1月28日，全國工商聯(lián)主管的全聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)地產(chǎn)工作委員會與商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)智庫RET睿意德聯(lián)合發(fā)布《中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)2021/2022年度發(fā)展報告》。

報告盤點了2021年行業(yè)十大熱點：一、培育國際消費(fèi)中心城市，打造商業(yè)新增長極；二、各地力推首店經(jīng)濟(jì)，提升消費(fèi)新能級；三、奢侈品消費(fèi)繼續(xù)高速增長，重奢商場逆勢提速布局；四、文化自信促商業(yè)創(chuàng)新與復(fù)興，新國潮向多領(lǐng)域擴(kuò)展；五、存量更新趨向非標(biāo)化，不可復(fù)制性考驗原創(chuàng)力；六、輕資產(chǎn)商管公司上市成風(fēng)口，增長模式優(yōu)化成為高階競爭力；七、商業(yè)資產(chǎn)變現(xiàn)壓力加大，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)退出有道；八、消費(fèi)呈現(xiàn)升級與分層特征，倉儲會員店勃然興起；九、頭部品牌閉店事件頻發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)警惕傳導(dǎo)效應(yīng)；十、國家大力整治電商直播，更多品牌布局線下。

同時，商務(wù)部市場運(yùn)行專家、全聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)地產(chǎn)工作委員會會長王永平對十大熱點問題進(jìn)行了點評，并展望了2022年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢。

2021年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)十大熱點

一、培育國際消費(fèi)中心城市 打造商業(yè)新增長極

【代表事件】

2021年7月，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，在上海市、北京市、廣州市、天津市、重慶市率先開展國際消費(fèi)中心城市培育建設(shè)，提出“用5-10年時間，培育建設(shè)若干具有全球影響力、競爭力、美譽(yù)度的國際消費(fèi)中心城市”的總體目標(biāo)。

【關(guān)注理由】

該項政策舉措要求高、力度大、影響深，引起業(yè)內(nèi)高度關(guān)注。要求之高 —— 要求

上海市、北京市、廣州市、天津市、重慶市對標(biāo)一流國際消費(fèi)中心城市，加快消費(fèi)轉(zhuǎn)型升級，同時帶動一批國內(nèi)大中城市提升國際化水平。力度之大 —— 國家相關(guān)

部委與地方政府紛紛出臺相關(guān)政策措施，各地主要領(lǐng)導(dǎo)親自部署與動員。影響之深——各地提出了培育建設(shè)國際消費(fèi)中心城市的不同特色定位與打造路徑，必將改變過去全國城市商業(yè)過于同質(zhì)化的局面。

二、各地力推首店經(jīng)濟(jì) 提升消費(fèi)新能級

【代表事件】

2021年4月，北京市商務(wù)局舉辦“北京首發(fā)節(jié)”，率先在國貿(mào)商城啟動，之后陸續(xù)在十余個商圈展開，活動持續(xù)到十月，期間共組織了百余場品牌首秀活動。

4月，上海市商務(wù)委舉辦“2021上海全球新品首發(fā)季”，并授予虹口區(qū)“全球新品首發(fā)地建設(shè)示范區(qū)”。

【關(guān)注理由】

發(fā)展首店經(jīng)濟(jì)是政府推動商業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的創(chuàng)新舉措，北京、上海、成都等地紛紛出臺了促進(jìn)首店經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策措施，其中北京市對首店品牌的最高獎勵達(dá)500萬元，而且一些地方政府部門還在規(guī)劃、消防、市容管理等諸多方面提供綠色通道。首店經(jīng)濟(jì)成績斐然，2021年共有901家首店落地北京（為2020年入駐首店數(shù)量的近五倍），上海新增首店1078家。首店經(jīng)濟(jì)的勃興有利于激發(fā)消費(fèi)潛力，有利于提升消費(fèi)能級。

