出品/聯商專欄

撰文/商業改變生活

一、重回資本市場，萬達講述輕資產故事

重回資本市場，萬達商管已經等了六年。

10月18日從證監會獲悉，珠海萬達商業管理集團股份有限公司（以下簡稱“萬達商管”）境外首次公開發行股份審批，已獲證監會發布受理通知。擬上市公司向證監會遞交在境外上市申請材料并獲取受理通知書，俗稱“小路條”，是赴港股上市的關鍵一步，之后即可向港交所遞交上市申請表格，進入港股IPO的實質性階段。

（第四代萬達廣場，深圳龍崗萬達廣場）

重組后的萬達商管，將與港交所二次握手、重回資本市場。

作為中國規模最大的購物中心運營服務商，萬達商管已擁有超過400家萬達廣場，與萬達商業幾年前登陸港股不同，以輕資產全新面貌轉換IPO賽道的萬達商管，估值邏輯無疑也將迎來重構。對比港股同類上市公司，萬達商管在規模、營收、毛利率等方面均具優勢。按其體量估值，或參考港股上市的華潤萬象生活（01209.HK），萬達商管市值或達數千億港元。

二、萬達商管全面實施“輕資產”戰略

從2021年開始，萬達商管不再發展“重資產”，即不再投資持有萬達廣場物業，全面實施“輕資產”戰略。

1月19日，萬達集團發布2021年開業計劃，“輕資產”成為關鍵詞。

萬達商管的輕資產戰略具體表現為：2021年，萬達集團計劃開業50個萬達廣場，其中輕資產占比68%；同時，計劃簽約70個輕資產萬達廣場。累計2021年底，開業輕資產項目預計達到143座，占比34.21%。

萬達輕資產戰略，不僅局限于萬達商管，還包括萬達影城、萬達酒店以及寶貝王。這份年度計劃還包括：開業120家萬達影城，簽約輕資產影城300家；開業16家萬達酒店，簽約輕資產管理酒店50家等。

從萬達集團2020年數據看，開業和在建的萬達廣場中，輕資產項目占比分別為60%和80%；酒店方面，簽約輕資產管理酒店56家，占萬達酒店管理公司累計管理酒店總數的30%。首次實施輕資產戰略的萬達院線，簽約輕資產影城310家，是已開業萬達影城總數的44%。

自2017年，萬達商管開始轉型輕資產戰略，3年多來，輕資產戰略取得了顯著成果。截至2020年9月底，萬達商管累計開業336個萬達廣場，其中輕資產項目58個；在建萬達廣場166個，其中輕資產128個，在建項目基本滿足萬達商管未來3年，每年開業萬達廣場不低于50個的計劃。

（2017-2021年萬達商管業務概況，2021年為預估計劃數據）

三、國資加持，萬達“染紅”

經歷6年排隊之后，2021年3月24日大連萬達商業突然撤回在A股的IPO申請，同時宣布對公司從事輕資產商業運營、科技、數據、人員等相關資源進行重組，以盡快實現境內外上市。2021年3月29日，萬達集團官網顯示，萬達商管集團與珠海市政府簽署協議，將重組后的萬達輕資產商管公司落戶珠海，同時珠海國資委出資30億戰投入股萬達輕資產商管公司，分享上市及紅利，輕資產平臺上市后，將與珠海國資協同進行戰略投資和并購。

據悉，落戶珠海橫琴新區的萬達輕資產商管公司，是萬達商管集團重組后的輕資產運營管理公司，萬達商管集團持有該公司全部股權。萬達輕資產商管公司不持有物業，全面負責已開業的368個萬達廣場、在建的155個萬達廣場以及今后發展的所有萬達廣場的運營管理。目前，珠海萬達商管注冊資本達到72.47億元，由大連萬達商業、珠海萬贏、銀川萬達分別直接持股69.99%、8.83%、0.01%，其余投資者持股21.17%。

