中外漁人碼頭項目的建筑策劃和招商運營研究

　 　

　 　 圖1 2007年楊寶民先生考察舊金山

　　一、 漁人碼頭項目的起源

　　漁人碼頭的感念源自歐美，代表的是一種歐陸懷舊式的休閑，一種港埠特有的市井文化，一種平民化的歡娛，一種帶著絲絲回憶的人文風情。在歐美，有許多著名的漁人碼頭，如美國舊金山的漁人碼頭、加拿大蒙特利爾的漁人碼頭、英國利物浦的漁人碼頭等。

　 　

　 　

　 　

　　漁人碼頭的標志是一個畫有大螃蟹的圓形廣告牌，找到了“大螃蟹”，就到了漁人碼頭，也就到了舊金山品嘗海鮮的首選地點。漁人碼頭附近沿海盛產鮮美的螃蟹、蝦、鮑魚、槍烏賊、海膽、鮭魚、鯖魚和鱈魚等海產，品嘗海鮮的最佳時節是每年11月到次年6月之間。這時候來到漁人碼頭，人們可以吃到上好的丹金尼斯大海蟹(Dungeness Crab)。海鮮烹飪的方法很簡單，紅燒、椒鹽這些會損害海鮮原味的做法都被白灼取代。沒有了調味料的掩蓋，海鮮的新鮮程度、肥嫩程度以及烹飪時的火候被體現得淋漓盡致，鮮美的程度難以言表。

　　美國舊金山不僅擁有漁人碼頭，而且擁有大型購物中心和一流的旅游環境，每年吸引眾多游客。

　　二、漁人碼頭項目的選址與建筑策劃

　　1.濱海類型的漁人碼頭項目

　 　

　 　 圖5 大連老虎灘漁人碼頭夜景效果圖

　 　

　 　  

　 　 圖7 大連老虎灘漁人碼頭海鮮餐廳

　　作為濱海商業旅游文化綜合體，地域文化和海洋文化的表現成為建筑策劃的重點，一般在重視主題文化元素的同時，建議將海洋文化主題書畫和酒店結合，形成具有濃郁海洋文化氛圍的濱海主題酒店，讓顧客能夠停留更長的時間。

　　2.濱江類型的漁人碼頭項目

　　長沙漁人碼頭項目就屬于濱江類項目。通過現場考察和對長沙商業的深入了解，新摩爾公司專家研究了長沙漁人碼頭項目的規劃設計，建議重點增加賓館和娛樂舞臺，重點吸引長沙白領前來消費。

　 　

　 　 圖8 長沙漁人碼頭效果圖

　　3.濱湖類型的漁人碼頭項目

　　------以蘇州金雞湖李公堤餐飲酒吧街區為例

　　李公堤I期│國際風情商業水街集高端特色餐飲、娛樂、觀光、休閑、文化為一體的李公堤國際風情商業水街，匯聚來自丹麥、意大利、德國、日本、比利時及中國香港等地的知名品牌商家，李公堤保留傳統的蘇州民居建筑形態。中西合璧，動靜相宜，多座小橋串聯各島，蘇州古園林式布局，灰、白、黑三色的主色調，盡顯江南水鄉神韻。

　　2006年12月23日李公堤I期華彩開街，成為蘇州2006年最為璀璨的現代都市商業亮點。

　 　

　 　

　 　

　 　  　

　 　 圖11蘇州圓融集團成功開發的李公堤特色餐飲街區一期

　 　

　 　

　 　 圖13 李公堤二期商戶落位圖

　　望湖角是環金雞湖八大景觀中最后一塊待開發區域。將建成集餐飲、娛樂、特色零售等為一體的半島臨湖絕版休閑商業領地。

　　地理位置：蘇州工業園區金雞湖南

　 　

　 　