三、奢侈品消費(fèi)繼續(xù)高速增長 重奢商場逆勢提速布局

【代表事件】

2021年4月，寧波阪急百貨試營業(yè)，品牌落位堪比一線城市

5月，SKP官宣落戶武漢，接盤漢街萬達(dá)廣場；12月，杭州SKP舉行開工儀式，正式落地錢江世紀(jì)城

9月，上海前灘太古里開業(yè)

【關(guān)注理由】

疫情下商業(yè)地產(chǎn)商普遍新拓項目的速度與意愿明顯下降。與此同時，在國民消費(fèi)升級與境外高端消費(fèi)回流的背景下，國內(nèi)奢侈品銷售異常火爆，近十家商場躋身百億俱樂部，還首次出現(xiàn)了年銷售破200億的商場。國際知名咨詢機(jī)構(gòu)貝恩發(fā)布的《2021年中國奢侈品市場報告》數(shù)據(jù)顯示，全年測算中國個人奢侈品市場實現(xiàn)36%的增長，總額逾4700億元人民幣。奢侈品銷售的高歌猛進(jìn)推動了重奢商場逆勢擴(kuò)張。

四、文化自信促商業(yè)創(chuàng)新與復(fù)興 新國潮向多領(lǐng)域擴(kuò)展

【代表事件】

2021年7月，新中式烘焙品牌虎頭局完成A輪5000萬美元融資；9月，墨茉點心局完成新一輪過億融資

7月，新能源汽車領(lǐng)域的新國潮品牌小鵬和理想汽車相繼上市

11月，李寧高端國潮品牌“LI-NING 1990”全球首店落地北京僑福芳草地

【關(guān)注理由】

在文化自信的推動下，新國潮備受國人特別是年輕消費(fèi)者青睞，由此促進(jìn)了國貨的創(chuàng)新與復(fù)興。新國潮品牌呈現(xiàn)出向多領(lǐng)域擴(kuò)展勢頭，在服飾、美妝、食品、新能源汽車等領(lǐng)域涌現(xiàn)出一批受到追捧的新興品牌，并成為購物中心創(chuàng)新品牌的新生力軍。新國潮品牌從顏值到產(chǎn)品功能、從性價比到服務(wù)全面提升。李寧、波司登等一批老牌國貨品牌也完成了自身的蛻變復(fù)興。2021年，在北京市認(rèn)定的901家落戶首店中，中國本土品牌占比達(dá)85%，表明新國貨品牌正在成為城市消費(fèi)升級的新推手。

五、存量更新趨向非標(biāo)化 不可復(fù)制性考驗原創(chuàng)力

【代表事件】

2021年3月，北京美克洞學(xué)館開業(yè)，將電腦市場變身為新零售藝術(shù)空間

5月，北京西單更新場開業(yè)，華潤首次試水地下商業(yè)空間改造

7月，成都REGULAR源野開業(yè)，將閑置多年的市政公園地下商業(yè)打造成為文化生活新地標(biāo)

12月，北京三里屯太古里西區(qū)開門營業(yè)，實現(xiàn)了對傳統(tǒng)批發(fā)市場的升級改造

【關(guān)注理由】

2021年城市開發(fā)建設(shè)進(jìn)入下半場，存量更新正賦能城市新的活力。隨著城市更新的縱深化推進(jìn)，市場上存量商業(yè)呈現(xiàn)“規(guī)模小型化”、“形態(tài)多樣化”的非標(biāo)化特征。由此，對于商業(yè)地產(chǎn)商的內(nèi)容原創(chuàng)能力提出更高要求，深度挖掘商業(yè)空間的在地文化，打造賦予創(chuàng)新理念的商業(yè)場景，成為項目獲取和運(yùn)營成功的關(guān)鍵因素。同時，多元化商業(yè)創(chuàng)新有利于提升城市空間品質(zhì)與品位，有利于形成豐富多樣的商業(yè)生態(tài)。

