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撰文/牧之

導語：經過前期的野蠻生長到后來的逐步成熟，再到如今的多元創新，中國商業地產已經站上了新周期的起點。

未來十年，商業地產將衍化出怎樣的發展生態和格局，很大程度取決于綜合實力更強，運營水平更高的行業頭部力量。他們掌握了市場的絕對話語權，主導著區域乃至全國的商業地產市場運行，在城市更新建設和消費變革中更是起到了不可忽視的先鋒模范作用。

聯商網零售研究中心特此推出“重點開發商商業產品線解析及已開項目盤點”系列專題，聚焦頭部開發商，梳理各大企業商業產品線發展脈絡，總結他們各自的運營特色和發展規律，形成圖文數據資料，以供行業參考學習。

在商業地產江湖，龍湖可謂一個特別的存在。

從2000年正式踏入商業地產領域以來，龍湖的發展戰略，可謂保守，亦可謂穩健。前十年時間，龍湖僅僅運營了五個商業項目。在“先質量再規模”的原則之下，龍湖偏執地追求單個項目的成功與盈利。

誠然，規模化對于商業地產企業來說至關重要，既是自身實力的直觀體現，又是行業地位的決定因素，還是講好故事的絕佳資本。不過，沒有質量的數量，沒有任何意義。

正是在這種堅持之下，龍湖的購物中心開一個火一個，基本沒有冷清的項目，一幕幕“天街現象”不斷上演。這也使得龍湖的商業運營，在業內積累了極佳的口碑。

近年來，龍湖在“網格化布局”戰略加持之下加快了發展步伐，保持每年超過十座購物中心開業的拓展節奏。

截至目前，龍湖全國開業購物中心達54座，已布局全國28城，覆蓋華西、華東、環渤海、華南、華中五大區域，擁有項目超過100個，成為商業地產江湖一支不容忽視的力量。

三大商業地產品牌

進入商業地產領域九年之后，龍湖于2009年正式發布“天街”“星悅薈”“家悅薈”三大商業業態品牌。

天街，作為龍湖集團持有的主要商業地產品牌，定位為面向中等收入新興家庭的區域型購物中心，為集購物、餐飲、休閑、娛樂等多業態的一站式商業綜合體。天街系列也是近年來龍湖的主要拓展方向，截至目前，全國已開業天街項目達45個。

星悅薈，是龍湖在全國布局的第二大商業地產品牌，以地域特色為依托，體量以3-5萬平方米為主，提供靈活多樣的商業配搭，滿足社區居民、商務白領或周邊人群的生活購物需求。不過近年來，星悅薈項目拓展緩慢，全國僅有8個項目。2020年12月18日，成都武侯星悅薈亮相，成為龍湖在成都的街區商業體首發力作。

家悅薈，是龍湖持有的定位為中高端家居生活購物中心的商業地產品牌。不過，這一產品線似乎已經被龍湖放棄，自2010年9月開業的重慶MOCO之后，十余年的時間，龍湖再未拓展該系列的新項目。重慶MOCO也成為龍湖家悅薈這一地產品牌的獨苗。

在過去的2020年，龍湖商業在成都、重慶、南京、蘇州、西安、濟南等6個城市完成了10個商業項目的開業。進入2021年，龍湖商業加速布局速度，上半年已有北京麗澤天街、蘇州獅山天街Ⅱ期、武漢江宸天街、長沙洋湖天街、成都錦宸天街等5個項目開業；下半年，首開龍湖北京熙悅天街、龍湖重慶公園天街、龍湖杭州江東天街、龍湖杭州丁橋天街、龍湖南京河西天街、龍湖蘇州東吳天街等6個項目也將正式亮相。

租金收入是試金石

2020年，在疫情的影響之下，不少商業項目都面臨著品牌關店或終止租約的經營困境，出租率下降成為普遍現象，甚至瀕臨警戒線的也不在少數。

不過，運營能力扎實且極富應變能力的龍湖，直面挑戰積極帶領商戶展開自救，借力模式創新、空間創新以及多元化場景體驗，迅速恢復客流與銷售。截至2020年末，龍湖在全國已開業的49家購物中心的平均出租率高達97%，租金收入達58.2億元，同比增長23%；總銷售額305億元，同比增長14%。

2021年，龍湖商業的發展目標：計劃開業購物中心11個，租金收入達到85億元。今年上半年，龍湖新開5個購物中心，幾乎完成開業計劃的一半。按照龍湖的穩健節奏，完成開業計劃幾乎板上釘釘，租金收入達到85億元難度也不大。

在任何不確定因素的影響下，旗下商業項目都享有租金與銷售鑄成的壓艙石，這是龍湖經過20年淬煉所擁有的底氣，也是眾多品牌商戶選擇與龍湖合作的原因。

截至目前，龍湖的合作品牌商戶超5000家，戰略合作品牌超340家，其已躋身商業地產領域第一梯隊。

啟動輕資產模式

眾所周知，商業地產項目前期資金投入巨大，回報緩慢且周期長，正如龍湖集團CEO邵明曉所言，商業地產是資本成本的游戲。所以，在追求規模化的道路上，“變輕”是必然趨勢。

2021年3月9日，龍湖商業宣布全面啟動輕資產模式。龍湖給出的解釋是：“幾年前就被客戶推著進行，但那時運營實力和效率還夠輸出，如今準備了兩三年，已經可以去幫助客戶提高資產利用率，是吻合龍湖集團價值觀的一件事。”

在隨后的幾個月內，龍湖相繼在杭州和重慶兩地簽約三個輕資產項目，將官宣落到實處。

其實在此之前，龍湖為了保持商業開發節奏，每年把銷售物業回款的10%作為上限支持商業發展，同時也會把商業項目的一些股權分出去，籌集資金繼續開發拓展新項目。這是龍湖拓展商業項目的核心資金策略。

不過，隨著房地產市場的微妙變化，龍湖選擇啟動輕資產模式以維持規模化發展也在意料之中。畢竟，商業地產從持有運營的重資產模式向以輸出運營服務的輕資產模式轉型是必然趨勢。輕資產模式可以使得商業地產企業優化資產組合，并不斷釋放商管運營價值。

當然，輕資產模式也有受制于合作方、管理成本提高、運營效率降低等風險，企業還是需要根據自身情況做出理性判斷及階段性選擇。

龍湖的輕資產之路前景如何，仍需等待時間的檢驗。

龍湖已開業購物中心盤點及2020年租金收入一覽：