出品/聯商專欄

撰文/聯商高級顧問團成員王國平

寶龍商業上市以來，可謂動作頻頻。以往的大事件流量加起來都沒有今年的關注度高。作為商管上市頭馬，欲望與野心不會太小，引發如此多的熱點，似乎要大干一場。

1000多萬股的獎勵對于一向以平價工資著稱的寶龍是破天荒的，沒人想到寶龍會出這樣的大手筆。這次應該是寶龍真的急了，想在商業板塊干一番事業，不想再像以前那樣混著。

同是二代在老家的手筆，晉江寶龍廣場人氣一般，似乎還不如恒安二代在鎮上做的上悅城，當然世茂項目也差不多。對于當地早期商業SM、德輝等基本不構成任何威脅。

寶龍大手筆應該一方面是給自己人看的，這次真的要破局，希望能夠樹立一盤棋；另一方面是給外面看的，寶龍不摳，只要有實力，給錢給股份都能談。

商業地產全國鋪開的窗口已經在關閉，以前萬達能夠全攻全守在于地方沒有像樣對手盤，只要全力沖就好了。就算個別地區遇到阻力，也可以以時間換空間，再調兵遣將。當達到一定規模，對于品牌商議價能力也夠大，順風順水。到了新城發力的時候，也存在時間窗口。但新城跟品牌商的議價能力遠不及萬達，雖然規模慢慢上來，問題也不斷浮出水面。繼續到處鉤地，東打一耙西打一耙，品牌商是跟還是不跟。

寶龍時間還玩全面開花，可能面臨的是各個被擊破。目前不論地方勢力，還是頭部大佬，都已經集結完畢。攻城拔寨沒有地方勢力先發優勢，很多實力品牌基本已經落地，玩不出新花樣。華潤、中糧等又蓄勢完畢，進入快速出擊強線城市階段。

新寶龍策略應該以夯實、做強區域為主，強化供應鏈鏈接以及效率。未來資源準備投入基本盤長三角，增量盤灣區，兩大區域。

長三角屬于寶龍營收大本營，但在長三角的占比還很低，屬于可以深度滲透區域。有效放大寶龍在長三角已經建立的供應鏈資源，與品牌商建立深度鏈接，提高話語權，為未來其它區域滲透做足效應。

灣區是國內大家看好的最大增量盤，寶龍在灣區沒有話語權，只能以并購為主，先積累能量。這也給廣東的輕資產團隊帶來套現的機會，畢竟輕資產現在還是比較苦逼的行業，釋放部分股權可以很好改善生活。

寶龍的股份肯定也不會白給，相對應的門檻設置不會低。規模，只有足夠的規模才會有話語權，特別是在“軍閥混戰”的格局下。

寶龍比較確定的增量是自有物業增量，只要時間節點沒什么出入，未來都會準時開業。寶龍自有物業供量畢竟有限，在眾多對手盤都在拼規模的時候，那點增量遠遠不能滿足需求。

變量在于加盟店、輕資產運營的商業街增量、并購增量。

大開一般自己做購物中心，小開市場則由各地小商管團隊操盤運作。這幾年大開都在搶加盟店市場，并且大開商管搶到的市場份額呈上升趨勢。在大開這一緯度來看，寶龍在搶加盟市場并沒有什么優勢，萬達全國鋪開，世紀金源在西南有著強勢地位等等。寶龍到現在儲備的加盟店有限。寶龍需要加強團隊配置，并且優化運營能力，未來才有機會。

寶龍并購的浙江星匯以輕資產見長，星匯兩位創始人有萬達、寶龍履歷，與寶龍新團隊磨合阻力應該不大。可以共同進入舍命狂奔狀態。寶龍主攻購物中心產品線，星匯主攻商業街產品線。兩者共同出擊搶項目，寶龍商業營收規模才有機會爆發性增長。

要搶項目，就要知道市場供量在哪里。目前新增商業主要來源于三大塊：

1、小開的購物中心等全產品線；

2、大開不愿意做的底商商業街產品線；

3、城投等單位喜歡過簡單生活，對外招拍掛的各類產品線，包括舊改等。

前兩塊比較市場化，第三塊部分市場化。

小開的供量因為拿不到地已經明顯減少，加上地方商管以及大開商管搶食，拿項目越來越難，利潤也越來越低。不過大開商管如果只要規模，優勢還是明顯的。如果規模、利潤都想要，會被傭金成本更低的地方商管搶走。地方商管要吃飯，哪怕沒什么利潤都得先有項目撐著度過冬天。除非小開房子不好賣，需要大開商管品牌加碼背書。不然只要地方招商團隊能引進幾個知名主力店完全可以背書了。現在在消化的小開項目都是以前捂到現在的，市場其實是在縮窄的。

底商商業街目前供量最大，除了小開供量，大開供量更大，外加城投等供量。底商不好做在于產品沒有標準化模式，也沒有哪家商管在商業街實現真正突圍。這個應該是寶龍看中星匯的主要原因。

既然加盟店增量有限，誰拿下了市場供量最大的商業街，誰就最有機會跑出規模。

商業街在商管鄙視鏈中處于相對末端，很多商管公司不屑于做這種產品線，畢竟沒有購物中心來得爽。商業街產品線長期不受商管團隊重視，產品打磨也沒有購物中心精細，卻可能成為頭部玩家最大的勝負手變量。

產品供給端也希望商業街能夠快速脫手，最好有商管團隊協助出售。供需雙方都有很高的契合度，真正的難點在于商管團隊供應鏈水平，能否順利引入商戶。星匯雖然在浙江扎根，與商戶端、產品供給端的議價能力還可以提升，寶龍也可以進行一定的背書，推動開發商簽約以及商戶進場。

購物中心產品線因供給受抑制，地方商管對于商業街產品線重視程度也在加強。未來幾年應該會迎來爆發式增長。現在是誰研發的產品能夠跑得通，能夠先占據心智，誰就有機會吃到更大的蛋糕。

從新寶龍的頻頻動作來看，野心應該是做強區域，以點帶線，以線帶面，從以往的全面開花到深度滲透玩法。利用購物中心產品線為重火力攻擊；以商業街作為變量盤，對區域進行深度滲透，以實現區域規模優勢進向供應鏈要話語權。特別是商業街產品線靈活，貼近社區，可以就近消化購買力，抑制對手盤銷售增量。

這種高速擴張，對于寶龍的運營能力會是極大的考驗。以寶龍中期財報來看，薪資這塊并沒有什么變化。也就是寶龍還沒有對運營人員進行必要的儲備，或者運營人員薪資出現集體下降導致財報薪資未增。這種薪資對于新寶龍會是一個極大的硬傷，或者寶龍走的是只要規模，戰略放棄運營。

寶龍未來規模快速增長是肯定的，但與運營保持一個什么樣的節奏，才能保證不會在前面進攻時，后院不斷起火，也是寶龍需要思考的問題。

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