國美商都迷局

　　作為北京較大的城市綜合體建設項目之一，國美商都從開始建設就充滿了質疑；高價拿地，項目名稱4次變更，綜合定位3次轉換，管理人員換了一茬又一茬……讓人眼花繚亂，嘆為觀止。如今，歷經3年的并購事件也是幾經更迭，迷霧重重。

　　日前，一則北京國美商都城市綜合體被海航集團以60億元并購的消息，再次喚醒人們對黃光裕唏噓不已的記憶。此前，國美商都項目曾被視為國美的地產毒藥。

　　縱觀國美商都長達6年多的發展歷程，我們不難發現，其間迷霧重重，尤其在2008年底突然遭遇黃光裕經濟犯罪事件，遂陷入困境。2009年以來，國美商都頻頻被曝出售“改嫁”，叫價從40億元到60億元再到100億元，也曾數次傳出多個接盤方，但一直沒有結果。

　　有相關消息披露，海航集團旗下企業以60億元聘禮“迎娶”了這位身價不菲的“新娘”，并稱該項目盤活的具體方案正在運作。然而，1月6日，本報記者經多方了解，國美、海航“嫁娶”雙方對此事均未正式宣布。

　　在2012年第一場雪過后，國美商都城市綜合體似乎并未感到新東家帶來的躁動，依舊在寒風中落寞的矗立著。

　　業內專家坦言，若并購成真，從目前的狀況看，國美商都項目能否撥云見日、順利起飛，將是對海航這位“駕機大佬”的一次嚴峻考驗。

　　地產巨無霸重彩登場

　　在國美龐大的商業帝國中，國美商都堪稱其地產系列的旗艦項目，曾一度承載著昔日中國內地首富黃光裕的地產夢想。

　　該項目毗鄰北京西南四環主干道，與擁有500棟寫字樓的總部基地連為一體。其規劃用地面積180畝，總建筑面積55.5萬平方米，由兩座相連的雙子綜合體組成。

　　有關資料顯示，國美商都由美國RTKL國際公司負責概念設計，中建五局和中建八局承建。A座鵬潤城由5棟獨立的建筑體相互貫通，是建筑面積超過30萬平方米的國內首家獨創式多主題、強強聯手的美式購物中心。該建筑體充分借鑒迪斯尼、拉斯維加斯的商業理念，打造頂級體驗式異域風格內街外景，涵蓋百貨、娛樂、酒店等6大商業主題。

　　B座12萬多平方米的鵬潤國際時尚中心集商務、貿易、批發、零售、會展、品牌推廣于一體，欲打造中國與國際時尚產業交流接軌的平臺。通過引進國內有制造實力的服裝生產企業，從原料、輔料等細節之處提升品質，增加“中國制造”產品的價值量，孵化中國品牌。

　　同時，該中心配備了國際會議、商務休閑、信息發布等專業服務場地。附設品牌商學院、法務中心、知識產權中心、全球時尚咨詢中心、國美管理學院等輔助提升商家的經營管理能力與國際市場競爭力。

　　與此呼應的是，這個航母式商業地產項目的表面運作在黃光裕手里似乎是風生水起。

　　2005年4月18日，黃光裕旗下北京國美置業有限公司斥資8.05億元成功取得國美商都地塊，成為當年北京最大的招拍掛項目。

　　1個月后，“國美置業摘牌科技總部新區核心商務區項目”簽字儀式高調舉行。北京市、豐臺區政府的有關領導、黃光裕等國美高層以及百余家媒體記者參加了簽字儀式。

　　6月24日，國美置業為國美商都項目正式注冊成立了北京國美商都建設開發有限公司，黃光裕親任董事長，由此可見國美商都在國美地產中的分量。

　　9月7日，在時任豐臺區區長張大力主持下，專門為國美商都召開了項目匯報聯席會議，會議聽取了國美置業有限公司總經理禹晉永對國美商都項目進展情況的匯報，其概念設計理念得到了當地政府部門的肯定，被列為北京市和豐臺區重大工程項目。

　　同時，國美商都對外招商的號角持續吹響，國美置業有限公司總經理禹晉永曾向媒體表示，國美商都租位已全部簽約訂出，其中不乏國美集團全球戰略合作伙伴。在此后公開舉行的簽約儀式上，天虹百貨、特力屋、金錢豹、奧卡索、麥當勞、屈臣氏等近百家企業簽署入駐協議。

