來源：一號企業家作者：朱虛侯

一號說：亦道春風為我來

以住建部部長倪虹的話說，房地產之于中國經濟的“456”，信貸占比40%、地方財力占比50%、居民財富占比60%。簡而言之：

房地產牽一發動全身。

也正因此，地產行情走勢起伏不定時，市場更迫切希望有典型房企的出現，可以顯現行業穩健與韌性的一面。

回顧2022年，樓市深度調整之表現，無論是在投資、施工、新開工等各項指標均出現較大回調，特別是新房成交同比下降27%，土地購置面積同比下降53%。

“面包”與“面粉”一同掉坑里了。

轉機如東方魚肚白，顯現于2023年開年之際，3月15日，國家統計局公布1—2月份全國房地產開發投資變動情況：

房地產開發投資增速、商品房銷售面積及銷售額增速、房企開發到位資金和國房景氣指數四大指標，均完成筑底，并呈跳升趨勢。

但并不能因之而過于樂觀后市，大局未曾有變，財報顯示多數房企仍要“曳尾于涂”，真正走出債務泥潭的仍屬“少數派”。

抬頭看天，乍暖還寒

“晴雨表”反映出來“回暖”跡象，不妨從四大指標上逐一拆解驗證。

首先，來看開發投資端情況，筑底漸成。

2023年1-2月全國房地產開發投資13669億元，同比下降5.7%；但降幅較2022年全年（-10%）收窄4.3個百分點。

其中，住宅投資10273億元，下降4.6%，較去年回升4.9個百分點。

開發投資較去年全年回升，但增速仍于底部區間運營。

2022年1-12月全國房地產開發投資132895億元，比上年下降10.0%；其中，住宅投資100646億元，下降9.5%。

2022年全國房地產開發投資情況/國家發改委綜合司

比慘大會早在2022年已經開過了，2023年逐漸收斂。

今年1-2月新開工同比降9.4%，降幅較2022年全年（-39%）收窄。竣工方面，1-2月竣工同比增8.0%，2022年以來單月增速首次轉正。

新開工持續筑底，竣工同比轉正，反映出弱復蘇預期及保交付壓力。

其次，再來看銷售端變化，煙花易冷。

1-2月全國商品房銷售面積、銷售額同比降3.6%、0.1%，其中住宅銷售面積下滑0.6%、銷售額增長3.5%，住宅銷售額增速自2021年7月以來首次轉正。

在所有指標中，銷售指標最能刺激購房者神經。放長周期看，今年1-2月銷售規模僅低于2021年同期水平，確實引起市場上有關購房熱度回升的響應。

但同時也要看到，1-2月份市場的復蘇既是前期積壓的購房需求補償性釋放，也是貸款、限購放松等政策利好的助推。

一波煙花般燦爛的短時交易量攀升，并不意味著市場就此快速升溫，成色仍需持續觀察、驗證。

第三，房企開發到位資金，仍是難念的經。

去年是房企債務危機全面爆發的一年，開發到位資金更是愁云慘淡。

看一組數據，2022年，房地產開發企業到位資金148979億元，比上年下降25.9%。

其中，國內貸款17388億元，下降25.4%；利用外資78億元，下降27.4%；自籌資金52940億元，下降19.1%；定金及預收款49289億元，下降33.3%；個人按揭貸款23815億元，下降26.5%。

2023年1-2月，房地產開發企業到位資金為2.1萬億元，同比下降15.2%，其中定金及預收款、按揭貸款、國內貸款分別同比降11.4%、15.3%、15.0%。

“金融16條”、“三支箭”等政策加持，金融機構助力房企復蘇的力度并不小，滿足行業合理融資需求。但正如頂層政策所說，“有效防范化解優質頭部房企風險”，前提是優質與頭部。

第四，國房景氣指數仍然處于低位。

今年2月份，房地產開發景氣指數為94.67，比去年12月回升0.22個百分點，但仍然位于95以下，屬于較低景氣水平。

務實與務虛

數據指標是經濟活動的折射，但不是“水晶球”，能反映現實，不能預言未來。

但研習數據，確可觀察跡象邊界。整個房地產市場局面厘清之后，再從房企維度看經營成色。

上市房企財報陸續披露，統計顯示，近60%房企預告凈利潤虧損，約70%房企凈利潤同比下滑。

75家已經發布業績預告的上市房企中45家預虧，有8家預虧超100億元，其中2家的預虧額超過200億元。

逆勢之中，穩住局面甚至越阡而升就愈顯難能可貴之處。

中海、保利、萬科穿越周期，在2022年留給外界一道靚麗身影，分屬同一陣營的龍湖則更先一步披露了年度財報，讓一眾穿越迷霧的房企看到了希望。

3月17日，龍湖集團發布2022年年度業績報告。報告期內，企業實現營業收入2505.7億元，同比增長12.2%；歸屬于股東的核心凈利潤225.4億元，同比亦穩中有增；毛利額530.4億元，毛利率21.2%。

