來源：一號(hào)地產(chǎn) ID：dichanyihao

日前，金科股份（000656.SZ）發(fā)布了10月份經(jīng)營簡報(bào)，數(shù)據(jù)很感人。

讓一號(hào)君不得不再一次提起2020年底，金科股份鄭重其事地向外界宣布了“5年計(jì)劃”，即2025年將沖擊4500億元銷售額。

按照這個(gè)規(guī)劃，當(dāng)時(shí)的測算是金科的全口徑銷售額年平均增長率要達(dá)到15%以上。

彼時(shí)一號(hào)君就指其為“放衛(wèi)星”，在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策幾乎明牌的情況下，出臺(tái)的這一份規(guī)劃竟然沒考慮到政策調(diào)控的影響。

所以，現(xiàn)實(shí)的“打臉”來得很快，而且很疼。

前10月完成率僅64.6%，全年目標(biāo)無望

經(jīng)營簡報(bào)顯示，金科股份今年10月單月銷售額為154億元，銷售面積約201萬平方米，分別同比下降39.84%、22.39%；

1-10月份累計(jì)銷售金額1616億元，銷售面積1663萬平米，較去年同期分別同比下降6.54%、1.01%。

由此，金科股份銷售額實(shí)現(xiàn)了單月、累計(jì)的銷售金額、銷售面積的全面下降。

（金科股份10月份業(yè)績簡報(bào)）

而相對(duì)全年度2500億元的銷售目標(biāo)，金科股份目前10個(gè)月的目標(biāo)完成率僅為64.6%，較全年度目標(biāo)還差了近900億元。

在接下來的兩個(gè)月要完成近900億的銷售額，這基本沒可能，在金科股份歷史上都沒完成過這樣的銷售數(shù)據(jù)。爽約全年度目標(biāo)已成板上釘釘?shù)氖虑椤?

值得一提的是，金科股份64.6%的目標(biāo)完成率，在目前克而瑞地產(chǎn)研究公布的前30強(qiáng)房企中，除恒大、富力之外，倒數(shù)第一。

除了銷售額和銷售面積同比大幅下滑至外，我們發(fā)現(xiàn)金科股份的銷售均價(jià)更是出現(xiàn)了斷崖式下滑！

今年上半年金科股份銷售金額1021億元，銷售面積1005萬平米，銷售均價(jià)約10159元每平；

7月份銷售均價(jià)11773元每平；

8月份下滑至9920元每平；

9月份直線下滑至7958元每平；

10月份更是進(jìn)一步跌至7661元每平；

短短三個(gè)月，較7月份的銷售均價(jià)跌去35%！

也就是說，相較7月份相比，金科股份已經(jīng)在六五折賣房了！而且還賣的不怎么樣！

銷售均價(jià)和銷售額的大幅下滑，意味著金科股份的回款現(xiàn)金流將更加少，以及未來的利潤空間也將進(jìn)一步壓縮。

隨著銷售業(yè)績的走低，金科股份的其他風(fēng)險(xiǎn)料將逐漸顯現(xiàn)。

擔(dān)保金額占凈資產(chǎn)超200%

金科股份下半年很忙，忙著在給控股子公司和參股公司提供融資擔(dān)保。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，下半年以來金科股份對(duì)控股和參股公司的擔(dān)保公告就達(dá)13次之多。

根據(jù)最新一份的擔(dān)保公告，11月16日，金科股份為3家控股子公司提供連帶責(zé)任擔(dān)保，合計(jì)擔(dān)保金額約15.83億元。

上述3家公司分別為天津?yàn)I奧、濟(jì)南俊通及南京常俊。其中，天津?yàn)I奧接受約2.48億元借款，總期限不超過24個(gè)月；濟(jì)南俊通接受11億元貸款，期限3年；南京常俊接受約2.35億元的投資款項(xiàng)，期限不超過24個(gè)月。

公告顯示，截至2021年10月末，金科股份對(duì)參股公司提供的擔(dān)保余額為173.72億元，對(duì)子公司、子公司相互間及子公司對(duì)公司提供的擔(dān)保余額為596.56億元；