六、輕資產(chǎn)商管公司上市成風(fēng)口 增長模式優(yōu)化成為高階競爭力

【代表事件】

2021年7月，中駿商管智慧服務(wù)控股有限公司在港交所上市

10月，萬達(dá)商管上市計劃獲中國證監(jiān)會批準(zhǔn)，進(jìn)入赴港IPO實質(zhì)階段

【關(guān)注理由】

繼華潤萬象生活、寶龍商業(yè)成功上市之后，中駿商管以黑馬姿態(tài)再度上市，加劇了各大商管公司上市沖動，萬達(dá)商管也毅然放棄了在A股等待，轉(zhuǎn)向港股輕資產(chǎn)上市，輕資產(chǎn)上市已然成為商管領(lǐng)域的新風(fēng)口。從已上市商管公司的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)來看，大多以“商管+物管”的綜合業(yè)務(wù)模式為主，并且以服務(wù)母公司的商業(yè)資產(chǎn)為主要收入來源，如何通過提升商管收入在總收入中的占比，提升外部委托商管收入在商管總收入中的占比，優(yōu)化上市輕資產(chǎn)公司增長模式成為未來發(fā)展的高階競爭力。

七、商業(yè)資產(chǎn)變現(xiàn)壓力加大  優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)退出有道

【代表事件】

2021年4月，領(lǐng)展收購上海七寶萬科廣場50%股權(quán)

6月，平安人壽斥資330億收購凱德旗下六座來福士廣場部分股權(quán)

9月，武商集團(tuán)發(fā)布公告33億收購南昌蘇寧廣場

【關(guān)注理由】

持續(xù)的疫情加劇商業(yè)運(yùn)營的困難，再加之國家收緊房地產(chǎn)金融政策，雙重壓力之下商業(yè)地產(chǎn)商資產(chǎn)變現(xiàn)的壓力和意愿明顯加大。但是囿于資產(chǎn)價格、運(yùn)營管理水平以及項目區(qū)位等客觀因素，商業(yè)資產(chǎn)的退出依然呈現(xiàn)兩極分化的狀態(tài)。即使在疫情下，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的退出通道依然通暢，而多數(shù)待售的商業(yè)資產(chǎn)則呈現(xiàn)有價無市、去化困難的局面。

八、消費(fèi)呈現(xiàn)升級與分層特征 倉儲會員店勃然興起

【代表事件】

2021年6月，盒馬X會員店宣布全國擴(kuò)張戰(zhàn)略

10月，家樂福中國首家會員店向公眾開放

12月，國內(nèi)第二家Costco在蘇州開業(yè)

【關(guān)注理由】

時下倉儲會員店正成為行業(yè)的新風(fēng)口，盒馬、家樂福、麥德龍、fudi等眾多零售企業(yè)集中進(jìn)入這一賽道。事實上，這一業(yè)態(tài)進(jìn)入中國市場已有數(shù)年，但由于與當(dāng)時中國消費(fèi)市場水平和規(guī)模不相適應(yīng)，除了山姆會員店之外，多家外資品牌鎩羽而歸，倉儲會員店的再度興起很大程度上緣起于Costco在中國的示范效應(yīng)，其上海首店在開業(yè)第二年即成為Costco全球銷冠，但倉儲會員店熱背后更深層次原因是中國消費(fèi)市場升級與分層。

九、頭部品牌閉店事件頻發(fā) 商業(yè)地產(chǎn)警惕傳導(dǎo)效應(yīng)

【代表事件】

2021年11月，海底撈發(fā)布公告稱，決定在2021年底前關(guān)停300家門店

11月，網(wǎng)紅茶飲品牌茶顏悅色宣布臨時關(guān)閉87家門店

11月，大型連鎖服裝品牌拉夏貝爾宣告破產(chǎn)

