中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利
1月6日消息，中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任、亞洲購(gòu)物中心協(xié)會(huì)2012輪值主席郭增利在論壇上表示，在2015年，新增購(gòu)物中心的數(shù)量達(dá)1300家，從數(shù)量和規(guī)模將位于全球第四位，但整個(gè)購(gòu)物中心在零售總額中占的比重目前不到12%，對(duì)于購(gòu)物中心的企業(yè)、開(kāi)發(fā)商壓力很大。
同時(shí)，郭增利表示，中國(guó)的購(gòu)物中心有很好的發(fā)展。第一個(gè)是城鎮(zhèn)化，中國(guó)的城鎮(zhèn)化是購(gòu)物中心、商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展當(dāng)中非常重要的力量，第二消費(fèi)率，也就意味著消費(fèi)在GDP所占的比重。第三點(diǎn)，隨著大環(huán)境的變化，零售商開(kāi)店的意愿或增強(qiáng)或者減少。他表示，從購(gòu)物中心的發(fā)展勢(shì)頭，現(xiàn)在追求盲目追求租金高的情況不太樂(lè)觀。中國(guó)更多的開(kāi)發(fā)商追求高端，實(shí)際上有大量的老百姓日常生活所需要是大眾化的，這樣的業(yè)態(tài)，這樣的品牌因?yàn)樗某凶馑嫉谋壤邢薜那闆r，很難在購(gòu)物中心支撐，這個(gè)現(xiàn)象引起深思。社區(qū)型的購(gòu)物中心的租金大大高于自身承載的成本比重，購(gòu)物中心面臨很大的挑戰(zhàn)，更多的零售商、再加上市場(chǎng)環(huán)境的影響，開(kāi)店意愿會(huì)減少。郭增利認(rèn)為，中國(guó)的購(gòu)物中心將從投資性的地產(chǎn)轉(zhuǎn)為受關(guān)注的零售渠道。
以下為郭增利現(xiàn)場(chǎng)發(fā)言實(shí)錄：
郭增利：謝謝各位，感謝深圳商報(bào)邀請(qǐng)我和大家交流一下。剛才聽(tīng)到主持人介紹了，非常高興鹽田、海岸城，還有很多的商場(chǎng)在這里。我發(fā)表一些看法，和大家一起討論。希望對(duì)動(dòng)向的分析，來(lái)看一下中國(guó)的購(gòu)物中心，甚至于放大一點(diǎn)說(shuō)，中國(guó)的零售業(yè)，中國(guó)的百貨店未來(lái)怎么發(fā)展？ 這次感覺(jué)非常超出我們的想象，中國(guó)購(gòu)物中心是統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營(yíng)，我們很難捕捉到購(gòu)物中心的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。好在上海的協(xié)會(huì)和上海統(tǒng)計(jì)局做了一份比較完整的調(diào)查，今天內(nèi)容當(dāng)中就有一部分是結(jié)合上海購(gòu)物的情況對(duì)中國(guó)的購(gòu)物中心進(jìn)行分析。實(shí)際上購(gòu)物中心發(fā)展起來(lái)，和中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展史來(lái)看，到今年有22年的發(fā)展歷史。22年中中國(guó)購(gòu)物中心的發(fā)展速度非常快。我們講中國(guó)的購(gòu)物中心能夠發(fā)展到今天，其實(shí)有很多的內(nèi)外部的條件共同交織，才促成今年的局面。