對珠海國資和萬達雙方來說，這一次是雙贏合作。

與萬達簽約當日，珠海市政府官網發布了《中共廣東省委、廣東省人民政府關于支持珠海建設新時代中國特色社會主義現代化國際化經濟特區的意見》。針對橫琴新區，政策文件稱要“創新跨境金融監管模式”，建設粵澳跨境金融合作（珠海）示范區，大力發展高新技術、現代金融、商貿消費、文旅會展等重點產業。而從萬達的未來藍圖來看，重組后的輕資產運管公司除了收取管理服務費外，還計劃提供針對萬達廣場內中小微企業的金融服務、大數據服務等，并與珠海國資合資設立投資平臺，試點REITs（房地產信托投資基金）等業務。

不僅萬達需要珠海，珠海也需要萬達。也就是說，萬達與珠海國資的一拍即合，除了資本的誘惑，還具有政策的契合。而在粵港澳大灣區發展的格局中，珠海對比深圳、廣州一直缺乏亮點，萬達這樣的大型項目，無疑是珠海招商引資的“剛需”。珠海橫琴近水樓臺，可以為萬達在港股上市創造有利條件，同時給萬達商管未來發展提供強大的依托平臺。萬達商管+珠海國資+橫琴，在資本市場和未來發展可以有更大的想象空間。

四、“去重轉輕”的萬達背后邏輯

在堅決去地產化后，萬達商管正變得“更輕”。

王健林曾說，“萬達商業是萬達的核心企業，什么都能丟這個不能丟。”所謂的核心，就是遍布全國的萬達廣場。根據萬達公開的數據，截止到2020年年底已經開業的萬達廣場已達368座。為什么高歌猛進的萬達，要轉向輕資產呢？個人分析有三點：

1、國家大戰略“去地產化”，地產不可持續。

在房住不炒的國家大戰略下，去地產化成為國家高層管理部門調控的重點，密集的調整政策和經濟措施在金融、政策、土地、消費端不斷強化。

2、快速下沉，擴大規模，建立壁壘，擴大競爭優勢。

不局限一二線城市，不受資金和土地等要素制約，快速發展。中國一線城市4座和新一線城市15個、二線城市30個，合計49個。

快速下沉到四五線城市，不受房價的影響，只要考慮人口和消費力等商業要素，以及租金和投資回報關系。中國三線城市70個，四線城市90個，五線城市128個，合計288個。

全國共有地級行政區劃單位334個，全國共有縣級行政區劃單位2851個。

（萬達廣場全國分布圖，從百度地圖部分截取）

3、品牌才是真正的核心價值。

2015年，王健林在一次演講中首次提到“萬達到了要靠品牌賺錢的時候”。一聲高呼之下，萬達的“輕資產”戰略正式啟動。

過去5年，萬達在輕資產道路上高歌猛進，成為中國商業輕資產轉型的領頭羊和成功實踐者。截止到2020年底，萬達廣場輕資產數量達到109個；2021年，計劃開業50個項目，其中輕資產34個，占比68%；到2021年底，萬達廣場輕資產將達到143個。萬達廣場依賴品牌和輕資產擴張、靠品牌賺錢的時代到來。

五、萬達如何做輕資產？

1、萬達創造了中國最早的商業地產模型。

萬達通過不斷迭代升級，探索和實踐商業模式，一直引領者中國商業地產發展，目前已迭代到第四代。

第一代萬達廣場：2001年，單店模式，每一層設置一種商業業態。通過引入沃爾瑪等知名品牌，帶動其他鋪位的銷售，業態和盈利模式較為簡單，代表項目新街口萬達廣場。后來出售給麥格理。

第二代萬達廣場：2004年，商業組合店產品，規模較第一代擴大了兩至三倍，增加了百貨、影院、電玩、餐飲等多種業態和品牌店。代表項目沈陽太原街萬達廣場。

第三代萬達廣場：為萬達獨創的商業地產模式，將戶外、室內步行街與中國商業大樓結合在一起，打造一個巨大的城市綜合體，內容包括大型商業中心、商業步行街、五星級酒店、商務酒店、寫字樓、高級公寓等，集購物中心、休閑、餐飲、文化、娛樂等多種功能于一體，形成獨立的大型商圈。代表項目南京建鄴萬達廣場、武漢中央文化區。

