城中村改造地塊、商業金融用地等的大量供應，促成了去年昆明土地市場供需兩旺的格局。業內人士分析，2011年土地達到了新的高峰，它將影響昆明未來1-3年內的房源供應。這也就意味著，在土地流拍頻繁等市場趨勢之下，昆明樓市未來的房源供應，不會受到明顯影響，市場供應的新房源仍將充足。

　　城中村地塊

　　115宗城中村改造用地成交金額占全年5成多

　　統計數據顯示，2011年1-11月，昆明共成交115宗城中村改造地塊，占全年成交土地總塊數約23%；成交面積折合約4444.6畝，約占全年供應量的14%；成交金額3040152.97萬元，占全年比重近5成，達到了約48%。粗略測算，城中村改造用地平均每畝地價達到684萬元，遠遠高于整體平均197萬元/畝的價格水平。

　　“昆明城中村改造已經歷時4余年，前幾年土地供應一直有限，目前市區內大量城中村地塊已經拆成平地，待開發量非常之大。”風之鈴房地產研究中心經理楊皎如是分析。

　　2011年供地量大增，也與城中村改造有很大關聯。“前幾年用地規模不大，與城中村改造項目的推進不無關系，由于在拆遷等過程中耗費了大量時間，這類地塊交易延后并扎堆到了2011年。”楊皎介紹，2011年大幅土地供應，很大一部分來自近4、5年來城中村改造、環滇改造等大型工程用地。城中村改造項目供應將成為未來市場的主力，這樣的持續供應將維持一兩年。

　　根據規劃用途分類，這批城中村項目72%為城鎮住宅用地，另有約25%為商業金融辦公配套，其余為教育科研、公共設施、醫療衛生等相關服務配套。

　　昆明中原地產策略中心總監林嵐表示，城中村改造項目都有教育科研等配套用地要求，并且政府也會要求他們優先進行一些配套，單個區域的配套實際上是有一定不足的，這樣，目前市場中熱議的學區房可能會比較受歡迎。同時，由于產品的指標、地段優勢等很相近，城中村改造項目可能出現產品雷同，同質化的情況。

　　商業地產

　　25%商業金融物業即將迎來大考驗

　　商業物業是2011年房地產市場上的寵兒。這部分地塊去年成交了多少？它占總成交量多大比例？商業地產迎接“黃金十年”要注意哪些問題？

　　初步統計數據顯示，2011年前11個月中，昆明土地市場成交的城鎮住宅類用地占比約49%，占比最大，依舊是樓市的主流物業。商業金融類用地占比第二大，約為25%。其余為公共設施用地、工業用地、教育科研用地等。

　　“商業地產市場已經起了變化，并不是一有新的商鋪、寫字樓推出，就能走量，走量好的往往是那些優質的項目，比如有地段、運營優勢，消費者已經比較理性，會更重視商業的回報率等。”林嵐分析，從數據看，商業地產未來放量會很大，企業的運營能力、城市未來的商業容量等都將面臨考驗。

　　據云信記者多方證實，2011年11月起，昆明針對非住宅（商鋪、寫字樓、廠房等）二手轉讓土地增值稅的調整開始啟動，除沿用原來按交易額1%征收土地增值稅的同時，也按照增值率不同征收30%-60%土地增值稅。

　　至祥置業昆明研究中心就此表示，商業地產將是昆明樓市的重要看點，特別是在城中村改造項目中，商業等配套都有大量規劃，這就意味著，由于稅收等多方面政策的介入，商業地產的開發、銷售、運營可能面臨更大的風險，投資者的顧慮也會增加。

　　面對可能面臨的風險，商業地產運作該注意哪些問題才能安心地踏入“黃金十年”？在至祥置業昆明研究中心看來，開發商從填補市場的不足去考慮商業體的規劃、定位，比如，包含吃、喝、娛、住等多功能的體驗式商業體，以及定位為中等偏上的品牌折扣店等昆明市場上比較稀缺的物業，從而吸引投資客買單的可能性更大。

　　供應熱點

　　東南板塊是供應主場地

　　自《昆明未來12年（2008－2010年）》城市規劃中，將南市區確定為新的城市副中心，昆明城市向南拓展的發展態勢便難以阻擋。發展到現在，昆明城市向一、二環主城內以外東、南、西、北各個方向的拓展，更是遍地開花，形成了一個個新興的發展區域。

　　在2011年1-11月份成交的土地中，按樓市板塊劃分，占盡城市向南發展優勢的東南板塊仍然是土地供應與成交的主場地，占比25.24%，該區域內地塊具體分布于大板橋、經開區以及宏仁片區等地。西山板塊出讓面積位列第二，占比16.63%，地塊主要位于馬街、海口鎮。北市板塊、滇池板塊、高新板塊三大板塊成交面積分別位列第三、第五、第六，呈貢板塊這一新興板塊土地成交量占比11.83%，位列第四。其余地產板塊的供應量相對較少。

　　“一、二環主城板塊主要是城中村改造項目，未來新增供應量有限，西山板塊通過將工業外移，將拓展新的發展空間，呈貢板塊則隨著市政府的搬遷之后，將實現在吳家營、雨花片區之外地更大范圍的拓展。”至祥置業昆明研究中心分析，憑借各自的優勢，昆明的各個新興發展區域正在逐漸凸顯潛力。在今年的房交會上，這樣的樓市格局就會顯現。

　　看地說勢

　　地價等成本高 房價調控空間有限？

　　云信黃金樓市：土地價格等成本在上升，會對房價產生怎樣的影響？

　　至祥置業昆明研究中心（下稱至祥）：房價的決定因素是市場供求，地價只是其中的影響因素之一。從供求關系分析，無論是開發商還是購房者，對于來年的房地產市場運行預期都已經處于相對悲觀的狀態。政策調控等方面也未給房地產行業帶來放松的信號，這些背景綜合之下，我們可以就此得出結論，明年房地產市場缺乏支撐房價上漲的動力。昆明房價以維穩為主，并且，在銷售壓力之下，可能出現小幅下滑。

　　林嵐：土地價格上漲，對開發商有定價壓力，宏觀調整的大環境以及輿論壓力也對開發商有明顯影響。按目前樓市的發展態勢，房價下行的壓力很大，開發商應該會采取合理的定價方式。

　　但高企的開發成本也將對房價下調形成阻力。拿今年供應量很大的城中村改造地塊來說，這些項目前期投入大，開發周期長，也意味著資金成本高，還有在回遷房上的投入，這些成本都可能累加到項目的可售商品房上。成本壓力擺著，房價調整的空間就不會很大。

　　30余套住房供應或產生

　　流拍不可能帶來供應短缺？

　　黃金樓市：土地流拍是否會帶來今年住房供應的短缺？

　　林嵐：今年開工量應該很大，流拍不會影響市場的供應。并且，流拍的地塊大多不在城市的中心位置，對市場的影響很小。

　　至祥：我們也認為，供應短缺的局面不會出現，主要的原因在于昆明土地流拍面積增加是建立在供應量大增以及成交面積激增的基礎之上。根據至祥研究中心的監測數據，截至2011年12月11日，昆明成交的住宅用地已達18947.26畝，占比總體成交的52.6%，預計將會帶來3231.74萬平方米的建筑面積，綜合截至目前昆明成交的單套房源平均面積為85.3平方米的數據來看，將帶來近38萬套的供應量，即便放寬單套戶型面積至100平方米，也可以形成32萬套的供應量，而昆明之前每年成交的房源總套數不超過8萬套，這樣的供應量，滿足昆明樓市未來1-3年的房源供應都不成問題。
　　（來源：云南信息報）