每年新增的數(shù)量和體量有放大的趨勢(shì)。中國(guó)的媒體對(duì)中國(guó)購(gòu)物中心最新發(fā)布報(bào)告，有幾點(diǎn)，因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)振興的結(jié)論針對(duì)到全國(guó)41個(gè)城市，難以統(tǒng)計(jì)到具體數(shù)字，只能是一些趨勢(shì)分析。我借助今天這個(gè)場(chǎng)合，對(duì)中國(guó)購(gòu)物中心熱論是很難成立的。從這個(gè)角度來(lái)探討，為什么中國(guó)購(gòu)物中心熱？大家看一個(gè)圖表，我們是從2001年之前416家購(gòu)物中心作為起源，2011年是2700多家。上海的購(gòu)物中心，我一致認(rèn)為中國(guó)購(gòu)物中心各個(gè)城市的表現(xiàn)上關(guān)注三類(lèi)城市，一個(gè)城市是上海，因?yàn)樯虾２季趾侠恚\(yùn)營(yíng)比較好。第二個(gè)城市，深圳，深圳購(gòu)物中心的數(shù)量不大，但是深圳購(gòu)物中心在每一個(gè)區(qū)域甚至整個(gè)城市發(fā)揮的作用對(duì)其他城市有很好的借鑒作用，也就是不強(qiáng)調(diào)數(shù)量，更強(qiáng)調(diào)質(zhì)量的城市。第三個(gè)城市是北京，北京作為購(gòu)物中心的反面城市，值得關(guān)注。因?yàn)楸本┑馁?gòu)物中心數(shù)量非常大，但是精品非常少，能夠讓老百姓頻繁光顧的購(gòu)物中心少之又少。
我們把上海、北京進(jìn)行了一些考察，和購(gòu)物中心交流，我們要選出北京八個(gè)購(gòu)物中心時(shí)讓老外來(lái)看時(shí)，我們很有壓力。但是我們?nèi)ド虾＿M(jìn)行考察時(shí)，不要說(shuō)考察8個(gè)，18個(gè)都有。上海的購(gòu)物中心增長(zhǎng)率是6倍，未來(lái)的4年時(shí)間會(huì)誕生69家購(gòu)物中心，大家注意一個(gè)數(shù)據(jù)，這69家相當(dāng)于過(guò)去18年的累計(jì)開(kāi)業(yè)量，業(yè)內(nèi)人到上海會(huì)發(fā)現(xiàn)太多的購(gòu)物中心做得非常好。我們用全國(guó)的數(shù)量增長(zhǎng)和歷史做比較，再拿上海比較，如果中國(guó)購(gòu)物中心過(guò)熱，上海購(gòu)物中心發(fā)展速度是否也認(rèn)為過(guò)熱？答案是否定的，因?yàn)樗械男滦蜕虡I(yè)形態(tài)都是從購(gòu)物中心開(kāi)始的。
第二，我們從體量來(lái)看，中國(guó)購(gòu)物中心的符合增長(zhǎng)率是25%，我們看一下中國(guó)購(gòu)物中心在商業(yè)面積的角度上，增長(zhǎng)的高峰期、增長(zhǎng)率的高峰期已經(jīng)過(guò)去了，非常巧合的一點(diǎn)，這條橫線(xiàn)趨向，大家看一下上海，上海的購(gòu)物中心體量走向也會(huì)發(fā)現(xiàn)跟全國(guó)的購(gòu)物中心的走向非常想像，跟其他城市也是一樣，快速的增長(zhǎng)時(shí)期過(guò)去了，未來(lái)的四五年相對(duì)平穩(wěn)增長(zhǎng)的狀態(tài)。從全國(guó)的數(shù)量、面積進(jìn)行對(duì)比，和上海的情況進(jìn)行對(duì)比發(fā)現(xiàn)，中國(guó)購(gòu)物中心的發(fā)展如果你認(rèn)為成長(zhǎng)速度太快，或者階段性的放量太明顯了，有一定道理。但是算做過(guò)熱的行業(yè)是牽強(qiáng)的。第三個(gè)理由，我們對(duì)全國(guó)購(gòu)物中心的集中度進(jìn)行分析，大家發(fā)現(xiàn)有一個(gè)非常大的問(wèn)題，我們說(shuō)購(gòu)物中心中國(guó)有2700多家，市場(chǎng)集中度非常低。我們看美國(guó)的市場(chǎng)，到2010年達(dá)到CR67%，這是判斷這個(gè)行業(yè)的情況。