4月的鄂爾多斯冰雪已退，但當地樓市依然寒意濃濃。東勝區的街頭略顯寂靜，康巴什新區更顯冷清，不少售樓處門鎖高懸。曾如同一鍋沸水的鄂爾多斯樓市，如今和大多數城市樓市一樣冰凍。

　　記者在鄂爾多斯調查發現，當地樓市呈現價格堅挺、成交驟降狀態，由于庫存大、民間借貸問題引發房企資金鏈斷裂，在建樓盤停工現象較多。當地業內人士表示，鄂爾多斯樓市成交量與行情火熱時相比銳降，商業地產也存在盲目開發的隱憂。

　　樓市成交銳降

　　雖然鄂爾多斯樓市蕭條景象和全國樓市保持一致，但和其他城市相比，鄂爾多斯有著明顯的特點。當地業內人士普遍認為，鄂爾多斯樓市是一個供遠過于求的市場。

　　就在去年，鄂爾多斯的樓市還是另一番景象。當時，樓盤一開盤就遭瘋搶是普遍現象，人們連夜排隊，甚至因插隊而大打出手。一個當地市民介紹，如果可以在剛一開盤就能買下好幾套房子，“一定是有關系”。然而，這種熱銷場面早已不再。

　　鄂爾多斯市統計局提供的統計月報顯示，今年1-2月，鄂爾多斯的建筑工程投資同比去年減少了65.3%，施工項目下降了21.6%。統計局方面解釋稱，建筑工程投資同比大幅下滑，主要是由于季節性因素。

　　但當地業內人士表示，如此大幅下滑“不太正常”。鄂爾多斯房地產網相關負責人孫偉稱，與之前樓市火爆時候相比，鄂爾多斯房地產網的交易信息減少了六成以上，樓市成交量則減少九成。

　　值得注意的是，中國證券報記者走訪時發現，當地部分樓盤的價格依然保持在高位。孫偉說，鄂爾多斯的房價并沒有明顯下降，成交量降了不少，很多樓盤幾乎沒有成交。孫偉坦言：“沒人買房了，降價也沒用。本地人誰也不缺房子，反而希望房價保持在原位，房子是他們資產的一部分。幾個高利貸崩盤事件已經使他們的資產嚴重受損，如果房價跳水就是雪上加霜。”

　　另一個當地房地產業人士也稱，鄂爾多斯房價保持堅挺，與民間借貸危機有莫大關系。鄂爾多斯的房子早已經失去居住用途，現在就算降價也賣不出去，不如讓房子變成還貸的資產。“保持價格不變，借貸人就可以抵掉盡可能多的賬，但絕大多數放貸市民都拒絕接受用房子抵償他們的本金。”

　　高端樓盤滯銷

　　2010年星河灣集團正式推出鄂爾多斯星河灣項目。星河灣集團相關負責人曾公開表示，過去10年，中國發展最快的地區是內蒙古，內蒙古發展最快的城市是鄂爾多斯。

　　鄂爾多斯星河灣體量龐大，位于東勝和康巴什之間的布日都梁。公開資料顯示，鄂爾多斯星河灣總規劃面積7.88平方公里，規劃入住人口5.6萬人。全國第六次人口普查數據顯示，2010年底鄂爾多斯市中心區常住人口僅為66.8萬人，其中絕大多數人口居住于東勝區。按照星河灣的設想，希望未來鄂爾多斯市中心近十分之一的人口能遷入星河灣建設的這一豪宅社區之中。

　　星河灣開盤時，聘請思源、中原、世聯、合富輝煌四家機構銷售代理，銷售團隊超過1000人。即便如此，星河灣銷售情況還是讓人大跌眼鏡。據稱星河灣將這一項目開盤的銷售目標定為100億元，實際成交只有不足20億元。

　　中國證券報記者在鄂爾多斯星河灣的銷售現場看到，銷售中心極為冷清，就連銷售人員也不多見。售樓處工作人員介紹，此前簽約的銷售代理中原地產已經退出。目前這一項目全額付款有85折優惠，七日內簽約再享97折。據此估算，26000元/平方米的原價已經降至21000元/平方米左右。

　　知情人士透露，雖然星河灣多次促銷，但是受累于民間借貸問題，那些曾經被視為目標客戶的富豪們也無力購買動輒上千萬的豪宅。在豪宅領域經驗豐富的星河灣或將“折戟”鄂爾多斯。

