2020年，實體商業受到疫情沖擊，線下客流驟降，不少商戶難以支撐高昂租金選擇撤鋪。

不過，在現實與政策利好的雙重刺激之下，商業項目的發展方向正在重構，伴隨加快構建以國內大循環為主體，國內國際雙循環互相促進的新發展格局，國貨崛起、新興業態成為消費者的心頭好，一些在運營能力上加重的企業正在快速復蘇。

現狀：

1.客流下降

今年上半年，疫情對線下實體的沖擊力度前所未有。根據各大商企的半年度財報內容來看，利潤均有超一半幅度的降幅。其中，大悅城控股集團股份有限公司發布的2020年半年度報告顯示，該公司實現營業收入121.87億元，利潤總額19.22億元，歸屬于上市公司股東凈利潤5.66億元，分別同比下降33.31%、57.75%和69.74%。北京華聯商廈股份有限公司在2020年半年度業績報告中顯示，截至2020年6月30日，該公司資產總額為123.12億元，歸屬于母公司的股東權益為80.45億元。2020年上半年度，華聯股份實現營業收入3.74億元，同比下跌39.14%；歸屬于母公司股東的凈利潤939.83萬元，同比下跌77.39%。

華聯股份表示，雖然國內疫情已逐步得到控制，但是經濟下行壓力仍然較大。疫情防控期間，購物中心客流大幅下降，影院、兒童教育、娛樂、餐飲等業態暫停營業，對購物中心經營產生較大影響。同時，CBRE世邦魏理仕發布的《2020年三季度北京房地產市場回顧及展望》顯示，截至2020年三季度， 北京大型綜合性商場客流才基本恢復到疫情前水平，整體新租需求仍在復蘇過程中。

2.持續空置

客流、銷售的下跌，無疑為商戶們經營帶來巨大壓力，退租現象隨之而來。CBRE世邦魏理仕發布的《2020年三季度北京房地產市場回顧及展望》顯示，三季度，北京商場空置率環比上升1.3個百分點至10%。購物中心首層平均租金報每天每平方米36.4元，同樣本比環比下降0.7%，跌幅較上季有所收窄。個別面臨品牌大規模調整而空置明顯升高的項目，仍然存在進一步降租的可能性。

北京商報記者在10月底走訪三里屯通盈中心看到，三里屯通盈中心商戶近半空置，商場人氣也隨之下降。該商場最大的主力店及近一半的門店已經關閉。根據記者粗略統計，此前該商場大約有91家商戶，而目前營業的商戶約為49家，其中，負一層原本有大約27家門店，目前營業的為12家；一層原有23家門店，現在開業的有13家；二層目前有5家門店開業，該層以前商戶大約為17家；三層目前12家門店全部保持開業，其中有4家是新開門店；四層有2家餐飲店開業，3家門店關閉；五層僅有3家門店開業，包括剛剛引入的賢合莊火鍋店；六層為日本主題文化美食村，基本全部保持正常營業，而這一層也是去年剛剛進行的最新調整。

有分析指出，退租壓力下，餐飲業態首當其沖，關店面積占總量的36%。因此，當前購物中心的餐飲層和餐飲鋪位空置壓力相對最大，對正式餐廳和大面積餐飲門店招商需求缺口較大。僅次于餐飲，服裝業態關店面積占比達18%。快時尚品類整體表現疲軟，在全國乃至全世界范圍內均持續大規模關閉門店、收縮線下戰線。

3.商戶洗牌

雖然餐飲和服裝業在今年承壓較大，但一些外地和新創餐飲品牌利用當前時機進駐北京的購物中心，國際服飾品牌持續看好北京市場并重啟擴張。北京商報記者看到，高端專業運動品牌DESCENTE迪桑特于北京三里屯北區開出中國首個DESCENTE BLANC品牌概念零售空間；Gabriele Colangelo全球首家旗艦店進駐北京國貿商城南區；法國國寶級烘焙店Gontran Cherrier在朝陽大悅城開出北京首店。不過，仍有經營能力弱些的租戶退租或業主主動調整。總體來看，由疫情引起的商戶洗牌正在每個購物中心進行著。

有些項目偏愛首店、有些項目卻更偏愛連鎖。在通盈中心，不少門店關閉，但一些新品牌也隨之進駐。北京商報記者看到，一層引入了當下消費者較為喜歡的港式餐廳蔡瀾港式點心、天真藍照相館、181 toast手工吐司；二層引入了新派粵菜有璟閣；三層的湊湊火鍋也即將遷移到四層，打造為三里屯主題店面。同時，原來的地主家串串香，換成了李嘉嘉串串鮮；而五層區域已經引入了明星火鍋店賢合莊。從上述調整可以看出，通盈中心曾經一度主打個性品質的獨門獨店業態在逐漸減少，隨之替代的是被大眾熟知的連鎖品牌。正如上述蔡瀾港式點心、賢合莊等品牌，在今年上半年加速了北京市場的布局速度。