上述兩項(xiàng)，金科股份的合計(jì)擔(dān)保余額為770.28億元，占公司最近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的208.62%！

如此之高比例的凈資產(chǎn)擔(dān)保額，不得不讓人擔(dān)心此類擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，特別在房地產(chǎn)行業(yè)整體流動(dòng)性緊張的情況下。

即便自己的子公司沒問題，參股公司的合作方出現(xiàn)了流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，也將會(huì)因?yàn)樾庞脫?dān)保累及金科股份。

這類擔(dān)保或?qū)⒊蔀榻鹂乒煞莸囊粋�(gè)“定時(shí)炸彈”。要知道，上一家如此高比例凈資產(chǎn)擔(dān)保的2000億級(jí)房企陽光城，目前已經(jīng)陷入了流動(dòng)性危機(jī)。

業(yè)績堪憂的三季報(bào)，財(cái)務(wù)總監(jiān)辭職

從金科股份的三季報(bào)中，或許更能發(fā)現(xiàn)其業(yè)績風(fēng)險(xiǎn)臨近。

三季報(bào)顯示，截止到今年三季度，金科股份實(shí)現(xiàn)營收636.8億，同比增長33.44%，凈利潤僅增長8.94%至60.75億元。

從增速來看，這是典型的增收不增利。

不過歸母凈利潤和扣非凈利潤更加表現(xiàn)“感人”。

歸母凈利潤45.28億元，同比僅增2.04%；而扣非凈利潤和陽光城一樣，都呈現(xiàn)了兩位數(shù)的下滑，同比負(fù)增長14.81%至34.66億元。

但就這個(gè)利潤數(shù)據(jù)，都借助了公允價(jià)值變動(dòng)收益這一財(cái)報(bào)美顏神器！

三季報(bào)顯示，三季度公允價(jià)值變動(dòng)收益同比大增188.08%！至5.86億元。

也就是說，金科股份三季度中凈利潤的近10%都是紙面財(cái)富，并不能帶來真金**的現(xiàn)金流。

此外，金科股份三季度的毛利率進(jìn)一步降至19.52%，較年初下降了3.64個(gè)百分點(diǎn)，同比下滑22.48%；凈利率也較年初下降1.52個(gè)百分點(diǎn)至9.54%。

凈資產(chǎn)收益率（ROE）也同比下滑21.3%至12.08%

三季度業(yè)績差的原因，主要還是成本的上升。整體的營業(yè)成本就增長43.52%至512.5億元；銷售費(fèi)用也大增47.11%至21.97億元，管理費(fèi)用增加17.47%至25.69億元等等。

業(yè)績不好，總要有人背鍋么。一般來說么，誰的鍋誰背走，財(cái)報(bào)不好看，財(cái)務(wù)總就要下課。

果然，11月13日，距離三季報(bào)發(fā)布過去不到半個(gè)月，金科股份就發(fā)布了執(zhí)行副總裁兼財(cái)務(wù)總監(jiān)李華離職的公告。

公告的說法是“李華先生已臨近法定退休年齡，根據(jù)公司對(duì)其工作的調(diào)整安排，李華先生向公司提交書面辭職報(bào)告，其辭去執(zhí)行副總裁兼財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人后將繼續(xù)在公司工作。”

事實(shí)上，李華今年才58歲，2011年從銀行高管任上出任金科股份副總裁兼財(cái)務(wù)總監(jiān)至今已10年，還遠(yuǎn)未到達(dá)法定退休年齡。

更值得玩味的是，公告既然說臨近法定退休年齡，為何辭職后還要繼續(xù)在公司工作？

如果不是因?yàn)殡y看的三季報(bào)業(yè)績，李華先生會(huì)“下課”嗎？

至于其他諸如三季報(bào)中披露的經(jīng)營性現(xiàn)金流、籌資性現(xiàn)金流、投資性現(xiàn)金流，以及其背后的關(guān)于應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款的高比例增長；永續(xù)債規(guī)模的翻倍增長；

還有境內(nèi)外債券的存量風(fēng)險(xiǎn)，信托、應(yīng)收賬款等非標(biāo)甚至表外融資，我們可以下一期再詳細(xì)拆解分享。