7月，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化有2單大額產(chǎn)品引起關(guān)注。其中，合生CMBS產(chǎn)品規(guī)模達到80億元，打破了單體購物中心CMBS的規(guī)模記錄。

大宗交易方面共錄得3筆，交易總金額43.55億元，比較受到關(guān)注的是“中植系”北京卓睿物業(yè)收購樂視賈躍亭旗下資產(chǎn)世茂工三。

內(nèi)資資管機構(gòu)方面，招商局商業(yè)信托發(fā)布2021年前六個月中期業(yè)績公告，整體物業(yè)組合出租率較上年末上升2.8個百分點，營業(yè)收入及租金收入相比2020年同期均有20%左右的上升。

在深圳甲級寫字樓高供給的情況下，招商局商業(yè)信托出租率不降反升，得益于長期培養(yǎng)的客戶黏性和資產(chǎn)改造升級，另外TOD的稀缺性也給其物業(yè)帶來了額外附加價值。

外資方面，新加坡豐樹集團在寧波的首個商業(yè)項目——寧波怡豐匯舉辦了招商發(fā)布會。此舉響應(yīng)了8月11日發(fā)布的《城市商圈建設(shè)指南（征求意見稿）》，該指南指出將根據(jù)城市經(jīng)濟發(fā)展水平、人口規(guī)模和消費升級需求，合理確定城市商圈總體規(guī)模，重點補齊社區(qū)商業(yè)發(fā)展短板，促進城市商業(yè)適度均衡發(fā)展。

中高端銷售表現(xiàn)堅挺，資產(chǎn)運營契合消費者需求成關(guān)鍵

7月，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化有2單大額產(chǎn)品引起關(guān)注。其中，合生CMBS產(chǎn)品規(guī)模達到80億元，打破了單體購物中心CMBS的規(guī)模紀錄。

北京朝陽合生匯坐落于北京朝陽CBD東區(qū)，兩大交通要道廣渠路和西大望路的交匯處，周邊高端社區(qū)、地鐵站帶來的消費群體近100萬，是北京最火爆的商場之一。

來源：觀點指數(shù)整理

大宗交易方面共錄得3筆，交易總金額43.55億元，比較受關(guān)注的2筆交易分別是吉寶數(shù)據(jù)中心信托首次收購中國數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)、“中植系”北京卓睿物業(yè)收購樂視賈躍亭旗下資產(chǎn)世茂工三。

來源：觀點指數(shù)整理

世茂工三原本由世茂股份開發(fā)，與北京三里屯太古里一街之隔。在賣給樂視之前，世茂工三曾定位為體驗式消費的高端物業(yè)，但客流始終無法與太古匯相比，商場的主要支撐基本來自于餐飲品牌。

2016年，樂視控股以29.72億元買下世茂工三，當時樂視將其規(guī)劃為展示樂視產(chǎn)品和生態(tài)圈的互動空間，但僅僅3個月后樂視就遭遇了資金鏈危機，不得不將該物業(yè)抵押給中信銀行，換來20億元貸款。

5年過去，世茂工三盡管一直在營業(yè)，但由于缺乏專業(yè)化運營，不少門店大門緊閉，生意冷清，與隔壁太古里的熱鬧格格不入。

同樣位于炙手可熱的黃金商圈，世茂工三單就位置來說屬于稀缺資源，之所以經(jīng)歷4次流拍，多是因為改造成本太大，另外可能也受到太古里壓制影響。

再看太古地產(chǎn)，上半年旗下內(nèi)地零售物業(yè)租金收入增加40%至15.38億港元，其中三里屯太古里銷售額上升85%，出租率為100%。

一直以來，太古地產(chǎn)的“首店模式”都讓其他購物中心無法超越，三里屯太古里更是匯集了多個內(nèi)地第一，包括內(nèi)地首家蘋果旗艦店。

與此同時，太古里還在不斷向高端定位升級調(diào)整，2020年下半年引入多個高級餐飲首店，對蘋果等部分品牌進行了裝修升級，今年上半年更是引入多個中高端品牌旗艦店和首店。

曾經(jīng)的三里屯太古里定位為年輕化快時尚，然而在疫情中這類消費品遭到了電商嚴重打擊，反倒是中高端的銷售表現(xiàn)堅挺。

北京高凈值人群需求一直很穩(wěn)定，特別是疫情打擊了海外購物后，國內(nèi)奢侈品消費增長明顯，定位為高端消費的廣州太古匯在上半年的銷售額就增長了88%，增長幅度為太古地產(chǎn)零售物業(yè)第一，租金收入增長52%，超過了平均水平。

