長清銀座經(jīng)營多年，鑒證著長清大學(xué)城興起的過，與當(dāng)?shù)氐母蝗撼�市競爭多年一致處于下風(fēng)，明珠廣場店經(jīng)營效果較差，希望隨著門店的增加能夠提成市場的競爭力，加油。

1、公告我認(rèn)為給外人看的東西只能作為基本的指標(biāo)，真實的情況應(yīng)該看門店的情況（不看銷售業(yè)績，但看資源來說銀座總店的化妝還是有的但是具有號召力的這幾年已經(jīng)被貴和趕超了，也就是說顧客也在失去，難說業(yè)績有提升--大哥不在了小弟怎么混啊這年有缺的畢竟是資源）。

2、縣級市場比較小打小鬧，對于業(yè)績的提升影響甚微（縣級市場畢竟購買力有限，其次每個縣級市場都有傳統(tǒng)的商業(yè)存在，很難說盈利水平比別人做的就好）。

3、縣級市場的開發(fā)還是集中在山東的中西部總的來說市場的份額只能說精細(xì)化了，沒有擴大化（面對的購買人群以前是那些現(xiàn)在不過是接觸面大了人口消費還是那些）。

第一、商圈分析：

原因：

1、資源方面

1)貴和的高端品牌力量銀座總店已經(jīng)無法抵抗顯然在高端資源的引進上已經(jīng)輸給了貴和，目前階段資源的丟失是致命的，貨沒別人好比什么？

2、商圈資源方面

1）世茂、貴和商廈、泉城路地鋪、芙蓉街等顯然占有年輕人的消費主體（學(xué)生低收入或無收入者為主），恒隆占有輕奢群體（白領(lǐng)或富二代為主），貴和中心占有高端群體（富人群體為主），國美蘇寧占有（家庭生活群體）商圈優(yōu)勢整體由于濼源大街商圈（僅有銀座商城零售相對配套遠(yuǎn)遠(yuǎn)弱于泉城路）。

2）泉城作為政府重點打造的城市商業(yè)名牌在政府資源上占有先機。

第二、利潤方面：

原因：

1、集團整合方面原因

1）原上市公司報表不含銀座重點門店（銀座商城總店（23億）淄博銀座總店（10億）東營銀座總店（10億））等門店利潤，今年集團受到外來資本沖擊整體打包上市稀釋股份。所以這樣看來相對還處于報表下滑難說提出這部分利潤好到那里去。

2）銀座作為傳統(tǒng)國有商業(yè)缺乏活力，新開門店很難因?qū)κ袌鎏潛p應(yīng)該是巨大的（德州區(qū)域、威海區(qū)域、煙臺區(qū)域、徐州區(qū)域等）所以新開發(fā)一片區(qū)域增加一部分虧損區(qū)域（也許這是銀座目前不敢新開拓市場的重要原因）。

3）人力成本方面，雖然人員工資相對較低但勞動力效率太低且國有單位的人員裙帶關(guān)系比較嚴(yán)重（人才流失相對嚴(yán)重例如在14年集團百貨總經(jīng)理（年薪40萬）離職來說就是很好的印證）新進員工很難晉升，但是人員工資成本總體來說相對民營企業(yè)并不低。

第三、銀座濟南的整體優(yōu)勢還是存在的（未來不知道怎么樣，八一伴隨的國家政策下滑，洪樓未來面對聚龍很難說不下滑，和諧廣場面對歐亞中海華聯(lián)的圍剿難說）

一、關(guān)于青島李滄和諧廣場

青島李滄項目作為購物中心業(yè)態(tài)存在，至少在豐富度上比煙臺威海店要好很多。但是相對周邊的競爭店來說優(yōu)勢并不是太突出，個人認(rèn)為時尚度來說弱于樂客城，資源方面嶗百占有一定的先天優(yōu)勢，但是和諧廣場相對來說比嶗百時尚度有了業(yè)態(tài)豐富，相對樂客城來說更為接地氣家庭化更好。綜管來說各有利弊吧。

二、沿海市場方面

1、青島市場是銀座高層乃至魯商集團重視的市場，畢竟穩(wěn)定山東市場必須把控青島與濟南兩極。魯商置業(yè)、魯商旅游（酒店、健身）、魯商山東一卡通目前在青島市場表現(xiàn)優(yōu)異，作為集團的核心業(yè)務(wù)零售在青島的拓展一直是集團的愿望。目前青島儲存項目（香港中路乾豪、香港中路燕兒島、李滄和諧、膠州開發(fā)區(qū)、青島高新區(qū)、青島諾的超市項目）可以看出集團的決心，一場攻堅戰(zhàn)。但是香港中路的銀座乾豪項目遲遲未開估計不僅僅是工程上的問題，應(yīng)該也存在市場變化（萬象城的開業(yè)與海信的調(diào)整有管）。

