商業地產所涵蓋的物業比較廣泛，一般將商業用地性質上建筑統稱為商業地產，產品類型在目前市場上普遍存在的包括商鋪（建筑形態分為購物中心、商業街和獨立商業）、寫字間（建筑形態分為高密度的集約式辦公、低密度的獨立式辦公和混合型的商住辦公）、酒店（建筑形態分為獨棟或建筑體內的獨立分區）、公寓（按照目前一些中心城市的規范限定，40年商業用地中出現的公寓歸屬于酒店式公寓，執行相關建筑規范）。

本文想談的只是商鋪這個層面的業態設計問題，凡是接觸過商業顧問公司的人都知道，在商業顧問的報告中出現頻率最高的有兩個詞：一個是業態，一個是動線。好像商業地產不談業態組合，不談動線設計，那就根本不是商業地產專業人士。其實不然，這只是商業地產操作流程中的兩個環節，其他還包括用地規劃、平面布局、交通規劃、配套設置、車流規劃、品牌組合等等環節。

業態設計來源于是商業零售業，用以區分不同經營形態的零售組織，例如超市、百貨店、專賣店等等，再細分到業種（經營品種的分類）和品牌（經營品種的檔次和定位）。后來被越來越多的商業地產開發者所使用，用于指導商業設計機構進行深化的項目設計和建設。

商業項目開發前期有比較明確的業態設計，對于項目的規劃設計、建筑設計、成本測算、投資分析具有現實的指導意義。但是，由于中國目前的商業地產整體水品還很薄弱，本人接觸過的很多項目在進行業態設計時常常出現邏輯混亂的現象，那么，本人就以往接觸過的商業項目積累的一些看法，供大家進行探討。 

在目前的國內商業地產開發領域，想做好一個項目的業態設計，不是很輕松，結合國內的房地產開發實際狀況，我認為首先要做的是理清層次：

第一層次：明確項目的開發屬性。

國內商業地產的開發屬性有兩類，一類是經營性物業開發，一類是投資性物業的開發（住宅最為明顯）。經營性開發一般有明確的經營用途，設計思路比較清晰，其開發者多為實際經營的商家，其開發目的以獲取長期的經營收益為主，通常將開發成本折算進固定資產分攤，用以核算成本利潤率等指標，但在目前的國內市場，只是極少數。投資性物業是以開發物業獲取投資回報為方向，以出售和出租的方式為主，對商業經營沒有明確限定，這是國內目前的商業地產主流。以下主要討論的就是第二類開發屬性。

明確開發屬性的目的，是要保證項目的業態設計最終符合開發商的財務設計要求，確認投資回報率、成本利潤率和現金流的基本要求。

財務模型的原則：租售比例*租賃價格；租賃比例／銷售價格

只有租售比例、租售價格合理組合，才能滿足項目財務指標的要求。

在滿足項目財務指標的前提下，才能確定項目租售比例和租售價格。同時，對項目的整體定位也應有了較清晰地認知。

第二層次：明確項目的規劃布局。

根據上面基本確定的租售比例和租售價格預估。進行項目平面、立面的基本布局，包括租售位置的選擇、面積單位的設定、配套功能的取舍等等。并根據規劃情況，初步明確各個主力業態的范圍及分區。

根據以往的操作經驗，要根據開發商的財務需求，結合項目的規劃指標，以及設計師的設計理念，對項目整體的規劃布局，明確各個功能分區的建筑形態。應主要考慮如下幾個因素： 

1、結合前期市場調研及商圈分析的情況，以及商業的最新發展，考慮因各方因素可能進入的一些比較明確的商業業態，并預留建筑設計的空間。同時，計算各個功能分區的規模效益，既要滿足商業目前的生存條件，又要適應以后的發展競爭。

2、對需要設計主力業態和核心商業的項目，此時應考慮其商業經營的要求和項目規劃的特點，進行位置、樓層、區間的規劃。一方面，要考慮項目自身的價值區間，例如在平面上，臨街面、朝向、道路等產生的地段高低價值。另一方面，要考慮項目各個區間部分的配套成本的高低，尤其對于大型百貨類主力店，其自身的設計規范較多，切忌避免出現過度設計，造成投資成本的浪費。