第四代萬達廣場：以深圳龍崗萬達廣場為代表，建筑面積30.5萬平米，突出旅游、文化、社交、生活功能，是探索消費趨勢的第四代萬達廣場，是對實體商業的革命性創新。項目特點為通過商業規劃、空間設計和業態布局打造多元社交生活場景，疊加科技創新，持續加碼社交功能，突破商業空間邊界，借助空間、時間、功能的立體延伸，實現消費體驗的全面提升。

2、萬達開創中國商業輕資產先河。

受制于房地產周期性調整和經濟周期，尋找商業獨立發展路徑，王健林2014年開始思考謀劃輕資產。在萬達集團2014年會上，王健林發出萬達第四次轉型的信號。三個月后，王健林全面清晰表達了萬達全方位轉型、去房地產的思路，并重點就萬達商業輕資產模式進行透徹闡述。

萬達開創中國商業地產的先河，并迅速向全國一二線城市擴展。過去萬達成功靠城市綜合體，通過房地產銷售現金流來投資萬達廣場，核心是地產開發、商業是副產品，這是重資產模式。從2003年首家萬達廣場長春重慶路開業，到2013年11月第100家昆明西山萬達廣場開業，萬達廣場進入100+時代；到2014年，萬達已成為中國最大的商業地產不動商。2017年開始實踐探索萬達特色的輕資產模式。

輕資產模式就是萬達廣場的設計、建造、招商、營運、信息系統、電子商務都是萬達做，使用萬達品牌，但投資全部由別人出，資產歸投資者。這種模式沒有房地產銷售，是準金融投資行為，萬達與投資方從凈租金收益中分成，無論房價變化還是市場周期對這種發展模式影響都不大。這種模式對于萬達來說有兩大好處：一是零風險，地是凈地，錢別人出，而且萬達要求合作項目建設時，施工隊伍必須是萬達指定的隊伍，所有設備必須使用萬達品牌庫中的優秀品牌，避免建設品質不好影響后期運營管理。

經歷四年多實踐積累，萬達商業輕資產戰略自2017年以來，不僅轉型早而且走得快、走得穩。

進入2021年，珠海萬達商管輕資產主要有兩種模式：

（1）委托管理模式：受委托全權負責管理商業廣場。提供各種商業管理服務、物業管理服務及增值服務。收入主要包括商業管理服務及租賃中來自商戶的租金收入、開業前咨詢服務費、物業管理費及增值服務費。目前其280個母公司集團萬達廣場均采用此模式。

（2）租賃運營模式：從業主處租賃物業，并將商業廣場內的商業空間出租給商戶，同時全權負責管理商業廣場。收入來源主要包括來自商戶的租金收入、開業前咨詢服務費、物業管理費及增值服務費。目前其118個在管獨立第三方萬達廣場中，有82個采用此模式。

寫在最后

10月21日，萬達集團旗下商業運營平臺珠海萬達商業管理集團股份有限公司（下稱珠海萬達商管）向香港聯交所遞交了招股說明書。珠海萬達商管擬面向全球發行股份，用于投資收購擴大在管物業面積，改造場景、硬件，戰略投資等。

2002年起，萬達開始運營管理萬達廣場；2017年起，開始以輕資產模式管理第三方項目。截至2021年6月30日，萬達商管共管理380個萬達廣場，在管建筑面積達5420萬平方米。根據弗若斯特沙利文的數據，截至2020年12月31日，按在管建筑面積計算，萬達全球排名第一，且在管建筑面積超過中國排名第二至第十名之和。

萬達與港股二度握手，繼華潤萬象生活、星盛、寶龍、中駿之后將成為港股第五只商管上市公司，公司估值或將超過2000億。

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