來源：一號地產｜ID：dichanyihao 作者：任之行

一號說：
巨頭的隱憂

在房企頻頻遇險之際，此時此刻的碧桂園（02007.HK）卻似乎頗有種閑庭信步的感覺，或是斥資百億元（一說資金沒有這么多）投資萬達商管Pre-IPO，或是又斥資百億元收購富力物業，堪堪都是大手筆。

也難怪碧桂園出手如此之豪，半年報顯示其賬面可動用現金1862.4億元，較之“現金王”萬科也不遑多讓。

不過，縱然如斯闊綽，碧桂園也沒有如期兌付的意思，一筆7.8億美元3年期的銀團貸款將于今年12月到期，據悉可以確定的是該筆貸款將續期一年。

囤積資金的謹慎之舉不知是否與銷售下滑有關，9月份碧桂園實現銷售額456.6億元和銷售面積576萬方，分別同比下降29.4%和24.2%，較8月跌幅有所擴大。

與此同時在投資力度上，碧桂園亦在降低意愿，2021年前三季度土地投資力度約30%，低于2020年全年約36.7%的水平。

銷售額波動劇烈 利潤率持續下滑

9月碧桂園實現銷售額456.6億元和銷售面積576萬方，同比大降低，環比略有上升；8月則實現452.1億元銷售金額和550萬方銷售面積，環比則呈現大幅下滑。

因為在6月、7月碧桂園業績不俗，分別實現銷售金額533.3億元、542.8億元，及銷售面積630萬方、650萬方。

顯然市場變化在頭部房企身上也呈現了劇烈波動。

其實下半年碧桂園打折促銷的消息就沒停過，在“金秋購房節”期間，碧桂園在鳳凰云線上購房平臺、天貓旗艦店、安居客平臺等多個平臺上，推出覆蓋全國203個城市超790個項目近兩萬套房源，其中房源優惠額度最低可至：

75折。

但是75折購房還不是最大限度優惠，早在2020年11月碧桂園曾推出7折購房，不過數量不多，全國72565套房源有多少套能達到7折呢？答案是：

400多套。

7萬套房源拿出其中400余套打7折，再拼命喊大喊“7折甩賣”。

看來碧桂園已經深得溫州皮革廠的銷售精髓。

不過一號君真的替碧桂園的營銷總們著急，前不久才召開的集團總裁會議，可是下了死命令：

誓保全年8000億銷售目標，每月800億目標，集團營銷承責完成，如年底未完成全年目標，程光煜請辭

單月800億目標，已經不是“跳起來，夠得著”的問題了，而是“跳出三界外，不在五行中”的偉力了。

要說單月800億，碧桂園也不是沒有過，去年11月就以842.1億元的月銷售額艷壓恒大，位居榜單首位。

但也就那么一次，靈光乍現，現如今還拿過去說事，不知道營銷線還買不買賬。

而在今年這樣的市場環境下仍要沖業績，只能采用降價促銷這一老招數了。如此則勢必進一步影響利潤率，事實上近年來碧桂園主營利潤率已處于連續下滑態勢，2018至2020年各年主營利潤率分別為20.67%、19.31%、17.13%，2021年6月末則為14.52%。

2018年至2020年，毛利率分別為27.03%、26.06%、21.8%。上述同期凈利率分別為12.81%、12.60%、11.69%。

今年中報，毛利率與凈利率則首度跌破20%和10%關口，分別降至19.7%、9.5%。

探究內情，向前追溯可以發現，2017-2018年土地市場過熱期間拿地帶來的影響，此時開始顯露出來。當時預計房價將會大幅上漲的房企，紛紛大舉擴張，但后來限價措施的實施極大地壓制了一些城市的利潤空間。

隨著薄利、虧損項目逐步結轉，可以預料的是，未來12-18個月間，碧桂園的利潤率將持續承壓。

標普預計，碧桂園2021-2022年毛利率將從2021年上半年的20%左右進一步下降至18%-19%；未來兩年碧桂園利潤率的壓縮將抵消營業收入的增長，導致EBITDA增速不高于2%。

有意思的是，似乎碧桂園并不將低利潤率歸因于拿地，卻稱是因為質量提升所致，

今年碧桂園中期業績發布會上，談及毛利率下行問題，碧桂園常務副總裁程光煜的回應就很直白：

“由于2019年下半年之后項目質量的大幅度的提升，所以銷售的毛利水平在2020年是低點”

