5月11日消息，印力商用置業有限公司與中信資本控股有限公司簽署協議，據此印力收購中信建投-長沙悅方ID Mall資產支持專項計劃權益級資產支持證券持有人50%份額。

交易完成后，印力將為該項目提供運營管理服務和資產管理服務，提升目標資產的全方位經營能力。中信資本則表示，通過此次合作，能夠進一步提升資產價值，同時在投資者心中樹立對物業增值及對長沙悅方ID Mall資產支持專項計劃產品的信心。

從單純的輸出輕資產管理模式再到如今入股參局，此次與中信資本的合作，或將成為印力在商業地產證券化道路上的又一次探索。

問主

探尋此次項目標的長沙悅方ID Mall的前世今生，這曾是中信資本首次涉足商業地產的重要拼圖。

長沙悅方ID Mall項目于2012年4月28日開業，該項目由由英國知名的建筑師事務所RTKL提供項目的建筑規劃，BENOY主創設計，中信資本于2010年收購該購物中心，由中信資本管理的成員企業湖南盈富置業有限公司持有、經營并且管理。項目建筑面積約為12萬平方米，是長沙首座大型綜合購物中心。

然而這一項目的意義不止于此，2017年，中信資本憑借長沙悅方ID Mall項目，成功發行了國內首單美元基金結構類REITs“渤海匯金-中信資本悅方ID Mall資產支持專項計劃〞，發行規模為27.7億元，并在深交所掛牌。這一項目幫助中信資本的商業地產投資正式打通了“投資-資產管理-類REITS”運作全鏈條。

相對應的，這一專項支持計劃曾經發行過證券簡稱“17悅方A1”、“17悅方A2”兩只債券，均在2021年10月20日到期，此后2021年7月11日，據深交所披露，中信建投-長沙悅方ID Mall資產支持專項計劃項目再申請，擬發行金額為28.5億元，狀態更新為已受理。

進入2022年，長沙悅方ID Mall迎來時隔十年后的改造升級。而該項目官微于4月24日發起了一項更名投票活動，備選名稱包括長沙天心印象城、長沙解放西路印象城、長沙坡子街印象城、長沙五一印象城、長沙悅方印象城。由此，中信資本引入印力的消息浮出水面。

而從5月11日的簽署協議可以看到，這次合作不僅是項目層面的牽手，更是資本層面的深入。

印力此次入股ABS權益級持有人的50%份額，代表了合作“亦輕亦重”，作為運營方，印力可以輸出管理，作為投資方更是可以通過后期ABS的盈利持續獲得收益。反之對中信資本來說，則是可以通過印力的運營能力，進一步提升長沙ID Mall的資本價值。

值得注意的是，在長沙IDMall的旁邊，就是印力2003年開業的長沙印象匯。此次將隔壁的IDMall收購，不僅是實現整個印象匯到印象城的升級，更是為印力在長沙地區的業務注入一劑“強心劑”。

逐利

印力作為投資背景出身的商業地產運營商，自身的發展一直離不開資本的影子。

對資本運作的熟悉，也讓印力在起跑之初，就能吸引多方資本的參與合作，這也決定了印力的運營之“輕”。被萬科收購之后，更是將關注點主要放在了商業項目“投融管退”的“管”與“退”兩個環節。

印力在上海的南翔印象城MEGA以及松江印象城等項目均是和GIC合作，作為純運營輸出者的身份參與項目。除去自身的印象匯、印象城、印象里等產品線之外，印力為了充分發揮“管”、“退”的能力，也積極布局了許多非標項目（即非印力的標準產品線）。

在輸出“輕”的方面，印力這些年來似乎一直做得不錯，但是在運營背后，對商業資產證券化的規劃和謀策也一直沒有落下。

此前，印力集團分別作為運營管理人和發行人的“中信金石-深圳龍崗萬科廣場資產支持專項計劃”（簡稱：龍崗萬科廣場類REITs）和“中金印力—印象1號資產支持專項計劃”（簡稱：印象1號CMBS）在深交所正式掛牌。

然而對如今的商業地產市場來說，真正想要走向REITs化，實現普遍的金融屬性，還有很多的河流等待跨越。反觀今日，印力通過投資“加重”自身，更加積極地與資本方探尋不同的合作方式，用自己的節奏，慢慢地摸著石頭過河。

換句話來說，資本化合作其實是商業地產重組路上的必然趨勢。

問策商業首席商業管理咨詢師蘇曉晴向觀點新媒體表示，比起單純的合資經營項目，資本的介入能夠讓商業項目的合作更加清晰。

“一邊是資本方，一邊是運營方，這個是很容易嫁接的。資本方如果沒有運營，資產便不能增值，對運營方而言，自身的價值更容易厘清，同時通過股權參與的方式，能夠收獲更多的話語權。”因此尋求資本的合作，對商業地產運營商來說是無疑是更好的選擇。

蘇曉晴預計，在今年下半年以及2023年甚至2024年，商業地產界這種資產的組合會非常多。其表示，“現在的商業市場，還存在過度分散的問題，進入存量時代的分散狀態，就會使商業資產很難產生市場以外邊際效益”。

在與中信資本簽署合作現場，印力集團董事長丁力業表示：“國內實體商業增長具備良好基礎，印力充分看好商業地產存量市場的價值空間，此次收購的成熟資產項目權益，有助于提升印力在區域市場的濃度”。

正如大浪淘沙之勢，通過這次合作，不僅是印力在資本合作模式上的探索，更是在商業地產規模重組路上，印力擴張自身的一種手段。