3、確定零售業態的經營比重，合理安排零售商業與非零售商業的空間劃分。以零售商業為主的項目，公共空間的使用較大，可以達到30-50%，此時的設計重點要考慮項目首層、二層和頂層的功能劃分。一般來講，零售商業首層租金遠遠高于其他各樓層，同時對其他樓層的租金影響也是最大的。在設計時，通常采用首層“多開窗、少開門，一條走道劃圓圈”的做法，保持首層商業的價值均衡。非零售商業為主的項目，由于各個功能租金差距縮小，應保持項目不同區間的價值均衡，設計時，多采用增加垂直交通，與首層貫通的做法。

4、項目立面的規則和不規則設計方式，項目平面的對稱性與非對稱設計方式的運用。設計師，尤其是知名設計師更多愿意在項目立面上進行創意設計，利用不規則的圖形創造具有強烈視覺沖擊的建筑效果。商業建筑的立面效果雖然重要，但要考慮兩個方面，一是不規則設計，不利于商業內部空間分割，同時，建筑成本相應上升，最終的結果是可售或可租面積的價值上升；另一方面，高端商業品牌（特別是奢侈品品牌），由于自己的時尚屬性和價值特點，恰恰可能需要建筑的另類空間來表現自己，凸顯品牌個性。這個需要在業態設計時注意。

第三層次：深化項目業態設計。

根據上面兩個層面上的考慮，就要對項目進行深化的業態設計和品牌組合了。由于不同項目的開發屬性不同，業態設計的結果要做到：對于項目整體，給出明確業態定位；對于出租部分，給出明確業態組合；對于出售部分，由于經營權與所用權已經分離，可以給出明確的業態引導。

整體上，既要考慮購物、餐飲、娛樂、休閑四個硬性功能的設計，也要考慮日益重要的軟性功能的設計，包括服務、文化、藝術、生活。因此，在進行業態組合時，經營項目的選擇上要考慮當地目前消費群體多方面、多層次的需求，將各個經營模塊合理配置。 

需要強調指出，項目在進行深化業態設計時，需要充分考慮投資方、運營方、經營者、消費者多角度的關系，以下是依據實際接觸到的一些項目實際，給出的幾個操作上的思路：

首先，作為一個投資性商用物業的開發來講，及時的銷售回款和長久的運營收益是在進行業態設計時需要考慮的兩個方面，應該給予同等重視。完全偏向商業和完全偏向地產一樣，都不是真正的商業地產。

其次，合理計算價值曲線和利潤曲線，正確理解單價、總價和面積的關系，處理好整售和散售的區別。大型綜合性商家和品牌商家，其議價能力較強，一方面雖然可以為項目集聚人流，提升其他區位的商業價值，另一方面承受的租金水平有限，甚至附加各種苛刻的諸如免租期、無條件終止合同、貼補裝修、推廣費用、停車位使用、廣告位設置等條款，極大地降低了商業的投資回報水平，更難滿足投資者的需要。由于目前中國商業地產投資基金等資本市場尚未成熟，銷售和租賃都是基于物業產權上的合約。類似于資產轉讓方式，分割成單位股權資產的方式很少有成功的例子。主力店的處置，相當于大型固定資產的轉讓，由于客戶群有限，往往需要折價進行。因此，在進行業態設計時，主力店的處置方式必須和項目整體通盤考慮，最終測算項目整體總成本曲線、凈現金流、IRR等指標。

最后，商業地產中完全銷售和完全出租的操作方式，對業態的設計都有明確的要求和條件。例如，所處商圈的競爭程度，項目的規模，同類業態的經營狀況等。大規模（超過2萬平米）的商業在城市一級商圈中，完全銷售的例子有很多，但后續的經營問題在目前也尤為突出。在相對于城市偏遠地段的大體量商業，完全成功銷售的案例很少，除了一些大型的整售物業案例。　　

　　總而言之，上面提到的三個層次并不是孤立存在的，也不是按照程序垂直進行的。商業業態的設計其實貫穿于商業地產開發和經營的全程。之所以將三個層次分別提出來，是希望理清程序后，更能清晰地知道在商業地產的操作中，業態設計對于其他各個相關環節起到的重要作用。商業業態設計包含的大量精細測算和組合，同樣需要我們在進行實際操作中，不斷分析和總結。