　　實力雄厚如星河灣尚且艱難，更何況是鄂爾多斯當地的房企。中國證券報記者走訪東勝區內的凱威世博薈、華研水岸國際等多個樓盤時，售樓處現場都是看房者寥寥。處于停工狀態的凱威世博薈，售樓處已是門鎖高掛，樓盤現場施工處也只剩下看守建材的工作人員和等待復工的建筑公司負責人。來自浙江的建筑公司老板劉鐵表示，由于項目停工，他們已經讓建筑工人先去別處暫謀生路，等到項目開工再把他們招回來。而至于何時能夠開工，劉鐵自己心里也沒底。劉鐵指著工地周圍十余個塔吊說：“開發商沒錢了，所以項目都停了。你看這周圍，十個項目有九個都是停工的。”

　　一位當地房企負責人宋立(化名)表示，鑒于當前鄂爾多斯多個樓盤項目停工、停售，鄂爾多斯市政府相關部門準備重整房地產行業，通過并購、整合、政策鼓勵等方式打造出10家規模較大的房企，引導房地產行業健康、有序、穩定的發展。宋立稱，哪10家房企將成為“幸運兒”還不得而知。目前鄂爾多斯市注冊的房企有500多家，但實際有樓盤項目在運行的僅有200多家。

　　商業地產隱憂

　　與住宅樓盤一樣寂寥的還有當地鱗次櫛比的商業地產。

　　多名鄂爾多斯當地市民告訴中國證券報記者，在住宅項目建設熱潮之后，各類酒店、零售物業、寫字樓等商業項目也如雨后春筍般冒出。“但現在也都停工了，而且之前很多寫字樓都是空著的。我們這兒在寫字樓上班的白領不多，大部分當地人都有自己的生意。”已在鄂爾多斯開了七八年出租車的劉毅稱。目前部分底商、商鋪項目仍在正常運作，而不少寫字樓項目已停滯，即使是已交付的寫字樓也是空蕩蕩的。

　　一些當地開發商表示，自己對于設計、規劃、運營商業地產項目幾乎毫無經驗。但是，在當地住宅市場暫難恢復的情況下，房企期望能借助政府的規劃，打造一些合理的、有需求的商業項目，從而盡快從危機中恢復過來。當地房企君龍地產董事長苗君表示，目前正在銅川汽車博覽園開發一個商業項目。“相信在政府的規劃和引導下，汽車博覽園會有越來越多的汽車企業、汽車銷售、銀行保險公司等機構入駐，屆時商業地產的需求應該不小。”苗君對此滿懷期望。

　　中國商業地產聯盟副會長兼秘書長王永平指出，當前我國部分二三線城市商業地產逐漸呈現投資過熱的趨勢，且出現同質化競爭、體量過大等現象，大量的商業地產項目都集中在商業綜合體、購物中心等項目。他認為，二三線城市的商業地產項目需要政府引導和規劃，且盡量商圈化。另外，道路交通、基礎設施配套等也同樣重要。

　　第一太平戴維斯商業樓宇部董事溫書閱認為，類似鄂爾多斯商業地產的冷清情況在很多二三線城市都存在。“絕大多數的二三線城市在發展商業地產時都有點盲目，其人口需求和市場容量都沒有現在供給的體量那么大。”尤其是寫字樓這類專業市場仍舊集中在東部的兩三個大城市。溫書閱建議，無論是地方政府還是房企，都應加強市場調研和規劃，應結合城市自身的特點，打造特色商業地產，比如特色產業園、旅游地產等。

　　正如鄂爾多斯當地一家大型房企人士所說，外部的大環境和鄂爾多斯的小環境，共同造成了鄂爾多斯的房地產泡沫。鄂爾多斯房價飆漲的幾年，其他城市的房價也處于上升區間，許多人因此相信鄂爾多斯的房價也會只漲不跌，但非理性的投資需求終究難以抗拒客觀的經濟規律，監管部門應當及時對旺盛的投資需求進行有效引導。此外，也有人認為，鄂爾多斯人普遍將炒房和高利貸當作“簡單易學”的投資方式，這種集體的非理性恐怕也是房地產泡沫滋生的原因之一。

　　(來源：中國證券報)