上海前4位的購(gòu)物中心所產(chǎn)生的銷(xiāo)售額是31%，以上海為標(biāo)桿，來(lái)分析中國(guó)，是有價(jià)值、有必要的。今天在深圳開(kāi)會(huì)，但是沒(méi)有做，因?yàn)闆](méi)有統(tǒng)計(jì)局有支持。深圳除了萬(wàn)象城，對(duì)深圳城市發(fā)揮指導(dǎo)性的作用之外，還有鹽田假日廣場(chǎng)，還有海岸城，大家發(fā)現(xiàn)在特定區(qū)域已經(jīng)成為這個(gè)區(qū)域當(dāng)中當(dāng)之無(wú)愧的商業(yè)中心。唯一欠缺的是計(jì)算深圳集中度時(shí)很難計(jì)算，因?yàn)槭菃蝹�(gè)的項(xiàng)目為主。在明年，甚至于幾年來(lái)，集團(tuán)在深圳開(kāi)設(shè)幾家購(gòu)物中心。中國(guó)的購(gòu)物中心真的是很難站住腳跟。
在未來(lái)2015年，因?yàn)槲覀冃略龅馁?gòu)物中心的數(shù)量是1300家，所以從數(shù)量和規(guī)模將位于全球第四位，我不得不遺憾說(shuō)，我們的數(shù)量大了，面積大了，但是整個(gè)購(gòu)物中心在零售總額中占的比重目前不到12%，對(duì)于美國(guó)接近一半的數(shù)據(jù)，對(duì)日本接近26%的數(shù)據(jù)，購(gòu)物中心的企業(yè)，開(kāi)發(fā)商，你們的壓力還應(yīng)該是蠻大的。
中國(guó)的購(gòu)物中心過(guò)熱，我認(rèn)為有一些牽強(qiáng)，在未來(lái)的情況來(lái)看，中國(guó)的購(gòu)物中心有很好的發(fā)展，有兩個(gè)因素，值得大家關(guān)注，第一個(gè)是城鎮(zhèn)化，中國(guó)的城鎮(zhèn)化應(yīng)該講購(gòu)物中心、商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展當(dāng)中非常重要的力量，第二消費(fèi)率，也就意味著我們的消費(fèi)在GDP所占的比重。第三點(diǎn)，大家可以關(guān)注一下，隨著大環(huán)境的變化，零售商開(kāi)店的意愿或增強(qiáng)或者減少。購(gòu)物中心的發(fā)展勢(shì)頭，我們得出一個(gè)不太樂(lè)觀的結(jié)論，現(xiàn)在追求盲目追求租金高的情況。零售商們給我們的呼吁是你們作為業(yè)主的協(xié)會(huì)、開(kāi)發(fā)商的協(xié)會(huì)，是否站在更加公正的立場(chǎng)上來(lái)看待租金，因?yàn)樵谥袊?guó)更多的開(kāi)發(fā)商追求高端，實(shí)際上有大量的老百姓日常生活所需要的業(yè)主，這樣的業(yè)態(tài)，這樣的品牌因?yàn)樗某凶馑嫉谋壤邢薜那闆r，很難在購(gòu)物中心支撐，這個(gè)現(xiàn)象引起我們的深思。恰恰我們未來(lái)中國(guó)的購(gòu)物中心有很好的發(fā)展，但是我們覺(jué)得缺失一點(diǎn)，是否進(jìn)入到購(gòu)物中心的社區(qū)型的品牌很少，因?yàn)樯鐓^(qū)型的購(gòu)物中心的租金大大高于自身承載的成本比重。所以購(gòu)物中心面臨很大的挑戰(zhàn)，更多的零售商、再加上市場(chǎng)環(huán)境的影響，所以意愿會(huì)減少。
城鎮(zhèn)化和購(gòu)物中心是否有經(jīng)濟(jì)上的關(guān)系？我不敢肯定。如果有一天我有一個(gè)想法，中國(guó)購(gòu)物中心的成長(zhǎng)率和城市化率的演變是否找到關(guān)系？