來源/觀點網 

撰文/龔麗欣  

繼百聯、天虹之后，又一家企業傳出試水基礎設施REITs。

近日，消息稱萬科在一次路演活動中透露，正在嘗試發行商業地產REITs，目前正處于首批申報階段。

按照消息，萬科本次申請基礎設施REITs由旗下純商業地產公司印力集團控股有限公司進行，底層資產為杭州的一處購物中心。

實際上，自3月份監管部門首次文件明示要將公募REITs擴容至購物中心等消費基礎設施起，不少商業運營企業已躍躍欲試。

對商業地產商而言，REITs的常態化發行將有利于進一步盤活存量商業項目，提升購物中心的運營效率，推動行業發展模式的轉型。

目前，已有不少企業正在進行首批商業REITs的申報工作。

而作為行業風向標的萬科，若此次試水成功，不僅有助于其將運營模式“由重轉輕”，更能推動行業資產證券化的向前邁步。

試水商業REITs

2020年，國內公募REITs正式啟航，彼時，萬科便憑借旗下萬緯物流成為了其中一個“吃螃蟹的人”。

三年之后，商業不動產正式納入REITs試點，萬科再次爭做吃螃蟹的人。

最新消息稱，近日，萬科在一次路演活動中透露，正在嘗試發行商業地產REITs，目前正處于首批申報階段。

實際上，當前中國商業地產已經從增量時代進入存量時代，如何盤活存量資產成為市場亟待解決的問題。

而萬科此次試水商業REITs，一方面能夠有效盤活旗下的存量商業項目，打通企業重資產投資的退出路徑，對企業注入優質資產、實現重輕分離有顯著優勢；另一方面，REITs或將成為商業不動產最重要的融資支持方式。

此前，萬科總裁祝九勝就曾表示：“REITs對不動產玩家而言，作用相當于90年代中期按揭政策的出臺，這對萬科來說是很大的利好。”

而今年3月末的業績會上，萬科執行副總裁、首席運營官劉肖更是提到，“集團布局公募REITs的特點一是全，二是早，所以不論是長租公寓、物流還是商業，集團一直面臨著重資產投入的難題。因為開發經營服務并重這個戰略轉型，它其實是需要持續地進行重資產投入的。”

從萬科的財報來看，截至2022年末，萬科集團累計開業242個商業項目（含138個社區商業項目），建筑面積1227.7萬平方米；規劃中和在建商業建筑面積為365.4萬平方米。

其中印力累計開業102個商業項目（含23個社區商業，29個輕資產輸出管理項目），建筑面積868萬平方米；規劃中和在建商業建筑面積為124.4萬平方米。

也就是說，萬科旗下的商業不動產體量龐大，如若此次試水能夠正式連接公募REITs，無疑將具有重要意義。

不僅如此，作為行業風向標，萬科這一小步，將為眾多優質資產持有方對接資本市場提供新方向。

實際上，自商業地產首次被允許納入基礎設施公募REITs的試點范圍之后，市場期盼多年的商業REITs就已正式破冰。

為了搶占蛋糕，百聯股份率先宣布計劃將“上海又一城”購物中心作為底層資產申報發行REITs。

該基金暫定名為華安百聯消費封閉式基礎設施證券投資基金，由華安基金承做。

無獨有偶，天虹股份亦公告稱，旗下天虹數科商業股份有限公司正在籌劃開展消費基礎設施公募REITs的相關工作。

此前，合生商業羅臻毓在與觀點新媒體的采訪當中亦強調，“C-REITs，或者不動產私募投資基金，這些對于商業不動產都是一種資本循環渠道，從合生的角度也會有相關考慮。可能會將幾個主要商場，如合生匯、合生廣場放到REITs。”

除了改善企業融資結構、盤活資產以外，隨著越來越多的企業試水商業REITs，將進一步豐富公募REITs底層資產類型，為中國REITs市場擴容注入新動能。

底層資產可能性

從今年3月份證監會發布的《通知》及國家發改委發布的“236號文”來看，商業REITs的發行同樣有諸多限制。

其一，政策原始權益人不能是住宅開發企業，但可以是房地產為主業的企業集團的子公司。

其二，優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。

也就是說，一些城市級的、重奢類的購物中心并不在此次基礎設施REITs的范疇之內。

回看此次萬科披露的消息，該公司提到，本次申請基礎設施REITs由旗下純商業地產公司印力集團控股有限公司進行，底層資產為杭州的一處購物中心。

目前印力集團旗下擁有五條產品線，包括城市級商業中心印象城MEGA、區域型購物中心印象城、片區型購物中心印象匯、社區商業印象里以及家庭型購物中心萬科廣場。

觀點新媒體查閱該公司官網發現，截至去年10月末，印力在杭州并沒有相關的社區商業項目，僅有西溪印象城、金沙印象城、古墩印象城和奧體印象城四個區域型購物中心。

不過，如果從印力杭州區域公司的角度來看，其管理的半徑涵蓋杭州、寧波、溫州、福州四個城市，而后三者均含有一定的社區商業項目。

其中，在溫州，該公司擁有西江月印象里及世紀之光印象里兩個社區商業，前者的體量為3.84萬平方米，于2021年7月1日開業，后者體量僅2.75萬平方米，在今年7月1日正式對外營業。

值得注意的是，西江月印象里實際上是萬科在溫州的首個自持運營的商業項目，三年時間商戶開業率高達99.1%。

在福州，印力集團擁有煙臺山商業漫步街區這一社區型商業項目，項目體量達到6.26萬平方米。

該項目一期在2021年10月30日開業，二期則于去年9月開業，據介紹，煙臺山商業漫步街區共引進近兩百個品牌，二期引進眾多優質品牌，其中首店品牌占比近30%。

至于寧波，從官網消息來看，目前較為成熟的項目分別是鎮海1902萬科廣場和北侖印象里，前者于2016年10月1日開業，是鎮海區內第一家商業綜合體，開業以來連續多年營業額位列鎮海商業廣場的前三甲；后者于2020年12月18日開業，項目體量3.48萬平方米，開業首日創下客流逾5萬，銷售額近200萬元的成績。

而去年10月，萬科將旗下49個商業項目委托印力進行運營管理，其中便包含了位于寧波的螢集濱江奧體、槐STAGE、加生活東晟府店、螢集云匯中心、芝士公園等項目，其中不乏多個社區商業項目。

上述幾個社區商業項目整體運營情況良好，綜合市場消息，此次萬科申報基礎設施REITs的底層資產或將從中選擇。

不過，受宏觀經濟下行、金融環境變化以及部分資產運營情況不及預期等影響，今年以來，公募REITs表現低迷，不少公募REITs產品出現較大跌幅，這也意味著，萬科此次申報僅僅是第一步，后續如何保障項目的盈利能力，維護REITs產品收益率，仍是需要思考的內容。