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撰文/林平

導語：經過前期的野蠻生長到后來的逐步成熟，再到如今的多元創新，中國商業地產已經站上了新周期的起點。

未來十年，商業地產將衍化出怎樣的發展生態和格局，很大程度取決于綜合實力更強，運營水平更高的行業頭部力量。他們掌握了市場的絕對話語權，主導著區域乃至全國的商業地產市場運行，在城市更新建設和消費變革中更是起到了不可忽視的先鋒模范作用。

聯商網零售研究中心特此推出“重點開發商商業產品線解析及已開項目盤點”系列專題，聚焦頭部開發商，梳理各大企業商業產品線發展脈絡，總結他們各自的運營特色和發展規律，形成圖文數據資料，以供行業參考學習。

作為商業地產領航者，寶龍地產于1990年在中國澳門誕生。2007年，寶龍地產在福州開啟商業首秀，隨后開始扎根內地，不斷進行深耕。2009年，寶龍地產在香港主板成功上市，并連續十五年獲得“中國房地產百強企業”、連續十年獲得“中國商業地產公司品牌價值TOP10”等榮譽。

經過多年在商業地產領域進行探索，寶龍地產已經打造出了超級標桿寶龍一城、標準項目寶龍城、標準MALL寶龍廣場、社區商業寶龍天地以及特色商業寶龍星匯等五大商業產品線。

2019年12月30日，寶龍地產分拆寶龍商業上市，成為中國內地首家赴港上市的輕資產商業運營商。自2016年接棒義烏佛堂寶龍廣場，實現首個輕資產項目落地以來，截至去年底，寶龍地產已經有6個輕資產項目落地，主要為合作方提供市場研發、項目招商和運營管理服務。

值得一提的是，寶龍在發展的同時，還通過聯手騰訊啟動“紐扣計劃”等，運用科技賦能來提升公司運營能力。

數據顯示，截至2020年12月31日，寶龍商業已獲取管理商業項目118個，全年新增簽約35個項目。寶龍商業“1+1+N”布局策略，即“重點聚焦長三角、發展粵港澳大灣區、積極拓展優質機會型地區”的戰略已初見成效。目前在管項目中，長三角占比71%、環渤海占比10%、東南部占比10%、中西部占比9%。

值得一提的是，在商業競爭十分激烈的華東市場，通過深耕長三角，寶龍商業已經形成了自身優勢，不過，華東市場依然是商業度成熟較高的市場，隨著寶龍項目繼續落子，其整體運營水平和實力也會被市場進一步檢驗。

2021年是寶龍商業啟動“新五年戰略規劃”，朝著“自持購物中心超百座以及核心利潤超百億、權益銷售額超千億、上市公司總市值超千億”目標前進的第一年。

據悉，今年寶龍商業已在計劃中的開業項目為22個，其中寶龍廣場13個、寶龍天地3個、寶龍星匯項目6個，主要集中在長三角地區和珠三角地區。而下半年，還有18個商業項目將要開業。

穩中有進，不斷試水深耕

在2020年財報中，寶龍集團董事局主席許健康曾強調，寶龍會加強區域重點城市的市場跟蹤和研究，實現精準產品定位。

回望寶龍多年發展，深耕一直是發展主基調之一。從2007年落子福州，到2011年之前，寶龍開始小步擴張，主要在三四線城市進行深耕。據了解，2011年之前，寶龍共開出10家購物中心，其中三四線城市占到6成。

一二線城市始終是檢驗商業能力的試金石，寶龍顯然也沒有放過在一二線城市深耕的機會。2013年，寶龍首次提出“深耕上海，聚焦長三角”戰略，將發展重心轉移至華東一二線城市，隨后，上海寶山寶龍廣場、杭州下沙寶龍廣場等多個項目亮相。其中，杭州下沙寶龍廣場為輕資產項目。

在開出寶龍廣場的同時，寶龍開始不斷豐富商業產品線，既向高端綜合體試水，也在社區商業領域不斷嘗試。2016年，寶龍高端產品線寶龍城相繼在上海和杭州開出。2018年，面積達12.2萬㎡的寶龍超高端城市綜合體寶龍一城在廈門亮相。

依托母公司的資源優勢，寶龍商業遵循經濟發展、區域特點、消費形態等商業規律，目前已經形成了寶龍一城、寶龍城、寶龍廣場、寶龍天地和寶龍星匯等五大產品線，覆蓋都市、區域、社區、特色街區等場域。

寶龍商業總裁陳德力此前曾表示，寶龍商業的戰略是區域選擇優先，重點會選擇長三角、大灣區。寶龍先占領城市高地，比如長三角的上海、杭州、南京、寧波等，然后再布局下一步二三線城市。此外，寶龍商業也在考慮持續進入社區商業領域。

從超高端到社區級，形成五大商業產品線

經過多年探索，根據布局城市及產品區位的不同，寶龍商業已經建立起差異化的產品線，形成了寶龍一城、寶龍城、寶龍廣場、寶龍天地和寶龍星匯等系列產品，這也是寶龍多元化產品競爭優勢。

2018年9月，寶龍旗下超高端產品線寶龍一城在廈門正式開業，這是寶龍商業打造的超級標桿項目，也是目前唯一一個已開出的項目。該項目是廈門東部商圈最大體量的購物中心，融合購物中心、超5星級酒店W酒店、5A級寫字樓、高端公寓、精品SOHO與藝術中心為一體，也是島內首創、廈門唯一的六位一體商業綜合體。隨著運營逐步成熟，寶龍一城也在往南昌等城市進軍。

寶龍商業旗下中高端產品線寶龍城，目前已在上海和杭州市場總共布局兩個項目，未來也會向廈門等市場進行拓展。

寶龍廣場是寶龍商業旗下中端商業項目，也是布局最多，最為縱深的項目。寶龍廣場商業體量一般在3-20萬㎡，面向社區級別體量大致在3-5萬㎡，城市區域級別體量在5-8萬㎡，城市級別體量在8-20萬㎡。截至目前，寶龍廣場已進入上海、浙江、福建、江蘇、安徽、四川、重慶、河南、山東和天津等10個�。ㄊ校�，在營項目達到53個。

寶龍天地是寶龍商業布局社區商業的主要項目代表，目前已進入蘇州、上海、杭州、東營、海陽、淮安等6個城市。

2014年，寶龍提出了輕資產化發展戰略，緊接著在2015年落地了首個項目。2020年7月，寶龍商業在輕資產運營管理上邁出重要一步，收購浙江星匯商業管理有限公司60%股權，后者是長三角地區領先的商業管理公司。通過此次收購，寶龍將不斷拓展多元化服務、持續驅動商業升級、鞏固在長三角地區的領先地位。

而星匯旗下諸多項目被納入寶龍新產品線——寶龍星匯，后者主要為特色商業+主題街區模式。截至目前，寶龍商業在營寶龍星匯項目為8個，主要布局在浙江寧波、金華、福州、臺州、嘉興等市場。

在業內人士看來，寶龍商業的優勢在長三角市場，不過其運營能力仍有待提升。以商鋪出租率為例，2019年寶龍商業整體出租率與新城、龍湖等企業相比差距較大。在寶龍商業提出的未來三年目標中，有一條是出租率超過95%。而在2020年，龍湖在全國已開業的49家購物中心的平均出租率已經高達97%。

在資本化運營方面，寶龍商業也在嘗試資產證券化運作。對于寶龍來說，這或許是未來一個重要的轉型發展方向。

▼附全國已開業寶龍商業項目一覽表