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想開一家便利店，最近找到一個店鋪，優(yōu)點和缺點都很突出，很有意思。我之前沒有零售經(jīng)驗，在這向各位請教，這個店能否開？
地點：二線城市，萬科樓盤，2000戶，開盤三年，入住率70%以上，基本為剛需住房，人口結構大部分為剛結婚生孩子的年輕人，外加來帶孩子的老人。園區(qū)內(nèi)有喝多兩歲左右的小孩。
園區(qū)有3個大門，每個大門旁邊都有一個本地的連鎖超市，100平左右，都是加盟的。我看中的網(wǎng)點為園區(qū)里的網(wǎng)點，對園區(qū)內(nèi)開門，不能直通園區(qū)外。一共有兩家，都是上下兩層樓，一家120平租金5.5萬/年，一家80平租金4萬。如圖，涂紅的就是：
這倆店的優(yōu)點和缺點都太鮮明了。目前我只想到以下幾點：
優(yōu)點：
1.購買力強，買萬科的人相對有錢，較為注重品質(zhì)，使得將來開店依靠服務拓展客源成為可能。
2.租金便宜，最近跑周邊，這附近有兩家本地開發(fā)商的樓盤正門有網(wǎng)點出租，門邊第一家，80~100平，租金16萬/年，后門的10萬/年，離大門10戶左右的網(wǎng)點也要7萬/年。
3.對園區(qū)內(nèi)開門，輻射附近的幾個高層距離更近，送貨更方便，夏天大人帶著孩子玩，離這個店更近。
缺點：
1.沒有位于大門口這種必經(jīng)之地，便利店消費主要還是下班回家順手買點日用品。位置為王的便利店行業(yè)，這個劣勢很致命。考慮過靠送貨彌補，但是送貨能送多少，占經(jīng)營總額的多少，我心里沒概念。因為小區(qū)大多數(shù)人有車，也考慮過每天靠微信預定，按時送到車道入口交貨，但是這個服務我能做，別的店也能做，太容易被復制了。
2.小區(qū)管理非常嚴格，外人不讓進。將來進貨是個問題。進貨怎么辦？會不會因為經(jīng)銷商的業(yè)務員進不來而導致進貨渠道單一？
3.小區(qū)便利店競爭激烈。
4.沒有很大的門面，門是單扇的門，帶一個小院子，沒有那種傳統(tǒng)意義上的便利店的門面。對于門面設計也是一個難題，這個難題怎么破？示意圖：
目前我就想到這么多問題。我從事的行業(yè)，常年加班，辛辛苦苦攢了點錢想創(chuàng)業(yè)，累點不怕，就想做出點成績。請大家一定幫我參考參考，指條明路。在此謝過各位。還有什么我沒注意到的問題各位也可以在這提出來。我去考察后告訴你們。
另外，我覺得便利店的照明很重要，請問照明用什么最實用？普通燈管？節(jié)能燈？LED？照度按多少考慮？ 門頭燈箱用什么材質(zhì)合適？
我想看看經(jīng)營便利店的書，有好的，可以給我推薦下。
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兄弟，你現(xiàn)在是否在開超市？開起來后感覺怎么樣？收入如何？有經(jīng)驗給我分享分享，再次謝過。
這個店是昨天在網(wǎng)上找到的，我在上班，就讓媳婦去園區(qū)看給我轉(zhuǎn)述的。昨天晚上，我又親自跑了一趟，因為物業(yè)的租售中心下班，沒人帶，保安不讓進。我就跟保安聊了一會。
關于進貨，保安說有專門的進貨通道，但是機動車不讓進，物業(yè)提供“小電驢”，就是裝修運材料的那種小車。外面超市的人，還有送外賣的人都在物業(yè)用身份證備案了。是可以進園區(qū)送貨的。聽說我們想開超市，他很肯定的說不行。說這小區(qū)陸陸續(xù)續(xù)有五六家超市，經(jīng)過三年的廝殺，才剩下這么三家，之前園區(qū)里也有一個超市，黃了。出租店鋪的店主，保安，租售中心的工作人員都說開超市不行，我也知道不應該全聽他們的意見，但是心里還是難免挺忐忑。