趨勢：

1.抄底擴張

雖然疫情給實體商業帶來了不小的沖擊，但由于疫情防控得力，市場的恢復比預想得更快更好。在當下的消費環境中，商業地產創新發展迎來更多機會。北京商報記者發現，在這一趨勢背景下，合生商業、大悅城控股、新城控股等企業在近期紛紛發布旗下將有多個項目入市的信息。

未來三年，大悅城將有15個項目落地。其中，自2020年底起，10家籌備中的大悅城即將落子重慶、武漢、長沙、北京海淀、北京石景山、深圳、濟南、三亞、成都等城市及區域；大悅春風里產品線作為大悅城控股的最新產品線，從今年12月起，大悅春風里將陸續在北京大興、北京豐臺及蘇州三地陸續開業。與此同時，祥云小鎮產品線還將自2021年起，在青島和武漢分別進行籌備。

同時，合生商業也加快了全國布局新項目的步伐。繼合生商業旗下的城市綜合體代表北京朝陽合生匯和上海五角場合生匯等項目相繼落成，未來，北京通州、昌平，上海蘇河灣、濱江、虹橋與廣州天河等地都將陸續出現合生匯的身影。“2025年，合生商業運營管理總面積將達到2000萬平方米。” 合生商業集團聯席總裁趙澤生透露。

此外，新城控股在前兩個開出12個吾悅廣場后，未來還將新開8個吾悅廣場。即將開業項目分別位于江蘇、湖北、安徽、貴州、青海五省。

2.國貨機遇

國內市場需求的旺盛，無疑也給國貨品牌帶來了更多機遇。就從各大商場調整中可以發現，本土品牌在商場中的比例越來越大。朝陽合生匯在今年調整中引入國貨品牌56個，較有代表性的品牌有蔚來汽車、華為旗艦店、initial、jnby by JNBY、TOREAD.X、完美日記等。國貨品牌占到了新引入品牌的30%之多。

合生匯相關負責人表示，此輪招商調整除了國貨品牌之外，還引進了一些潮流品牌和國際美妝，自調改之后，商場客流同比增長20%。雖然疫情期間減少聚客活動，客流數據明顯下降，但隨著疫情持續可控，客流與銷售增長短時間內止跌回彈。截至2020年5月底，已基本恢復至去年同期水平，現在日均客流超12萬人次。

其實，本土品牌的加大引入并不僅僅存在于朝陽合生匯一家商場中。疫情后期，朝陽大悅城也更換了不少品牌，如華北區首家國貨彩妝橘朵、四川葫蘆娃火鍋、糖水川菜等；在龍湖?長楹天街中，引入了北京首家賢合莊鹵味火鍋、popcorn潮牌店等。同時，雙井富力廣場、國瑞購物中心等一些大型購物中心均將國貨代表品牌華為旗艦店、蔚來汽車等大型體驗店作為主力店。

根據祥云小鎮相關負責人透露，祥云小鎮在今年6月以來引進新店鋪34家，其中國貨品牌有22家，占比達65%。截至目前，祥云小鎮場內的國貨品牌近150家，占商場內品牌數量的比例為66%。

3.運營考驗

不論是品牌更迭，還是加碼新型消費，商場們在攬客手段上各出奇招，這意味著，比拼品牌、內容的同時，運營能力成為了考驗項目長久生存的重中之重。

趙澤生對北京商報記者表示，國內大循環經濟推動的主要力量實際是來自于消費。商業綜合體作為經濟里面的參與者，想要拉動消費，就必須去深挖項目的運營和服務，只有把運營服務內容做好了，才能吸引更多的消費者。尤其是在這次國內大循環為主的歷史機遇大變革下，商業企業只有把運營和內容做好，才能占到市場先機。

同時，線上線下融合消費也已是商業項目必經之路。根據公開數據顯示，中國消費全面向線上轉移，除了商品銷售之外，大量的服務也向線上遷移。其中，社會消費品零售總額的1/4已經在線上實現，這種新消費模式的創造和新業務的形態形成，對于釋放大量的消費潛力、激發更多的消費動能發揮著重要作用。

在構建以國內循環為主體、國內國際雙循環發展新格局的過程中，消費承擔著主要刺激作用。國務院發展研究中心市場經濟研究所所長王微表示，中國的消費從簡單的商品消費快速擴容，向服務消費轉變。2019年我國的服務消費占全部消費的比重接近50%。未來商品消費和服務消費會成為中國消費增長的雙引擎。

把現有項目做好才是最主要的事情。萬科集團合伙人、印力集團董事長兼總裁丁力業表示，購物中心開店質量比數量更重要，在存量時代，資產提升的能力才是最重要的。所以商企們應專注于已建好的項目運營上，讓更多消費者愿意來。