原來利潤率高低是與項目質量掛鉤，并成反比？

“五星級的家”，誠不欺我。

一迭聲降價 傷了老業主的心

10月16日，在人民網地方領導留言板有一位天津的購房者給領導留言道，

“東麗湖碧桂園熙湖臺在售聯排屋昨天突然超低價售房，嚴重擾亂市場秩序。請有關部門予以糾正。”

據留言信息，這位老業主買的是東麗湖碧桂園熙湖臺在售聯排別墅，總價約在300-400萬元之間。可是碧桂園突然于最近“搞出兩棟樓以工抵房名義，一萬一平銷售。同樣房子，總價僅200-250萬，跟之前相比低了一百多萬。”

無獨有偶，在廣東惠州也有類似投訴，在一篇題為“惠州碧桂園違規降價，送首付，涉及騙取銀行信貸資金，破壞穩定”的投訴信中，老業主列舉碧桂園三個項目的違規銷售事項：

“惠陽碧桂園深薈城違規九折并在簽約當天送客戶40萬家私，可直接扣10個點套現，違規騙取銀行資金”；

“惠陽碧桂園南站新城送首付從17萬到46萬不止”；

“大亞灣城市之光送首付30萬”；

工抵房也好，送首付也罷，不過是換個面目降價大促，然而降價賣房這種事，只能悄悄地進行，大張旗鼓到處嚷嚷是收不到多少效果的，原因很簡單，購房人“買漲不買跌”的心理是一道難以逾越的門檻。

如果滿世界都知道碧桂園要大降價，且不說已經買了房的老業主會不會來退房，就是潛在購房者也要在心里打個問號：

“五星級的家”，誠不欺我？

精明如碧桂園的銷售精英們，自然懂得個中道理，只是兩害相權取其輕，比起單月800億、全年8000億銷售目標之重壓，只能死馬當活馬醫了。

但是這種近乎寅吃卯糧的銷售策略，雖能讓碧桂園短期獲利——國慶黃金周銷售額兩三百億元——但長期看勢必影響房地產整體市場，將房價下跌的恐慌情緒傳遞給購房者，造成市場更為劇烈的波動。

既是頭部房企，理應考量市場擔當才是，“老大哥”不知何時才能成為真正的“帶頭大哥”。

囤倉三四線 危機潛藏 

2021年中期財報，恒大負債1.95萬億，成為負債最高的房企，碧桂園負債1.76萬億，排名第二，萬科負債1.52萬億，位居第三。

有息負債方面，恒大、碧桂園、萬科三家分別為5700億、3243億、2697億；持有現金上，三家分別為867億、1679億、1952億。

無論從哪個指標來看，碧桂園都居于中游，較之恒大穩健，較之萬科則略顯激進。

之所以說略顯是因為還沒有對比兩者的土儲，如果對照來看可以發現碧桂園將太多的資金消耗于三四線及以下能級城市，未來恐難以輕易消化。

從土儲總量來看，截至今年上半年，碧桂園已獲取權益可售資源1.69萬億元，其中目標三四線城市權益可售資源為8715億元，占比51.57%。

三四線占比過半土儲備之外，碧桂園在上半年仍在提高三四線拿地比例。數據顯示，今年上半年，碧桂園共獲取219幅土地，共斥資884億元，按照權益金額占比計算，62%分布在三四線城市。

面粉價格很能說明問題，2021上半年，萬科拿地均價7213元/平方米；碧桂園拿地均價為：

3346元/平米。

這就是為什么碧桂園總能打折銷售的理由。

為何碧桂園如此熱衷于三四線拿地？除了表面冠冕堂皇的“敢于順勢打破諸多既有定律，長遠看好三四五線城市”，更核心的原因恐怕還在于主席楊國強的認知：

“隨著農民工工資的上升，他們產生了居住改善的需求。他們不會在房價駭人的大城市買房，也不會在缺乏醫療和學校配套的農村住，因此，最大可能會在有學校和醫療等基本配套、房價在1萬元/平方米以下的城鎮居住。”

我單知道“一個人永遠賺不到超出自己認知范圍以外的錢”。

想不到竟然連首富也不例外。