在經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)上未必有，但是我當(dāng)天有這樣的想法之后，就告訴我們的研究部，城市化率2015年的情況做一個(gè)表，購(gòu)物中心的數(shù)據(jù)做一個(gè)表，這樣一對(duì)比發(fā)現(xiàn)一個(gè)驚人的結(jié)果，中國(guó)的購(gòu)物中心增長(zhǎng)率和中國(guó)的城市化率出奇的吻合，所以我覺(jué)得我自身在思考這個(gè)問(wèn)題時(shí)，一直在想城鎮(zhèn)化率會(huì)推動(dòng)購(gòu)物中心未來(lái)的發(fā)展，到目前為止按照上一次人口普查的結(jié)果，中國(guó)的城鎮(zhèn)化46%多，這是不低的數(shù)字，但是這里面有很多的水分，我們要擠出水分，結(jié)合自己的收入水平，包括白老師講到深圳家庭收入的結(jié)構(gòu)情況，所以要綜合考慮。看這個(gè)表，隨著城鎮(zhèn)化率達(dá)到六七十，購(gòu)物中心不可能一直往上漲。這個(gè)表可能在三四線(xiàn)城市體現(xiàn)得更明顯一點(diǎn)。
談到城鎮(zhèn)化率，購(gòu)物中心的數(shù)量、規(guī)模、質(zhì)量沒(méi)有找到平衡點(diǎn)，現(xiàn)在有2700多家購(gòu)物中心能夠在城市中扮演重要角色，對(duì)城市功能有巨大作用絕對(duì)不超過(guò)500家，這是恐怖的事實(shí)。所以我們要考慮商業(yè)、未來(lái)的品牌，是否給這個(gè)城市帶來(lái)厚重的東西，這值得深思。這2700多家購(gòu)物中心都經(jīng)營(yíng)得好的項(xiàng)目。購(gòu)物中心可能給一些媒體、圈外的人覺(jué)得過(guò)熱，因?yàn)轫?xiàng)目沒(méi)有發(fā)揮該有的作用，所以購(gòu)物中心持有否定的態(tài)度。所以購(gòu)物中心在開(kāi)發(fā)過(guò)程中重視城市的形象、城市功能的形象，肩負(fù)更多的責(zé)任，使購(gòu)物中心在城市發(fā)展過(guò)程中能夠沉淀出歷史、文化，能夠讓我們的商業(yè)和老百姓越來(lái)越近。
消費(fèi)率的問(wèn)題，過(guò)去一談購(gòu)物中心時(shí)，談人均GDP多少，有更多的機(jī)構(gòu)對(duì)GDP關(guān)注度越來(lái)越弱了，開(kāi)始轉(zhuǎn)向另外一個(gè)目標(biāo)，消費(fèi)率，中國(guó)的消費(fèi)率目前處在很低的水平，比如說(shuō)北京、上海、深圳，越大的城市，整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力并不是消費(fèi)，而是靠其他的產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)。在二三線(xiàn)城市，沒(méi)有招商引資的優(yōu)勢(shì)，也沒(méi)有吸引外強(qiáng)的動(dòng)力、能力，這個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)、城市發(fā)展更多靠消費(fèi)來(lái)帶動(dòng)。中國(guó)越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商，老外的開(kāi)發(fā)商對(duì)國(guó)內(nèi)的三四線(xiàn)城市非常關(guān)注。我們想來(lái)想去，找到一個(gè)指標(biāo)，就是今天和大家討論的消費(fèi)率，建議更多的購(gòu)物中心選址時(shí)從過(guò)去關(guān)注城市的GDP，對(duì)消費(fèi)率有新的認(rèn)識(shí)。
中國(guó)的消費(fèi)率，這是2009年的數(shù)據(jù)，35.3%，對(duì)比印度時(shí)，心理反差非常強(qiáng)烈，印度的消費(fèi)率55%，昨天陳部長(zhǎng)有一個(gè)講話(huà)，這個(gè)講話(huà)是說(shuō)2012年有刺激消費(fèi)的政策，我相信有這個(gè)政策出臺(tái)時(shí)，對(duì)我們的購(gòu)物中心也好，對(duì)我們的百貨超市也好，都是消費(fèi)有很好的拉動(dòng)作用。
