零售大佬布局全國 角逐商業地產市場

　　——獨家專訪銀泰置地副總裁王銳

　　說起銀泰百貨，大家并不陌生，從其首店落子杭州，并于1998年11月16日正式開業以來，銀泰百貨一直是高端品牌的集萃地、時尚生活的發祥地。經過十余年的發展，銀泰百貨早已成就其在零售業的霸主地位。如今中國銀泰除了銀泰百貨這一金字招牌以外，旗下的銀泰置地(集團)有限公司也吹起了進軍商業地產市場的嘹亮號角，去年11月8日，銀泰置地推出了三大商業綜合體產品——“銀泰中心”、“銀泰城”、“銀泰mall”，并迅速在全國各地鋪開。

　　從零售百貨業到商業地產，很多人質疑：隔行如隔山，能做好商業地產嗎?銀泰置地副總裁王銳坦言：商業地產這趟水很深。但是基于多年積累下來的商業經驗和深思熟慮的市場調研，銀泰依然重拳出擊，打出了令人頗為驚艷的組合拳，一氣推出三大綜合體產品，布點全國一線、二線甚至三四線城市的核心及非核心商圈。本期搜鋪網聚焦銀泰，獨家專訪了銀泰置地副總裁王銳，針對銀泰商業地產發展之路展開了對話。

銀泰置地（集團）有限公司副總裁王銳

　　搜鋪網：銀泰置地推出的三大商業綜合體產品：銀泰中心、銀泰城、銀泰MALL，這三者的區別在哪里?目前的開發情況怎樣?

　　王銳：“銀泰中心”的定位是高端商業綜合體，我們會選擇位于一線城市或者經濟發達的省會城市的核心商圈去開發，把它打造成匯集國際知名奢侈品牌的購物中心、豪華酒店、甲級智能寫字樓和高檔公寓等多種商業功能于一體的城市地標。“銀泰中心”會以世界知名奢侈品品牌為主導，以高檔百貨、精品超市、高端餐飲娛樂、高級會所等為配套。目前已經開業的銀泰中心有北京銀泰中心、合肥銀泰中心，正在籌備的有成都銀泰中心。

　　“銀泰城”產品相對比較大眾一點，定位是中高端的商業綜合體，它匯集的是國內外知名品牌的購物中心、星級酒店、寫字樓、住宅。“銀泰城”以國際、國內時尚品牌為主導，以中高端流行百貨、大型生活超市、特色餐飲、豪華影院、量販式KTV、娛樂電玩城、數碼連鎖電器等為配套。但就銀泰城來說，我們也會有不同的分類，比如在一線或二線城市非核心的位置上，它會是走潮流、時尚風格的;在三線甚至是四線城市，它會是以家庭消費為主。

　　為什么會有銀泰MALL?你看現在中國做的購物中心基本上是10萬到15萬平方米的體量，那么再過五年、八年或十年，這種類型再全部持續的話會產生嚴重的同質化問題。我們不能亦步亦趨，要在行業里起到領先作用，所以我們研究體量在20萬到50萬平方米這樣的超級購物中心，我們稱之為“銀泰Mall”。“銀泰mall”作為超大型的商業綜合體，一線和發達的二線城市副中心或近郊是它的理想開發位置，同時聚合國際知名奢侈品品牌、國際國內流行時尚品牌、時尚百貨、精品超市、大型生活超市、大型餐飲娛樂場所、健身康體、家居生活館、兒童主題館、數碼電器廣場、汽車展示中心于一體，呈現給消費者一座龐大的商業時尚生活的夢幻之城。

　　不過，銀泰MALL不是我們主打的產品，開發比重會在8%到10%之間，銀泰城和銀泰中心是我們主要開發的產品，這兩種模式我們分別有產品面世了，銀泰城的開發速度會稍快。銀泰MALL需要找到合適的城市，合適的地塊項目，包括種種考量因素在內，所以銀泰MALL會稍晚一點面世。

　　搜鋪網：這三種產品的運營模式會不會有不同之處?

　　王銳：運營模式沒有什么太大的區別，大的商業都是自己持有，主要就是產品的定位上，包括它的業態和品牌的組合上會有些差異。

　　搜鋪網：三大產品是否都將引進銀泰百貨還是會引進其它的百貨?

　　王銳：肯定是自己的百貨，但如果是銀泰MALL的話，有可能里面會同時存在兩家百貨，因為它體量夠大，不是一家百貨能夠支撐，可能需要兩個不同定位的百貨。

　　搜鋪網：銀泰目前在產品開發上主要是自己獨立運作還是以合作方式開發?

　　王銳：我們現在主要是以自己開發為主，當然也有一些合作的項目。比如杭州的西湖銀泰名品街，它最早是政府投資的項目，后來我們跟它合作，對它重新進行了規劃。去年我們做了一次改造，把它做成平層的購物中心，二期、三期和四期的開發也將繼續。等將來全部開發起來，就會變成一個有商業街、購物中心的體量比較大的商業項目。現在商業地產不好做，我認為越是在市場不好的情況下，行業里越應該講究合作與分工，共同去應對市場，降低自己的風險，從而利益共享。這一點需要很多企業去思考。

　　搜鋪網：銀泰在進入一個城市之前會做什么調研和考察呢?