佼佼者自有其核心邏輯在支撐。

淵源有自，正在于龍湖是市場中將“務實”與“務虛”結合得最好的房企。

秉持“長期主義”、憑依“空間即服務”戰略，龍湖集團已形成開發、運營及服務三大業務板塊，協同發力，貢獻穩定收入及利潤。

首先是開發端，穩且均衡。

數據顯示，2022年龍湖集團開發業務實現營業額2270.2億元，同比增長11.0%；地產開發合同銷售額達2015.9億元，對應的銷售總建筑面積為1304.7萬平方米。

其中，長三角、環渤海、西部、華南及華中片區合同銷售額分別為775.8億元、414.0億元、393.9億元、251.3億元及180.9億元，占比分別為38.5%、20.5%、9.5%、12.5%及9.0%。

截至2022年末，龍湖集團已售但未結算的合同銷售額為2270億元，面積約為1480萬平方米，為集團未來核心溢利持續穩定增長奠定了堅實基礎。

其次是運營端，迅且靈動。

2022年，龍湖集團由運營及服務業務組成的經營性收入實現236億（不含稅），同比增長25%，5年復合增長35%，經營性利潤占比達27%，利潤結構更加優化。

運營業務上，截至2022年末，龍湖商業已進入全國32座城市，累計開業運營的商場達76座；龍湖冠寓在推動產品升級的基礎上繼續尋找增量，總開業房間數已達11.6萬間，緊扣民生底色，超2萬房間納入保障性租賃住房。

第三是服務業務，擴且深耕。

服務業務上，龍湖智創生活保持著在管面積有質量增長，并在小米產業園、李寧產業園、網易游戲等商寫空間，以及亮馬河、都府堤等城市服務領域，印證了服務半徑延伸的可能性。

以全新推出的“智慧營造”品牌——龍湖龍智造為例，也已快速成為代建行業的有力競爭者，在此之外，還有養老、產城等不同業務的持續探索。

可以看到，2022年，運營及服務業務已成為龍湖集團高質量可持續發展的重要貢獻源，聯合地產開發業務，三大業務板塊協同發力，為龍湖貢獻穩定的收入與利潤。

為有源頭活水來

狂飆歲月不再，“出清”階段渡劫。

曳尾于涂中的房企，仍在極力渴求資金的活水，“三箭齊發”之下受益房企自然屬于標桿房企，這也是政策出臺的題中之義，而龍湖集團正是其中頗具典型意義的代表性房企。

2022年8月，龍湖發行2022年度第一期中期票據，總規模不超過15億元，發行期限為3年，由中債信用增進公司為該筆中期票據提供全額無條件不可撤銷連帶責任擔保。這是中債增按照市場化、法治化原則通過直接擔保方式增信的首單民營房企債券。

2022年11月，龍湖獲得“第二支箭”首單200億元中債增信債券額度；并由六大行共同承銷，成功發行20億元的中期票據，利率僅3.0%，由此完成“第二支箭”首單發行。

2022年12月，中國銀行宣布利用境內外市場資源，成功為龍湖集團提供“內保外貸”業務，該筆貸款規模為7億元，于12月9日實現提款。至此，繼央行“第二支箭”之后，“內保外貸”首單亦花落龍湖。

頗受青睞的背后，是龍湖集團的財務一直穩健。截至2022年底，龍湖集團的資產負債率(剔除預收款)為65%，凈負債率為58%，現金短債比為3.52倍。“三道紅線”連續7年穩居綠檔。

值得一提的是，龍湖集團已于2022底提前償還2023年到期的全部境外債務。

打鐵還須自身硬。龍湖集團的融資渠道保持暢通，也令其平均借貸成本持續保持低位，2022年僅為4.10%。

憑借穩健業務經營與自律的財務管理，龍湖集團集團持續獲得評級機構的認可，為國內少數獲得標普、穆迪、惠譽三大國際評級機構全投資級評級的房企。

地產風云，有雷霆亦有雨露，穿越周期者，靠的還是自律與秉性。天不變，道亦不變。