　　項目定位更迭的陣痛

　　表面看，國美商都形象光鮮、品質尊貴，但實質上，其本身卻暗流涌動。

　　從2005年國美置業拿下國美商都用地開始，國美商都項目案名和項目定位經過了數次變更，分別是國美商都（2005年5月）、鵬潤時代廣場（2006年5月）、鵬潤國際時尚交易中心（2006年底）、國美商都（2008年6月）。為此，國美商都項目負責人相繼易帥，經歷了禹晉永、吳坤嶺、童淵，周東權、王海域5任總經理。

　　知情人此前透露，2005年拿地之初，禹晉永自己拍板的決定讓當時正在出差的黃光裕有點措手不及。注冊資本只有1.5億元的鵬潤地產無力償付高達8億元的土地出讓金，啟動這一項目談何容易？更大的難題在于如何運作這樣大體量的商業體？4個月后，禹晉永被黃光裕以“破壞制度、泄露公司機密”之名解雇。在禹晉永離開后，總經理一職由公司原來的副總經理吳坤嶺接替。

　　2006年，以房地產銷售馳名業界的香港人童淵受到黃光裕提拔，出任國美置業總經理，在對國美地產業重組的同時繳清了國美商都土地款，并將此項目案名改為鵬潤國際時尚交易中心，大打服裝牌，在其主政期間，僅在國美商都項目上的運營投入就高達3000多萬元。一年多后無果，童淵也由此出局。

　　2007年6月，臺灣人周東權入主，在童淵的基礎上進行了改良。周東權決定將國美商都的其中一座建筑維持原來的概念，只稍微做些調整，另外一座建成購物中心。遺憾的是，在2008年10月，周東權因與管理層的一些分歧，掛印而去。即使后來的王海域也未能使其大放異彩。

　　一位曾經參與國美地產招商的高層認為，問題出在黃光裕過高地追求投資回報率。“要求第一年租金達到7元/平方米/日，且是以建筑面積計算的。這是一個不可能實現的目標”。

　　以位于北京西單商圈的大悅城為參照系，目前零售業態的套內租金約10元/平方米/日。按照行規，單位套內面積的租金是單位建筑面積的兩倍。實際上，黃光裕對國美商都的租金預期竟然高出地處北京黃金地段的大悅城達40%。

　　據稱，黃光裕最想做的業態是小商品市場，但國美商都在設計上是以購物中心為框架。一位商業地產專家總結其所面臨的窘境：做百貨培育期太長，做購物中心沒有品牌商戶，做專業市場遲遲不拍板。

　　分析人士指出，國美商都實際上是一輛裝著夏利發動機的奔馳，外觀看上去不錯，內部卻一片狼藉。國美商都今天的局面主要是由內部人事管理問題造成，國美商都高層不斷更換是黃光裕專權的體現，零售業的人資管理模式用到地產上是完全失敗的，因此，也不難理解項目公司為何難以實現高效快速的運轉。

　　至此的結局是更換了5任總經理、4次易名之后，國美商都仍然是一個半拉子工程。而在這個項目里已經消耗了黃光裕大筆的真金白銀。

　　據原國美置業總經理吳坤嶺估算，國美商都地上規劃建筑面積35萬平方米、地下4層面積20多萬平方米，當年的總地價為8億元，建筑成本約為每平方米2000元，加上營銷推廣費用，總投入大概在24億元左右。

　　由此，國美商都領跑北京、映屹全球的美好愿景正向一劑吸金的地產毒藥轉變。

　　困境下的曲折“求嫁”之路

　　2008年11月24日，據有關媒體報道，國美集團董事局主席、中國內地首富黃光裕日前遭公安機關拘查，國美電器在香港聯交所停牌。

　　盡管國美新聞發言人何陽青一再強調，公司經營管理如常。但是，黃光裕因操縱股票價格而折戟沉沙的消息仍霎時轟動業界。

　　2008年11月27日，北京市公安局新聞辦首次證實，黃光裕因涉嫌經濟犯罪，確實正在接受警方調查。2009年1月7日，其妻杜鵑也涉案被查。

　　這對于滿目瘡痍的國美商都項目來說無異于雪上加霜。12月，在北京市公安部門的安排下，黃光裕得以與黃秀虹、王俊洲、魏秋立等國美電器高管進行溝通。當時，黃光裕就交代了處理部分地產項目的決定。其業務重心，由占用資金較多的一級開發土地和商業地產轉向資金回流更快的住宅項目。

　　2009年2月，位于北京西客站附近的鵬潤建國大酒店以4億元的價格易主，接盤者是北京僑萊塢房地產開發公司。在這次轉讓中，國美旗下鵬潤地產約損失1億元。除此之外，鵬潤地產在北京昌平的一級土地也相繼找到了新買主。