在察覺這一趨勢后，三里屯太古里調(diào)整業(yè)態(tài)組合迎合市場需求，力爭擊中消費痛點實現(xiàn)精準轉(zhuǎn)化。

招商房托租戶調(diào)整收入上漲20%，社區(qū)商業(yè)成發(fā)展重點

月內(nèi)，招商局商業(yè)信托發(fā)布2021年前六個月中期業(yè)績公告。

截至2021年6月30日，招商局商業(yè)信托基金整體物業(yè)組合出租率較2020年 12月末上升2.8個百分點至87.1%。其中，寫字樓物業(yè)出租率上升4.3個百分點至86.5%，零售物業(yè)出租率出現(xiàn)輕微下跌。

數(shù)據(jù)來源：招商局商業(yè)信托中期業(yè)績公告、觀點指數(shù)整理

收益總額按年增加19.1%至人民幣2.12億元，同比上升19.1%；租金收入相比2020年同期，亦有20%左右的上升。資產(chǎn)估值由2020年末的66.44億元增加6400萬元至2021年6月末的67.08億元，扣除改造成本613萬元后，資產(chǎn)值上升了5787萬元。

租金收入大幅提升，除得益于疫情間招商局商業(yè)信托努力調(diào)整租戶策略、積極招租外，還與科技大廈進駐了重要客戶，承租了其所有空置和可騰挪面積分割不開。

科技大廈一座實現(xiàn)滿租，騰挪出來的租戶轉(zhuǎn)移，給科技大廈二座和數(shù)碼大廈帶來了額外的租戶增加，租金收入分別上漲39.1%、28.4%。

為了不斷提升租戶滿意度，招商局商業(yè)信托旗下寫字樓均已完成不同程度改造升級或改造方案，預(yù)計下半年完成并投入使用。此外，購物中心花園城預(yù)計2022年完成改造。用現(xiàn)代設(shè)計和科技對資產(chǎn)進行提升，增強物業(yè)品質(zhì)的同時，也提高了市場競爭力。

此外，招商局商業(yè)信托也在不斷調(diào)整租戶結(jié)構(gòu)，為優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)，每個細分租戶類型不超過35%，其中科學(xué)技術(shù)、房地產(chǎn)類型占最大比例，總體來說房地產(chǎn)以9%的面積占比率貢獻了13.7%的租金收入，是租金效益最大的類型。

8月11日，商務(wù)部網(wǎng)站發(fā)布通知，對《城市商圈建設(shè)指南（征求意見稿）》面向社會公開征求意見。對城市中心區(qū)商業(yè)過度飽和的商圈實行商業(yè)設(shè)施規(guī)模總量控制，嚴格控制新建、擴建商業(yè)建筑規(guī)模，重點補齊社區(qū)商業(yè)發(fā)展短板，促進城市商業(yè)適度均衡發(fā)展。

實地訪問不少社區(qū)商業(yè)就會發(fā)現(xiàn)，實用型商業(yè)客戶往往是買完就走，很少能夠讓人流長期駐足、保持人氣。而且社區(qū)商業(yè)往往承包給不同商家，缺少合理設(shè)計商業(yè)分布，對人流聚集更加沒有幫助，這也是社區(qū)商業(yè)很難與區(qū)域大型購物中心競爭的主要原因。

7月29日，新加坡豐樹集團在寧波的首個商業(yè)項目——寧波怡豐匯舉辦了招商發(fā)布會。此次怡豐匯是社區(qū)商業(yè)項目，對運營經(jīng)驗更加成熟的外資企業(yè)來說也是比較少見的項目類型。

要關(guān)注到的是，社區(qū)商業(yè)也有著自己的優(yōu)勢。社區(qū)商業(yè)體量小、成本也相對較低，周邊居民客流穩(wěn)定，而且擁有最重要的距離優(yōu)勢。不過換角度來看，缺點則是客流限定在本區(qū)域內(nèi)，如果不能讓消費者有物超所值的服務(wù)體驗，便會陷于不上不下的地位，食之無味，棄之可惜。

相比普通社區(qū)商業(yè)的親民屬性，豐樹集團有著大型購物中心經(jīng)營經(jīng)驗，更注重品牌組合與綜合功能，相信更能抓住不同消費者的喜好，塑造出獨特的社區(qū)體驗。