這個(gè)表有104個(gè)城市，商家在選址布局，二三線(xiàn)城市發(fā)展速度比較快，未來(lái)三四線(xiàn)購(gòu)物中心也會(huì)趕上來(lái)。
白老師講到收入情況，我們也想光看到消費(fèi)率本身，也不完全科學(xué)合理。90年代我們的消費(fèi)率接近50%，大家花錢(qián)時(shí)并沒(méi)有像現(xiàn)在小心謹(jǐn)慎，這跟社會(huì)的勞動(dòng)保障，自身收入水平的增長(zhǎng)能夠、幅度，和中國(guó)大的經(jīng)濟(jì)政策息息相關(guān)的。作為商人來(lái)講，消費(fèi)率的波動(dòng)需要引起關(guān)注，現(xiàn)在消費(fèi)率比90年代還低。
我們要關(guān)注消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化，為什么大家說(shuō)購(gòu)物中心都是餐飲先火，有很多的購(gòu)物中心把餐飲比例甚至接近50%的項(xiàng)目，和市民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)有關(guān)系的。在支出增長(zhǎng)當(dāng)中最大的除了教育，就是我們的餐飲部分。支出結(jié)構(gòu)的變化，在每個(gè)城市反映的特點(diǎn)不同，所以我建議大家對(duì)一個(gè)城市、甚至這個(gè)區(qū)域的消費(fèi)結(jié)構(gòu)進(jìn)行深入研究分析，把我們自身的業(yè)主組合、品牌的組合更加貼近消費(fèi)者。同樣我們要關(guān)注消費(fèi)方式的變化，包括大會(huì)的主題講到電子商務(wù)，實(shí)際上電子商務(wù)對(duì)實(shí)體商業(yè)的影響是客觀存在。中國(guó)的購(gòu)物中心，甚至全世界的購(gòu)物中心收到電子商務(wù)的影響存在，但是影響是相對(duì)比較小的。更加強(qiáng)調(diào)的是實(shí)物類(lèi)的經(jīng)營(yíng)方式，而是當(dāng)成社會(huì)交流場(chǎng)所，交往場(chǎng)所。中國(guó)的零售業(yè)和購(gòu)物中心進(jìn)行對(duì)比時(shí)，得出一個(gè)不平衡的結(jié)論，為什么？我個(gè)人的理解，未必準(zhǔn)確，購(gòu)物中心在什么情況發(fā)展的？在零售業(yè)充分發(fā)展的條件下形成購(gòu)物中心的，中國(guó)恰恰相反的，中國(guó)的百貨公司也好，購(gòu)物中心也好，缺少在國(guó)外的那種業(yè)種，這就意味著零售業(yè)到目前為止沒(méi)有意識(shí)到細(xì)分市場(chǎng)的功能和作用。在中國(guó)出現(xiàn)招商南一、品牌的同質(zhì)化。在開(kāi)店意愿來(lái)講，在08年金融危機(jī)時(shí)，我們和購(gòu)物中心進(jìn)行討論，品牌商進(jìn)行討論，只有三個(gè)多月的時(shí)間受到的影響，09年開(kāi)始零售業(yè)開(kāi)店的信心增強(qiáng)。面對(duì)2012年市場(chǎng)時(shí)，我們不得不承認(rèn)一個(gè)事實(shí)，零售業(yè)開(kāi)店的意愿在降低，出現(xiàn)這個(gè)情況之后，更多的購(gòu)物中心應(yīng)該要千方百計(jì)的為零售業(yè)創(chuàng)造比較合理租金，讓他們?cè)谫?gòu)物中心更好的經(jīng)營(yíng)。零售業(yè)充分發(fā)展了，中國(guó)購(gòu)物中心的發(fā)展才有非常好的明天。如果零售業(yè)停留在目前的狀態(tài)，購(gòu)物中心就會(huì)陷入招商困難中。