　　而國美商都項目作為國美地產的重中之重，分量巨大，要在短時間內找到合適的接盤者并不容易。當年3月，國美就開始與注冊資本金達21億元的中鐵置業進行談判，但由于在“整體轉讓”還是“股權合作”的操作方式上存在分歧，2個月后談判失敗。

　　此后又有2家投行愿意以控股的方式來競爭這一項目，給出的最高價格是60億元，因種種原因未果。

　　在此動蕩背景下，國美的地產業和家電業遭遇完全不同的命運，家電業有股市做資本平臺，數百家的連鎖店還牽扯到就業等敏感問題，經營得以平穩過渡。而部分還停留在初期的地產業務受嚴重的沖擊。

　　2009年8月7日，香港證監會正式公告，香港高等法院已經發出臨時強制令，凍結國美電器控股有限公司前主席黃光裕、其妻杜鵑女士及2家公司的相關資產，涉及金額達16.55億港元。據悉，這是該會有史以來向法院申請凍結資產金額最高的一次。此時多家媒體指出，當月底國美將以60億元的價格正式對外轉讓國美商都，并稱建筑商中建八局已經在意向初定后，第二次進入這座爛尾許久的建筑繼續施工。鵬潤地產高層予以否認，表示目前國美商都還未確定是否出讓，公司內部對于出讓該項目還未形成統一意見。

　　2010年5月18日，黃光裕案一審宣判塵埃落定，北京市第二中級人民法院裁定，黃光裕犯非法經營罪、內幕交易罪、單位行賄罪三罪并罰判處有期徒刑14年，并處罰金6億元，沒收個人財產2億元。此后9月7日，杜鵑被判處有期徒刑三年緩期三年執行，并當庭釋放。

　　此時，國美控制權之爭已經開始，黃光裕為增持股份投入了巨額資金。資料顯示，8月底，黃光裕斥資近7億元增股，使持股總量增至35.98%。加上各項案件罰金、凍結金額，資金總量達數十億之多，為防備陳曉方面突然增持，甚至將手中40%股權質押于金融公司籌資50億元。由此可見，黃氏家族對充足資金流的依賴可見一斑。

　　2010年10月，有媒體報道，國美商都將以40億元加5億元債務，打包出售。但隨后，黃光裕方面人士否認了這一數據，“按總價100億元計算，每平方米價格僅1.8萬元。按媒體報道的40億元加5億元債務的說法，每平方米才8000元，根本不可能有這個價格”。

　　雖然黃光裕方面稱出售國美商都一直在計劃中，也不是因為缺錢才急于出售。但業內普遍分析認為，2010年黃氏夫婦大量資金損耗使黃家的資金已經非常緊張，而出售國美商都無疑最具“補血”價值。

　　當月28日媒體的報道稱，紅星美凱龍正在接洽黃家，欲購買國美商都，但國美方面未給予證實。12月底的消息顯示，此時國美商都的售價已增至100億元。

　　分析人士指出，黃光裕當年的跑馬圈地為今天的壯士斷臂埋下了禍根，過分熱衷資本運作、在二級市場套現的思路一開始就偏離了認真做地產的跑道，國美商都先天不足的頑疾使其被迫出售在所難免。雖然其出售信息頻頻曝出，但是耗資巨大的并購在當年并未出現真正的買家。

　　海航并購迷局

　　去年8月，有關國美商都出售的報道似乎被注入了雞血，其曲折求嫁的消息再次蔓延。消息稱，海航商業公司或許是支付60億元的闊綽買家，若成功收購國美商都，有可能會成立單獨的項目公司運營。

　　據海航集團官方網站披露，海航商業公司注冊于2007年9月，以布局全國、區域領先、多業態發展為戰略方針，業務涵蓋實體（零售）商業、虛擬（網絡）商業、金融（投行）商業、物業（地產）商業。截至2011年6月底，資產規模達175億元。

　　一位商業地產業內人士在接受本報記者采訪時表示，確實聽說海航商業近來在“挖角”一些適合商業地產的團隊，有擴張勢頭。

　　值得注意的是，本報記者在上市公司西安民生去年12月22日的公告中看到，為避免同業競爭，控股股東海航商業控股有限公司和其母公司海航集團分別出具承諾書，承諾未來商業百貨和超市業務的發展規劃將以西安民生為主，將其作為未來整合海航商業控股及其控制的公司商業百貨和超市業務資源的唯一主體。

　　海航商業還表示，自2011年12月21日起3年內，海航商業控股將把目前下屬的其他商業百貨業務注入西安民生，包括興正元、天津國際商場有限公司；并在5年內把目前下屬的其他商業超市業務注入西安民生，包括上海海航家樂企業管理有限公司、北京海航家樂商業管理有限公司、廣東海航樂萬家連鎖超市有限公司。