　　王銳：首先我們會對全國一二線或者三四線城市進行區分，經濟發達的一二線城市是所有的商業地產企業希望進駐的，華東的三四線城市甚至百強縣我們也會考慮，因為它的經濟基礎比較好。這里可以一分為二，一是我們主動進駐，我們通過收集數據分析哪些城市的經濟基礎比較好，商業發展的比較迅猛，有充分的條件可以發展商業地產項目;二是政府上門與我們合作，銀泰百貨在華東還是做得非常好的，因此政府慕名來談合作。這也是我們現在開發項目走的兩條線。

　　搜鋪網：這幾年，特別是近兩年，各路資本紛紛涌進商業地產，有人成功了，但有很多都失敗了，您認為投資商業地產項目要注意哪些問題?

　　王銳：很多企業都在轉型，轉型分兩種，主動和被動。主動轉型者是真正意識到商業地產未來發展的趨勢和前景，包括其自身的資源、優勢、核心競爭力等具備去做商業地產。但是在我看來大多數企業都是被動轉型，原來做住宅的因為這兩年國家調控，為尋求出路轉而投向商業地產。還有一種是原來做其他行業的企業，因為積累了足夠的資本，需要尋找一種新的投資渠道因而轉型。

　　不管是主動轉型還是被動轉型，要想在商業地產行業里長久發展下去，首先要對行業有很深入的了解，包括商業地產的商業屬性，金融屬性等。其次認識到這個行業不像住宅地產那樣是一種高回報的產業，它需要有很長的培育期，很強的商業規劃，過硬的營運管理能力，豐富的人才儲備，強大的經營管理團隊，足夠的資金實力和心理承受能力。如果不具備這些優勢或者沒有做好相關準備的話，就很難把商業地產做好，否則即使你進入了這個行業，馬上就會陷入進退兩難的地步。

　　搜鋪網：銀泰從零售商進入商業地產，它的優勢和劣勢各是什么?銀泰會從哪些方面加強自己的競爭力?

　　王銳：從優勢上來說，銀泰做百貨這么多年，對商業的理解和把握是足夠的，商戶資源的積累是充分的，人才的儲備也是雄厚的，通過十多年的運作和積累，從最高端的奢侈品到最大眾的消費品，這些關系都運營得非常好。從劣勢上來看，銀泰本身畢竟不是房地產企業出身，開發初期會有一定的短板存在，像其他優秀的企業從項目開工到建成一整個流程可能只需要一年、18個月或者20個月，但銀泰可能就需要兩年、兩年半甚至三年的時間。因為它的開發能力還需要加強。

　　我們在把產品推向市場之前，就對產品進行了很充分地研究，進而根據全國各地不同市場的不同情況來合理配置產品。哪怕是同一系列的產品，比如銀泰城，我們也會有走流行、時尚路線，走家庭路線的區分。但是我們在追求快速拓張的同時更加注重品質，每推出一個產品都力求有創新的元素，此外，我們會提升和延展服務，滿足消費者多層次的需求。

　　搜鋪網：很多人說到商業地產學萬達，但是也有很多人詬病萬達的訂單式生產是粗制濫造，這個您怎么看?

　　王銳：企業在不同的發展階段有不同的目標，有的企業定位做精品，會花幾年時間打造一個項目。萬達的產品由于工期較短，籌備時間不長，相對來說定位也不是很高，所以顯得項目粗制濫造，被指是流水線作業、批量生產。其實這恰恰是它的實力所在，快速攻占市場份額不是隨便哪個企業能夠做到的。目前國內做得好的購物中心，比如說上海的港匯，它在開業初期也很艱難，培育了很長時間之后檔次定位才慢慢地提升上來。那么萬達完全具備項目后期的品質提升能力。所以我覺得萬達的策略是先搶占市場，通過開業之后的維護和營運管理再去提升它的品質，并且萬達的開發模式還解決了每個項目現金流的問題。這種模式實質形成了一個保障體系，就是用可銷售的物業來獲得利潤或者現金流來平衡它沉淀掉的資金。這是它的特點。

　　搜鋪網：現在有關商業地產的泡沫論、過剩論一直被大家討論，對此您是怎么看的?

　　王銳：我個人觀點是這樣的，之所以大家以為現在中國商業地產存在泡沫，我認為是這兩個原因，一行業發展不均衡，局部地區商業地產項目過分集中。二行業增長速度過快，特別是近幾年井噴式爆發。但是從全中國角度來說肯定沒有過剩，為什么這么說?美國5萬平米以上的購物中心有3萬個，中國才3千個，從人均商業地產擁有量來說，遠遠沒有達到美國的水平。其次，美國從一九二幾年就開始做購物中心，中國是從一九九幾年開始做購物中心，中國充其量是小學生的水平。再者當你把它稱之為一個行業的時候，說明里面一定是有一批企業做得很優秀，但目前中國只有那么三五家做得比較出色。所以無論從發展歷史，成熟度，人均擁有量還是總體的規模來說，中國的商業地產都談不上飽和。區域性泡沫不代表全國性泡沫，我們不能以偏概全。同時業內普遍認為，未來五年左右，商業地產會加快洗牌。

　　(搜鋪網 周松平/文)