　 　 圖14 李公堤三期效果圖2

　　堅持品牌餐飲和休閑娛樂優質商戶聚集，堅持高起點規劃設計，在設計階段做好招商摸底，這是蘇州李公堤成功的主要經驗。

　　三、漁人碼頭項目的贏利模式設計

　　將酒店，公寓，餐飲和娛樂商業以及購物中心結合是比較理想的產品定位模式，酒店起到聚集人流的作用。濱海漁人碼頭項目一般配置游艇碼頭，供游客娛樂。青島海上嘉年華項目位于青島西海岸經濟開發區，它是世界首個超大型室內水上游樂、商業綜合項目。它是以度假為核心的多元化旅游產品的巔峰之作。它能為游客提供一流的休閑度假環境、最先進的娛樂設施、最具特色的旅游商業氛圍。它能把世界各地的游客吸引到唐島灣。作為高端旅游項目，海上嘉年華將創造巨大的經濟效益和社會效應。

　 　

　　 圖14 青島海上嘉年華

　　青島海上嘉年華漁人碼頭步行商業街為海上嘉年華旅游配套的商業部分。規劃用地面積達9萬平方米(約134畝)，總建筑面積約13萬平方米。采用“萬國建筑”設計理念，由中歐山地風情區、南歐地中海風情區、西歐宗教風情區和海盜主題風情區四大風格組成。主街長500米，以街舞廣場 、演藝廣場、狂歡廣場 、和平鴿廣場為四大分區，是集特色餐飲、休閑、購物、娛樂等主題的具有狂歡特色的臨海步行商業街。

　　青島海上嘉年華漁人碼頭步行商業街街道尺度較大，街內部設置大量的休閑綠化景觀和旋轉木馬等小型娛樂設施，街道兩側布置精品店、旅游用品店及特色商店，使休閑游樂功能與商業購物消費相融合。商業次街與主街平行，街道尺度較小，追求溫馨、休閑的空間感受，主要布置酒吧、咖啡吧、啤酒屋、海鮮館等餐飲功能。

　  

　　物業銷售海景住宅銷售是主要來源必要時候銷售少量上而已街區

　　物業租賃與經營商業街區租賃贏利酒店經營贏利

　　門票收入室內外娛樂項目門票收入

　　四、漁人碼頭項目的招商

　　招商策略

　　1.賓館招商先行

　　一般最好配有五星酒店和經濟型酒店，滿足中高收入游客和年輕游客的需要。

　　2.名牌餐飲招商隨后 大型漁人碼頭必須引進知名品牌海鮮或者江鮮或者湖鮮等特色餐廳，擁有較好的文化品味。

　　3.超市等零售業態最后招商

　　作者認為是否引進名品需要根據消費者情況決定，以青島海上嘉年華為例，青島已經形成了海信廣場等名品購物中心，因此，在海上嘉年華就不適合大規模引進國際名品，做好正確的商業定位至關重要。

　　五、漁人碼頭項目的經營特點

　　游客和本地休閑客人是漁人碼頭項目的主要客戶，要根據客戶特點開展營銷活動，讓顧客得到愉悅的服務。

　　1.注重客戶營銷為主 充分利用漁人碼頭項目的表演舞臺，開展豐富多彩的文化活動。

　　2.注重立體宣傳 將媒介宣傳和旅行社促銷結合，鼓勵組團消費。

　　3.培養大批忠誠客戶 成為城市的娛樂中心和慈善中心。

　　總結

　　漁人碼頭項目是知識含量較高的旅游商業文化綜合體，需要在前期精心策劃，準確做好商業定位，實現商業商業規劃和規劃設計的一體化，只有良好的文化主題，持續的經營才能打造好漁人碼頭品牌。

　　從2008年開始深圳新摩爾公司就和德國KAN建筑事務所等合作，提供從漁人碼頭策劃到規劃設計和招商的一條龍服務，我們正在為青島嶗山區漁人碼頭項目招商，同時也愿意為大型漁人碼頭項目提供專業服務。