我們看購(gòu)物中心的數(shù)量、質(zhì)量、業(yè)績(jī)，如何客觀地評(píng)估？我跟大家交流的，中國(guó)2700多家購(gòu)物中心，算的上優(yōu)秀的500家，我希望其他的購(gòu)物中心迎頭趕上。所以總體水平依然有待改善。中購(gòu)聯(lián)主要專(zhuān)業(yè)研究模型中，我們關(guān)注商圈，因?yàn)橹袊?guó)購(gòu)物中心的發(fā)展粗生很多新興商圈的興起。商圈劃分都市、社區(qū)、城區(qū)、特色等。
購(gòu)物中心商圈的形成過(guò)程中，我們發(fā)現(xiàn)上海的購(gòu)物中心是2002年以后開(kāi)業(yè)的，我們看這些新興的商圈，大家會(huì)發(fā)現(xiàn)商圈的變化和購(gòu)物中心的發(fā)展、演變聯(lián)系得非常緊密。過(guò)去提上海，比如說(shuō)南京路、北海路，但是有這么多的購(gòu)物中心誕生在上海，布局在不同的區(qū)域，但是會(huì)發(fā)現(xiàn)往上海的商圈已經(jīng)形成大的格局，多中心的商業(yè)格局基本上全面形成了，深圳也好，北京也好，其他各個(gè)城市，特別是大的城市，多極商業(yè)格局形成了。商圈中發(fā)生升級(jí)、換代、提升的功能作用。
商圈，我們更加關(guān)注購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)能力，購(gòu)物中心的評(píng)效在2010年的增長(zhǎng)明顯，達(dá)到比較高的水平。購(gòu)物中心在不同的商圈產(chǎn)生的坪效進(jìn)行分析之后，有一個(gè)讓大家振奮的結(jié)果。在上海、包括在北京，有很多的購(gòu)物中心的坪效是非常高的。中國(guó)購(gòu)物中心的銷(xiāo)售額也是一樣的，和百貨公司創(chuàng)造的銷(xiāo)售額是非常接近。對(duì)于成長(zhǎng)只有20年的購(gòu)物中心行業(yè)來(lái)講這是非常好的事情。進(jìn)一步看上海的購(gòu)物中心的坪效時(shí)，75%的購(gòu)物中心的坪效達(dá)到了。深圳購(gòu)物中心的精品比較高，深圳的坪效整體不會(huì)像上海有這么大的反差。深圳，我想它的分布格局過(guò)萬(wàn)是沒(méi)有懸念，是否達(dá)到上海的3.5萬(wàn)，不好判斷，因?yàn)橛?jì)算時(shí)大家的尺度不一樣，上海的統(tǒng)計(jì)，扣除了停車(chē)場(chǎng)的商業(yè)面積產(chǎn)生的結(jié)果。通過(guò)這個(gè)圖表跟大家分享一下，中國(guó)的購(gòu)物中心經(jīng)過(guò)20多年發(fā)展，成長(zhǎng)速度非常快，銷(xiāo)售能力也是非常強(qiáng)，3.5萬(wàn)的銷(xiāo)售坪效不低的，這是值得驕傲的事情。
這是上海按照行政劃分的上海購(gòu)物中心的坪效，只有橫崗在下滑的下降，因?yàn)檫@個(gè)購(gòu)物中心做大的調(diào)整，其他的購(gòu)物中心有上升的勢(shì)頭。從這個(gè)角度來(lái)講，中國(guó)的購(gòu)物中心是非常值得期待的商業(yè)形態(tài)。
我們一直在講，零售商開(kāi)店的意愿2012年減弱，除了自身的原因，確實(shí)租金問(wèn)題，我們是否出臺(tái)租金評(píng)價(jià)體系，保持一個(gè)合理水平，實(shí)現(xiàn)零售業(yè)和業(yè)務(wù)中心雙贏的局面。從區(qū)域特征、建筑特征、租戶(hù)特征、租約、政策特征等進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。這些表格是中購(gòu)聯(lián)租金評(píng)價(jià)模型的構(gòu)建結(jié)果，我們想通過(guò)這個(gè)指數(shù)和評(píng)價(jià)體系，建立客觀重癥的零售業(yè)和購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)商合作的評(píng)價(jià)尺度，第二點(diǎn)平衡一下各個(gè)城市人家的購(gòu)物中心的發(fā)展情況和我們的城市發(fā)展之間出現(xiàn)的是否一致，是否還有一些要改進(jìn)的。