12月，知名輕餐品牌新元素宣布破產(chǎn)清算

【關(guān)注理由】

多領(lǐng)域的頭部品牌大規(guī)模并且集中閉店是近些年行業(yè)未曾發(fā)生過的情形。事實上，過去一年里注銷的中小餐飲企業(yè)數(shù)量更高達(dá)上百萬家。品牌閉店現(xiàn)象從餐飲蔓延到了服裝、書店、教培和生鮮超市等多個業(yè)態(tài)。究其原因各不完全相同，既有內(nèi)部運(yùn)營管控、發(fā)展策略過于激進(jìn)的因素，也有外部政策性因素影響，但是疫情所造成的經(jīng)營沖擊無疑是重要因素。品牌閉店必將影響購物中心的后期招商，同時也會波及新消費(fèi)投資信心，其傳導(dǎo)效應(yīng)值得業(yè)界警惕。

十、國家大力整治電商直播 更多品牌布局線下

【代表事件】

2021年底，薇婭、雪梨、林珊珊等當(dāng)紅主播因偷稅漏稅相繼被稅務(wù)部門稽查處罰。其中薇婭被追繳稅款、加收滯納金并處罰款共計13.41億元，之后其直播平臺賬號被全網(wǎng)封禁。

【關(guān)注理由】

繼國家對各大互聯(lián)網(wǎng)平臺實施反壟斷之后，今年又首次向電商主播開出巨額罰單，力度之大前所未見。國家對于電商行業(yè)的系統(tǒng)性整治不僅有利于電商平臺的規(guī)范化發(fā)展，也為實體商業(yè)發(fā)展?fàn)I造了更加公平的競爭環(huán)境，由此也促使更多線上品牌開始布局線下，線上線下“雙輪驅(qū)動”的市場新格局逐漸確立。

商務(wù)部市場運(yùn)行專家、全聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)地產(chǎn)工作委員會會長王永平同時展望了2022年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢：

一、 新消費(fèi)發(fā)展步入回調(diào)周期

近年來，隨著Z世代晉升為新消費(fèi)主流人群，帶動和激發(fā)了新品牌的迭代與創(chuàng)新，新消費(fèi)品牌層出不窮，資本激進(jìn)注資新消費(fèi)賽道。但是，由于受宏觀經(jīng)濟(jì)下行與疫情影響，新消費(fèi)市場后期表現(xiàn)與期待存在較大落差。一批曾經(jīng)備受追捧的網(wǎng)紅新消費(fèi)品牌相繼陷入困境，新消費(fèi)投資由此也進(jìn)入了理性回調(diào)周期。但是，從長期來看新消費(fèi)賽道基本面依然向好。

二、 住宅+商業(yè)協(xié)同模式價值突顯

繼恒大暴雷事件之后，又一批地產(chǎn)企業(yè)相繼陷入債務(wù)危機(jī)，他們的共同特質(zhì)都是單一的住宅開發(fā)模式。而與此形成對照的是，以龍湖、華潤、萬達(dá)、萬科、大悅城、寶龍、新城為代表的住宅+商業(yè)雙輪驅(qū)動地產(chǎn)商，則在金融收縮背景下總體經(jīng)營良好、表現(xiàn)穩(wěn)健，旗下優(yōu)質(zhì)的商業(yè)不動產(chǎn)不僅為企業(yè)提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金流與避險工具，而且在項目取得過程中商業(yè)的品牌效應(yīng)更具競爭優(yōu)勢。隨著REITs等國家金融、稅收政策的不斷完善，商業(yè)地產(chǎn)將更趨專業(yè)化發(fā)展。

三、 虛擬科技創(chuàng)造商業(yè)新機(jī)遇

Facebook更名為Meta，寓意將公司業(yè)務(wù)專注為元宇宙，騰訊、華為、阿里等頭部科技企業(yè)也紛紛入局元宇宙，由此拉開了第三代互聯(lián)網(wǎng)的序幕。在政策引領(lǐng)與新一代互聯(lián)網(wǎng)原住民的助推之下，虛擬科技必將延展商業(yè)發(fā)展新空間，創(chuàng)造商業(yè)新機(jī)遇。同時，也對線下商業(yè)的數(shù)字化運(yùn)營管理提出了新的能力要求。