昨天我還去了那三家超市踩點，三家最火的竟然是后門那個最小的超市。大概40平左右，是年輕人開的。后門是行人的主要入口，他家生意很火，我是晚上7點40多去的，店里人沒斷過。聽說他家即使只點一瓶礦泉水都送貨上門。競爭挺激烈的。
我也比較傾向于租那個大一點的店，對了，昨天面積搞錯了，不是120平，是160平！這租金太便宜了，這網(wǎng)點光是物業(yè)費都不止5000。這段時間找網(wǎng)點，看到園區(qū)有小超市就想開個大的擠兌他，看到大點的超市就會有所忌憚。所以在租金沒差多少錢的情況下一定要開大的。昨天在園區(qū)外隔著柵欄看，這網(wǎng)點不但園區(qū)那邊有小院子，靠園區(qū)院墻這邊也有個小院子，院子和園區(qū)墻之間還有一片5m寬的草坪，我實在太喜歡這個網(wǎng)點了。一樓開超市，前院夏天開水吧，后院當自家的休息區(qū)，二樓當庫房，再隔出來兩間當臥室，家都不用回了。
第一次開店不但把積蓄都放進去，還得借一部分錢，好緊張。
抱歉 沒怎么上這里才看到
如果小區(qū)入住率已經(jīng)不至于另一位說的百分之十，這樣的價格和情況可以考慮入手。
只是要看這里物業(yè)你能不能談妥，也就是物業(yè)是否允許園區(qū)超市存在，如果可以把他們搞定，你說的這個小區(qū)管控越嚴格，你在小區(qū)內(nèi)的優(yōu)勢越明顯。至于門頭什么，哪怕你就是做到你說的花園里面，就那么兩千戶，而且你是在小區(qū)里（去每一棟樓都可以）你就是挨家挨家跑著發(fā)你超市的DM單都可以做到，門頭對你在里面來說不是最重要的，重要的是告知小區(qū)里的人，小區(qū)里有你和你的超市。
先前的人在里面開過超市：可以去了解他們?yōu)槭裁礇]開成功，是否是自己經(jīng)營不善還是開始入住人確實太少，這么大的面積這么點的租金，按理說保本是太容易的事情。然后你說一個40平米的小店都可以做到一瓶水都送，那么說明送貨上門是有市場需求，你如果可以在小區(qū)開店，那么也就意味你更接近這些需要送貨上門的人。
所以如果入住率不至于低到嚇人，就按你描述情況來看，可以開店。只是你似乎說物業(yè)有些不同意或者潑冷水，不清楚具體是什么原因。但只要他們沒有意見，你就考慮自己去做怎么可以做好就夠了。然后租金你這樣說確實很便宜，合同是怎么樣簽定，可以簽幾年，后面租金如何變得，這些了解清楚就好。
然后你開超市不是要想去擠兌誰，而是做出自己的特色，做好自己，做出自己的特點就是最好的競爭力，正如你說的那個小區(qū)生意比較好的竟然是最小的一個店。
末了，說了這么多其實關鍵的還是要物業(yè)甚至房東同意你開店。這點我覺得至少目前如果你想選擇這里，是你最先需要去解決的問題。其他的經(jīng)營問題是可以去努力去變通，人家在小區(qū)外，租金比你還高都可以，你在小區(qū)內(nèi)，沒理由做不好。如果確實做不好，那不是市場情況，那是自己的問題，而自己的問題如果愿意，就總是可以找到解決辦法。
當然所有的這些還是建立在你真的了解清楚了情況，把物業(yè)及業(yè)主搞定，然后自己是真的想清楚了自己要做什么再去做這件事。超市沒想的那么簡單，但就開一般的超市只要位置和租金不是特別糟糕，也沒想的那么困難，只是要做好就確實需要多學習，多摸索。
態(tài)度決定我們做事是否成功，可以讓自己有好的態(tài)度，那就去做，別人說的可以參考，決定還是在自己這里。
