯米其林榮譽多年，鵝夫人也由莘莊一家店擴展至全上海以及北京、武漢、杭州等地數十家門店。

處于成熟期的仲盛世界商城更多品牌則選擇重裝升級，快時尚品牌優衣庫等更乘勢擴店升級，側面可見這些品牌的信心。

項目細化期

2018-2019年：豐富業態+細分核心客群內在需求+搶占年輕潮流市場

針對5公里半徑商圈范圍內新增三大競爭對手，不再一味地提檔升級，而是根據核心商圈輻射范圍內不同客群的偏好更有的放矢地增加首店以差異化和時尚化豐富業態，提升項目遠距離客群輻射力。通過大數據比對“去偽存真”后聚焦的各股“真氣”包括年輕人喜歡的潮尚朝氣、兒童偏好的萌動靈氣、白領麗人的時尚洋氣、大家兒時記憶的情懷地氣、服務細節的人氣人心……

例如針對年輕人潮尚氣質在2樓歷時一年打造出動靜相宜的整合式全新零售體驗館——“制噪世界”，在這1萬平方米意指年輕人創造、吶喊自己心聲的世界；不但集合了Skechers、Nike beacon、Under Armour、the north face等多家國際知名運動潮流品牌；還有風尚舞蹈等身體律動館；除了“動”，館內還有屬于“靜”的業態，特色書店“中信理想家”旗艦店，集合了書店、咖啡店、及豐富的文創品牌，打造年輕人喜愛的新復合型文化業態；深受青睞的“天真藍”新型照相館；最潮酷的VR體驗店、時尚愛美的“牙齒整形”診所也將在新區域與大眾見面；更有多個年輕人喜歡的手作品牌連接該區域與外圍公區，給年輕人在2F更多停留空間和時間。

B1樓主打情懷牌，引入多家有情懷接地氣的餐飲老字號，諸如老徐匯、老盧灣、老黃浦三區居民最牽掛的白玉蘭食品、哈爾濱西點、大富貴點心。針對兒童偏好的萌動靈氣，利用屋頂空間引入充滿生機與互動的亞馬遜公園萌寵樂園全國首店，引入功夫貝比武術特色培訓、erellora愛洛拉童鞋首家體驗店、樂高專賣店。針對白領麗人的時尚洋氣，引入國際化妝品LANCOME與植村秀的閔行區首店，一條家居線下全國首店（與新天地附近的凱德LUONE與陸家嘴周圍的LCM置地旭輝廣場同時開業），側面可見項目的強勢……

升級會員體系，創新用五個動物形象組成的時髦家庭引領忠實會員品質消費。圍繞“一城，一世界”的理念，強化時尚定位，以多元的業態、愉悅的購物環境和豐富的主題活動，為消費者提供全方位的購物娛樂休閑新體驗的同時。持續優化動線與場景迭代，以人為本提升燈光衛生間，增加吸煙室等容易忽視的細節，加強與消費者內心鏈接贏得內心歸屬。

未來之路

未來，仲盛世界商城計劃改造外立面、打造沿街互動街區、建設通往地鐵站的連廊。不僅提升硬件設施，更提升服務，優化品牌。堅持不懈地做實商業基礎，鞏固階段性成果，同時，更加用心地推陳出新，無論面對機遇還是挑戰，始終為更好地鏈接商業與人之間而努力。

附仲盛世界商城最新品牌圍擋信息

（來源：聯商高級顧問團成員、聯商網上海商業情報專欄郭歆曄&上海購物中心協會聯合出品，數據支持：中商數據，部分圖片支持：商業咔kaga）