　　如果此次海航商業并購國美商都成功，很可能也一并打包給西安民生經營。

　　對于海航商業來講，運作商業地產，資金是其先天的優勢，但要盤活國美商都這樣的項目，需要更強大、專業的商業團隊。

　　無獨有偶。日前，又有媒體披露，國美商都項目已經轉賣給海航置業公司，但盤活該項目的具體方案尚在醞釀之中。

　　海航置業公司成立于2007年5月，專注于房地產開發投資，公司擁有北京、天津、上海、廣州等十多家區域公司，截至目前，海航置業已開發完成近百個項目，土地開發面積達到1000萬平方米，土地儲備面積超過3000萬平方米。

　　在地產領域，海航置業的擴張勢頭尤為強勁。2009年，海航置業在上海擊敗保利蘇寧成為上海地王，掀起航空業入主地產業的發展高潮。2010年，當國內多家房企因宏觀調控紛紛放慢發展速度時，海航置業卻依然高歌猛進，拿地力度不減反增。

　　2012年1月9日上午，本報記者就并購國美商都致電海航集團，得到的答復是，在去年下半年，海航商業與海航置業同步并入集團下屬海航實業。對于并購國美商都事宜，海航方面人員稱并不知情。

　　1月10日，在國美商都城市綜合體項目現場，記者并未發現任何異樣，龐大的建筑群依舊矗立，其西南側的外墻裝飾部分工程尚未完工。東南正門不遠處懸掛的“施工現場樓前50米禁止入內”的條幅在寒風中飄搖，一名保安正凝望著墻體上“南四環西路182號”的標牌，不知在思考著什么。

　　據記者了解，作為上市企業的國美、海航“嫁娶”雙方對此事均未正式宣布，此次并購事件愈發變得撲朔迷離。

　　國美商都將走向何方

　　此次并購的接盤者無論是海航商業還是海航置業，也許能喚醒沉寂數年的國美商都，至于能否使其大放異彩，對海航來說，將是一次嚴峻的考驗。

　　21世紀不動產商業地產董事總經理蔡宇翔表示，國美商都此前的定位不僅給其帶來經營之痛，也為接盤者帶來較大的挑戰。國美商都是一個主體結構已經成型的建筑，這就給接盤方調整帶來困難。比如，為了實現商業地產價值的最大化，操盤方會對動線布局，但這對于主體成型的商業地產項目來講比較困難。

　　國美商都雖緊鄰西南四環，但其周邊區域的商業氛圍還未形成，西側的總部基地是數百棟單純的企業辦公樓，對并不在這里居住的上班族來說，商業消費恐怕很難在此進行。其北側較為成熟的怡海家園等幾個小區，雖有商業消費潛力，但被高架的四環路阻隔。

　　業內人士分析，濃厚的商業氛圍不是一朝一夕能形成的，有的地方需要近十年時間，甚至更長。2003年，總部基地建設至今，因其定位是企業總部，是產業經濟的集中，對于商業的影響遠不及房地產住宅產業，商業氛圍的形成關鍵是靠流動的人口。

　　此外，國美商都附近已經有一家規劃為20萬平方米的購物中心，周邊輻射區域內鴻坤理想城內有20余萬平方米的商業面積，宜家購物中心體量也為20萬平方米。加之國美商都50萬平方米的體量，區域內的商業配套面積已經超過百萬平方米，勢必會形成競爭。更何況，要盤活國美商都這樣的項目，需要強大專業的團隊，以目前海航的實力而言，恐難達到。

　　有媒體在報道時指出，四處出擊的海航資金鏈并不寬裕，甚至可以稱得上十分緊張。海航集團的戰略就是先做大再做強，產融結合，“短、平、快”發展，收購現有的物業比較省事，資金越是不寬裕，越需要通過頻繁的交易來運轉，海航已經形成了“高負債率”運轉模式。

　　對于海航四處收購的行為，另有業內人士分析，海航以金融平臺做依托，四處找項目，進行并購、整合、拓展，或做品牌輸出，實現資產溢價，做大市值。最終實現綜合性上市，從而獲利。

　　對于國美商都來說，海航并購后若想長期持有，務必等到其成熟發酵，若作為資本運作的籌碼，更應重視短期內的物業差價。從海航慣有的作風看，很有可能對國美商都進行資本運作。

　　寒冬即將過去，國美商都的春天還遠嗎？
　　（來源：中華建筑報　記者：李葆華）