2、地域文化方面青島本地消費叫濟南人時尚海邊風(fēng)格較強，一群濟南人做估計青島當(dāng)?shù)叵�費觀對接很難融合。其次乾豪項目如果還是傳統(tǒng)思路來做的話估計很難能打開青島市場，畢竟傳統(tǒng)思路來經(jīng)營不會超過陽光百貨水平吧？陽光的銷售最近幾年的業(yè)績下滑估計是鐵板釘釘?shù)氖虑椤?

3、銀座前期的快速發(fā)展與當(dāng)時的市場環(huán)境與當(dāng)時領(lǐng)導(dǎo)層的快速反映還有預(yù)售卡的發(fā)展是重要的助推因素，但這樣也造成了銀座的營運較為弱勢，相對私人或營運較強的企業(yè)差距是有的，營銷思路不靈活，長期關(guān)注之后發(fā)現(xiàn)換的標(biāo)題較多但是核心的東西未變，個性化服務(wù)方面單一。所以市場競爭越激烈需要的是自身能力更高才能生存，以不變應(yīng)萬變的市場已經(jīng)過時了。至于怎么創(chuàng)新需要長期探討實踐的過程。

K兄，這兩天我也在思考銀座的問題，也說說我的看法：

一、業(yè)績下滑

1、濟南地區(qū)正如老兄提到的，我覺得銀座在濟南最大的問題就是泉城廣場綜合體商圈完全出局，前期去考察過，銀座濼源大街店擴建以后客流量相比泉城廣場商圈差距很大，雖然業(yè)績上看來下滑并不是很嚴(yán)重，但已經(jīng)完全改變了濟南商業(yè)環(huán)境的格局。這一步棋錯的太大了。雖然濼源大街規(guī)劃是以后的金融街，但人氣不是一時半會兒就能聚起來的。

2、銀座目前營業(yè)額的增長，基本依靠城市綜合體，百貨和超市都出現(xiàn)了不同程度的下滑，雖然從7月份開始結(jié)構(gòu)調(diào)整，百貨和超市內(nèi)部合并 ， 但節(jié)流的效果如何還得從業(yè)績上來驗證。銀座當(dāng)前開源的方法是靠新開門店，覆蓋跟廣的區(qū)域，這個戰(zhàn)略有利有弊，弊端在于初期成本抬高，公司整體會負(fù)債很重，如果商圈選址出現(xiàn)問題，損失也會非常嚴(yán)重。

3、受到整體經(jīng)濟形勢以及消費習(xí)慣轉(zhuǎn)變的影響，除了濟南和個別地市保持增長外，其他地市基本都處于營業(yè)收入下滑的狀態(tài)，雖然從整體數(shù)字上下滑是百分之幾個點，但個別地市已經(jīng)很嚴(yán)重了，上市部分如聊城、威海、德州，如威海毛利率8%數(shù)字減值沒法看，非上市部分如濟寧、日照、滕州、棗莊等等，下滑讓人非常擔(dān)憂。     

二、品牌定位

1、和諧廣場、銀座中心、銀座購物廣場、銀座超市從外人眼里是很難分清區(qū)別的，層級混亂，不知領(lǐng)導(dǎo)層有沒有考慮過這幾個的定位，要不就是我沒了解清楚。

2、和諧廣場布局北京，我覺得是一步正確的棋，這是布局全國市場的第一步，銀座在山東知名度還可以，但在全國來說，品牌知名度還不行，但具體效果如何還得等開業(yè)再說。不過也許我理解錯了，北京銀座和諧廣場 ，選在六里橋這個位置就不是為了樹標(biāo)桿用的。 

三、資源和資源整合

1、銀座在山東的資源絕對是其他外來戶和私企無可比擬的，如果說護城河的話，這條護城河很寬，銀座拿的地段位置都非常好，各種高架下橋口旁邊，各種前期或者未來規(guī)劃的核心地段。如玉函銀座、八一銀座、北園銀座、  和諧廣場、青島香港東路、濼源大街銀座等等，各地市也經(jīng)常會有優(yōu)惠條件拉銀座去開店，比如黃島銀座，銀座在山東覆蓋面這么廣不是有錢就能辦得到的。

2、魯商集團一手好牌，旅游、健身、汽車、制藥、支付、文化傳媒等等，就看魯商愿不愿意整合這些資源的。如果資源可以整合，畫面美的不能想象。