近期各大房企的4月銷售成績(jī)單都紛紛呈現(xiàn)出增長(zhǎng)上升的趨勢(shì)，而奧園卻有所不同，一邊銷售增長(zhǎng)放緩，一邊卻積極增加土地儲(chǔ)備。

　　剛需比重上升

　　奧園5月9日發(fā)布的4月銷售業(yè)績(jī)顯示，截至4月30日，奧園實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約12.09億元，較2011年同期增加12.5%；總合同銷售面積約為16.32萬(wàn)平方米，同比上升26.4%。

　　對(duì)于公司的4月銷售，奧園董事長(zhǎng)郭梓文在5月15日股東大會(huì)后表示，集團(tuán)4月銷售增長(zhǎng)確實(shí)放緩，因?yàn)殇N售以廣東為主，4月為傳統(tǒng)淡季，但五一后增長(zhǎng)見(jiàn)理想。

　　而基于市場(chǎng)環(huán)境的影響，首四個(gè)月銷售均價(jià)下降近一成的情況，營(yíng)運(yùn)總裁楊忠則表示，推貨節(jié)奏及情況符合預(yù)期，均價(jià)下降的原因主要是因?yàn)楫a(chǎn)品結(jié)構(gòu)所致，并非由減價(jià)造成。

　　為此，他還介紹，奧園今年商鋪及別墅等高端產(chǎn)品比例降低，主力針對(duì)剛性需求市場(chǎng)，如小型住宅。

　　對(duì)此，奧園相關(guān)人士亦有相同的看法，他對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，銷售均價(jià)下降的主要原因是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，期內(nèi)商鋪及別墅等高端產(chǎn)品比重降低，而剛性需求房屋比重上升。

　　該人士續(xù)稱，公司主力針對(duì)剛性市場(chǎng)，主要是考慮到內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的變化。由于剛性需求房屋的需求持續(xù)上升，因此集團(tuán)今年在產(chǎn)品銷售及開(kāi)發(fā)方面也會(huì)集中在剛性需求大的地區(qū)。

　　據(jù)悉，奧園首四月銷售的主要項(xiàng)目有奧園養(yǎng)生廣場(chǎng)、潘陽(yáng)奧園·國(guó)際城、中山奧園、奧園廣場(chǎng)以及廣州奧園。

　　其中，中山奧園·春曉項(xiàng)目就是奧園剛需產(chǎn)品項(xiàng)目之一，該項(xiàng)目于4月21日開(kāi)售，開(kāi)盤首日推出200多套，首日認(rèn)購(gòu)率達(dá)八成，認(rèn)購(gòu)金額近億元。

　　長(zhǎng)安8號(hào)后積極拿地

　　在把重心放在瞄準(zhǔn)剛需市場(chǎng)的同時(shí)，奧園也開(kāi)始積極增加土地儲(chǔ)備，力爭(zhēng)完成全年目標(biāo)。

　　郭梓文在5月15日的股東大會(huì)上表示，今年公司土地儲(chǔ)備目標(biāo)為130萬(wàn)平方米，按照目前市場(chǎng)環(huán)境及公司現(xiàn)金情況，有信心及能力達(dá)標(biāo)。

　　據(jù)透露，目前奧園有6個(gè)意向項(xiàng)目在洽談中，預(yù)計(jì)今年年內(nèi)可簽訂2-3個(gè)項(xiàng)目，其中廣東占一定比例，其次亦有重慶的項(xiàng)目。

　　針對(duì)這些洽談項(xiàng)目的進(jìn)展，奧園相關(guān)人士指出，其中2至3個(gè)項(xiàng)目可于短期落實(shí)，皆具有剛性需求及商業(yè)功能的項(xiàng)目。

　　他還表示，奧園財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健，流動(dòng)資金充裕，負(fù)債率不高，所以有很好的趁低吸納優(yōu)質(zhì)土地的機(jī)會(huì)。

　　奧園強(qiáng)調(diào)流動(dòng)資金充裕，并表現(xiàn)出積極拿地的姿態(tài)，似乎正與其成功出讓長(zhǎng)安8號(hào)有關(guān)。

　　郭梓文表示，奧園銷售北京長(zhǎng)安8號(hào)后，手持現(xiàn)金70-80億，不存在什么資金壓力。今年新增的土地儲(chǔ)備，透過(guò)招標(biāo)拍賣取得，同時(shí)也繼續(xù)物色并購(gòu)機(jī)會(huì)。

　　由此看出，奧園成功出讓長(zhǎng)安8號(hào)確實(shí)是一大利好，為奧園賺了大量的資金儲(chǔ)備。

　　翻查資料可知，4月1日，奧園宣布以18.3億港元(14.8億元人民幣)出售世紀(jì)協(xié)潤(rùn)投資有限公司全部已發(fā)行股本的52.69%，即北京耀輝置業(yè)有限公司51%的股權(quán)。耀輝置業(yè)持有位于北京市朝陽(yáng)區(qū)西大望路與建國(guó)路交會(huì)的“長(zhǎng)安8號(hào)”商住項(xiàng)目。買家金利豐同時(shí)需要償付耀輝所欠奧園的債務(wù)合計(jì)為31.78億港元。

　　據(jù)了解，至2012年3月27日，金利豐已支付了6億港元作為由托管代理人持有按金。此項(xiàng)交易完成后，預(yù)期奧園自出售事項(xiàng)錄得稅前利潤(rùn)約10.8億港元。

　　根據(jù)奧園于2009年7月參與該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)所做出的股權(quán)投資，此項(xiàng)目平均每年股本回報(bào)率高達(dá)約47%，遠(yuǎn)高于一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目．
　　（來(lái)源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)　作者：見(jiàn)習(xí)編輯 陳澤佳）