從2007年獲取土地，到2008年將部分股權(quán)出讓給恒基兆業(yè)和九龍倉，新鴻基地產(chǎn)在成都的地標(biāo)性項(xiàng)目環(huán)貿(mào)廣場(ICC)終于亮相蓉城。

　　事實(shí)上，該項(xiàng)目四年的開發(fā)過程可謂不易，期間歷經(jīng)波折。而如今還未正式招租，又即將與成都其他大量的寫字樓“短兵相接”，爭奪市場。

　　ICC股權(quán)波動(dòng)

　　最近有消息稱，位于東大金融街東端的成都ICC項(xiàng)目即將正式亮相。

　　資料顯示，成都ICC項(xiàng)目由新鴻基地產(chǎn)、恒基兆業(yè)地產(chǎn)和九龍倉集團(tuán)聯(lián)手打造的大型高端綜合體項(xiàng)目，項(xiàng)目位于成都商業(yè)金融核心地帶東大街，項(xiàng)目總占地308畝，規(guī)劃總建筑面積約125萬平米。

　　據(jù)悉，成都ICC是新鴻基地產(chǎn)在香港、上海、蘇州、南京落腳之后的第五個(gè)ICC項(xiàng)目，項(xiàng)目規(guī)劃有國際化高品質(zhì)商場、甲級辦公樓、國際高端品牌酒店、高品質(zhì)住宅社區(qū)等，其中還包括兩棟280米高的雙子塔。

　　從2007年獲取土地，這個(gè)曾經(jīng)有過不少波折的項(xiàng)目終于可以亮相成都。

　　2007年12月17日，新鴻基成都公司祥寶投資有限公司以1200萬/畝的價(jià)格，將東方正紅259.078畝的第一塊土地(即攀成鋼地塊)收入囊中，總價(jià)31億元。此時(shí)正是新政出臺(tái)后土地市場遇冷之時(shí)，拍賣會(huì)當(dāng)天，因只有新鴻基地產(chǎn)一家應(yīng)價(jià)，因此最終被其以1200萬/畝的起掛價(jià)競得。在彼時(shí)，就有人稱，相對于同一條線上以西3公里的創(chuàng)下成都紀(jì)錄的九龍倉地塊，新鴻基地產(chǎn)“撿到了大便宜”。

　　2008年7月12日，新鴻基地產(chǎn)發(fā)布公告表示，公司已經(jīng)與恒基兆業(yè)地產(chǎn)有限公司和九龍倉集團(tuán)有限公司組建了一家合資公司，新地將持有合資公司40%的股權(quán)，恒基地產(chǎn)和九龍倉集團(tuán)將分別持有合資公司30%的股權(quán)。三家合作伙伴將向合資公司墊付貸款總計(jì)45.9億元，用于支付土地收購及其他開發(fā)成本。

　　當(dāng)時(shí)，大部分人相信，這與新鴻基地產(chǎn)的家族紛爭有莫大關(guān)系。

　　但新鴻基地產(chǎn)方面隨后對外回應(yīng)稱，這在香港是一種很正常的做法。新鴻基地產(chǎn)成都負(fù)責(zé)人戴勇介紹，在07年12月拿地的時(shí)候就已經(jīng)和九龍倉、恒基地產(chǎn)開始接觸了，“在香港這是一種比較常見和習(xí)慣的做法，而新鴻基地產(chǎn)和九龍倉以及恒基地產(chǎn)有著廣泛的合作，我們有一些好的項(xiàng)目他們都會(huì)參與進(jìn)來。”

　　據(jù)當(dāng)時(shí)資料顯示，該項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的60%股權(quán)僅涉及到資金上的關(guān)聯(lián)交易，項(xiàng)目整體運(yùn)作、管理還是由新鴻基成都公司祥寶實(shí)業(yè)獨(dú)立完成，而股權(quán)變化后的合資公司人員也不會(huì)進(jìn)行任何調(diào)整。

　　成都寫字樓

　　雖然成都環(huán)貿(mào)廣場的背后有三個(gè)實(shí)力雄厚港資大佬，但進(jìn)入2011年后，成都市場亦有大量寫字樓入市，因此環(huán)貿(mào)廣場未來也將面對不小的競爭。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅2011年，成都就有大批體量龐大、業(yè)態(tài)豐富的商業(yè)項(xiàng)目集體面市：萬達(dá)金牛廣場、龍湖北城天街、龍湖時(shí)代天街、華潤萬象城、九龍倉時(shí)代1號、九龍倉時(shí)代8號、新鴻基ICC項(xiàng)目、富力天匯城。

　　而其中，大部分項(xiàng)目皆為商業(yè)綜合體，換而言之，寫字樓是不可缺少的業(yè)態(tài)。因此在很長一段時(shí)間，成都亦有大量寫字樓供應(yīng)。

　　“投資商家的規(guī)劃和市場的發(fā)展，很難精準(zhǔn)匹配。比如五六年前成都的甲級寫字樓遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上發(fā)展需求，但現(xiàn)在成都甲級寫字樓供應(yīng)量劇增，短期內(nèi)可能會(huì)超過市場需求。”成都家慈地產(chǎn)顧問公司總經(jīng)理張猛表示，成都的商業(yè)地產(chǎn)市場已進(jìn)入發(fā)展高峰期，以寫字樓市場和城市綜合體為例，2009年之前成都大概擁有10幢甲級寫字樓，未來2-3年至少有超過20個(gè)甲級寫字樓項(xiàng)目推向市場。

　　而據(jù)戴德梁行第三季度的報(bào)告上顯示，今年第三季，成都甲級寫字樓市場存量保持為541,498平方米;平均租金為每月每平方米127.84元，環(huán)比上漲3.67%，同比上漲6.2%。

　　此外，戴德梁行統(tǒng)計(jì)，第3季度甲級寫字樓市場整體空臵率為20.60%，較上季度大幅下降了7.70個(gè)百分點(diǎn)，季度降幅為2007年第4季度以來最大值。

　　戴德梁行認(rèn)為，成都甲級寫字樓市場未來還是可以保持較為良好的態(tài)勢。

　　而針對環(huán)貿(mào)廣場所在的東大街區(qū)域，另一知名顧問機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行也在《成都寫字樓白皮書》中稱，東大街的發(fā)展將主要以九龍倉、鐵獅門、新鴻基地產(chǎn)等國際知名開發(fā)商為龍頭，目前區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目多為在建項(xiàng)目，而東大街一環(huán)路以內(nèi)目前已經(jīng)具備一定的商務(wù)氛圍，預(yù)計(jì)片區(qū)成熟需3-5年，二環(huán)路以外攀成鋼片區(qū)則需5-8年。

　　仲量聯(lián)行表示，該片區(qū)物業(yè)的地標(biāo)性不及人民南路的物業(yè)，但是知名開發(fā)商將為物業(yè)開發(fā)帶來新的理念，預(yù)計(jì)該片區(qū)未來高品質(zhì)物業(yè)聚集并隨之帶動(dòng)物業(yè)價(jià)格。

　　同時(shí)，仲量聯(lián)行亦表示成都的寫字樓市場將吸引大量投資，其中有一個(gè)重要原因是，成都市寫字樓租金回報(bào)率較高，約為7-8%，高于住宅和零售商鋪的回報(bào)率，也高于一線城市平均5-6%的水平。
　　（觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 武瑾瑩）