開(kāi)發(fā)評(píng)價(jià)指數(shù)，這里有十大排名，這里發(fā)現(xiàn)深圳排在廣州之后，我們一致認(rèn)為深圳的購(gòu)物指數(shù)是比較高的，深圳的購(gòu)物中心輸在投資額和購(gòu)物中心的總面積，大家會(huì)發(fā)現(xiàn)深圳的購(gòu)物中心的面積并不大，數(shù)量不多，但是精品項(xiàng)目比重比較高。所以得出這樣的結(jié)論。跟大家說(shuō)一點(diǎn)，這個(gè)是更多的從開(kāi)發(fā)的角度，開(kāi)發(fā)層面去來(lái)看購(gòu)物中心，剛才講的坪效、租金，爭(zhēng)取在2012年會(huì)融入到開(kāi)發(fā)指數(shù)當(dāng)中，變成真正的購(gòu)物中心的評(píng)價(jià)，行業(yè)的評(píng)價(jià)指數(shù)，所以開(kāi)發(fā)情況更多的面向于新型的城市，越來(lái)越多的購(gòu)物中心擁有一點(diǎn)的項(xiàng)目之后，大家關(guān)注的是經(jīng)營(yíng)。
中國(guó)的購(gòu)物中心從投資性的地產(chǎn)轉(zhuǎn)為受關(guān)注的零售渠道。為什么這樣來(lái)講？我們覺(jué)得中國(guó)的購(gòu)物中心的業(yè)主結(jié)構(gòu)恐怕是全世界業(yè)主結(jié)構(gòu)當(dāng)中最為復(fù)雜的，我們也會(huì)看到太多的住宅地產(chǎn)商做購(gòu)物中心，做商業(yè)房地產(chǎn)，商業(yè)綜合體等，站在未來(lái)十年二十年看購(gòu)物中心時(shí)，是否是地產(chǎn)？我的答案是否定的，我不排斥購(gòu)物中心的價(jià)值，但是從整個(gè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程來(lái)看，購(gòu)物中心一定像百貨點(diǎn)、超市一樣，只是作為更多的零售品牌發(fā)展渠道，所以我們明年開(kāi)深圳開(kāi)會(huì)的名字是變成中購(gòu)聯(lián)零售渠道（購(gòu)物中心）大會(huì)，我們希望有更多的零售業(yè)、零售品牌更加關(guān)注購(gòu)物中心渠道。購(gòu)物中心的渠道，怎么有這樣的詞？有一個(gè)階段的過(guò)渡，就是零售渠道（購(gòu)物中心）。通過(guò)這個(gè)圖表，購(gòu)物中心的娛樂(lè)、休閑、美食等，跟我們的零售業(yè)都是息息相關(guān)的。我們有更多的零售商、服務(wù)商都可以進(jìn)入購(gòu)物中心當(dāng)中。從這個(gè)層面來(lái)講，購(gòu)物中心在未來(lái)的十年一定會(huì)成為更多的品牌關(guān)注的渠道，甚至成為主力渠道。中國(guó)的百貨店、超市、家居建材做購(gòu)物中心轉(zhuǎn)型。大家面對(duì)的品牌商幾乎是一致的。有物質(zhì)增值、經(jīng)營(yíng)增值，何樂(lè)不為。中國(guó)的未來(lái)購(gòu)物中心擺脫目前大家說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)這四個(gè)字，但是我們?cè)趨⒓痈嗟膰?guó)際會(huì)議時(shí)，發(fā)現(xiàn)有一個(gè)非常有意思的現(xiàn)象，但是不談商業(yè)地產(chǎn)，還是談消費(fèi)者，所以我們的開(kāi)發(fā)環(huán)境向上增長(zhǎng)、向上增量的過(guò)程中，但是我相信十年的時(shí)間，中國(guó)的購(gòu)物中心可能會(huì)逐漸的變成非常被零售商所關(guān)注的零售渠道。
時(shí)間的原因，我跟大家交流這么多，有一些觀點(diǎn)并不一定完全正確，只是供大家參考。謝謝大家！
（來(lái)源：騰訊財(cái)經(jīng)）
