在廣州城中的中軸線上，廣州最大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目高德置地廣場坐落于其中，素來低調(diào)的高德置地廣場將自組團(tuán)隊(duì)打造自有百貨品牌“高德西蒙”。其所屬的高德置地控股有限公司(下簡稱“高德置地”)坐擁150萬平方米商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　業(yè)內(nèi)人士稱，原本打算引進(jìn)成熟百貨品牌的高德西蒙轉(zhuǎn)變策略為自營百貨，正是出于攬金的需要。正如其董事長蘇萌所言，高德置地已經(jīng)受到銀根縮緊的影響，諸如百貨等策略性項(xiàng)目出現(xiàn)延遲，但出于租賃回流資本較慢且不穩(wěn)定，以及自營百貨能促進(jìn)增加現(xiàn)金流的原因，再難都必須繼續(xù)推行。

　　然而，有長期關(guān)注高德置地人士認(rèn)為，自營百貨實(shí)屬背水一戰(zhàn)，而高德置地頻繁出現(xiàn)的管理問題則使這條路走起來并不容易。

　　自營百貨的無奈

　　原名為西蒙百貨的“高德西蒙”落地可謂一波三折。

　　公開資料顯示，西蒙百貨于2010年10月開始啟動，在高德置地當(dāng)時(shí)的項(xiàng)目簡介里被描述為“高德置地2011年傾力打造的重點(diǎn)項(xiàng)目”，但并未如期出現(xiàn)。直至今年3月，一份“西蒙百貨項(xiàng)目簡介”浮出水面，這項(xiàng)計(jì)劃才進(jìn)入實(shí)質(zhì)操作階段。此后，“西蒙百貨”更名為“高德西蒙”，不再對外招租，而是重新定位為自營的多品牌復(fù)合店，規(guī)模也由2萬平米縮小為1萬平米左右。

　　對于方案遲遲未落地的原因，高德置地一位中層人士向《華夏時(shí)報(bào)》記者坦言：“當(dāng)時(shí)內(nèi)部討論有很長的時(shí)間了，但遲遲未定下來，甚至管理層也拿不出一個(gè)說法。”而此前，面對媒體的質(zhì)疑，高德置地的官方回應(yīng)則是，項(xiàng)目仍在進(jìn)行中，做好了才會向外界公告。

　　對商業(yè)地產(chǎn)而言，自營百貨的決策預(yù)示著公司戰(zhàn)略發(fā)生轉(zhuǎn)變。

　　“這是一種戰(zhàn)略應(yīng)變，不排除是母公司為加大商業(yè)物業(yè)的持有以及完善產(chǎn)業(yè)鏈條的戰(zhàn)略。”高山仰止企業(yè)管理咨詢機(jī)構(gòu)創(chuàng)始人兼首席戰(zhàn)略師高偉業(yè)曾向媒體分析。

　　然而，多位業(yè)界人士指出，高德置地策略的轉(zhuǎn)變與攬金的需求息息相關(guān)。自營百貨最大的得益在于實(shí)體資本的厚度和產(chǎn)業(yè)格局的多元化，能增加現(xiàn)金流，變相融資，這對高德置地在上市之前做資產(chǎn)評估時(shí)增大資產(chǎn)包是有益的。

　　事實(shí)上，三年前高德置地開始啟動上市，卻至今未果，其商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的估值也一直是個(gè)謎。雖然高德置地從未公開其投資總額和資產(chǎn)總值，但據(jù)上述前管理層人士估計(jì)，“數(shù)額超過50億元。”

　　“高德置地現(xiàn)在需要轉(zhuǎn)向大規(guī)模地增加現(xiàn)金流，”《華夏時(shí)報(bào)》記者從曾任高德置地管理層人士的口中得知，自營百貨對于成就商業(yè)地產(chǎn)公司上市具有輔助意義。

　　管理問題頻出

　　雖說擁有廣州最大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目高德置地廣場，但高德置地的攬金計(jì)劃并不容易實(shí)現(xiàn)。

　　“高德置地之所以迅速起家，在于其早期的租賃模式，而打造的珠三角家具購物旗艦店美居中心是高德置地成為贏家的靈魂，包括家具產(chǎn)品高利潤、優(yōu)勢地段、強(qiáng)大的輻射力、充足人流量的支持，具有競爭力的服務(wù)、獨(dú)有的營銷策略等。最為關(guān)鍵的是，高德置地把家具產(chǎn)品的經(jīng)銷商和廠家拉到獨(dú)有品牌賣場中，銷售渠道使其獲得雙贏，打造出珠三角的家具廣交會。” 一位多年關(guān)注高德置地的業(yè)內(nèi)人士向記者表示。

　　有消息稱，得益于當(dāng)時(shí)高端家具高達(dá)20%-30%的利潤，美居中心在第二年已經(jīng)收回了成本。也有業(yè)內(nèi)人士算過一筆賬，美居中心月租收入在100-200元/平方米，按照每月租金均價(jià)120元/平方米折算，12萬平方米場地每年的租金收入至少超過1.7億元。

　　然而，現(xiàn)在“高德西蒙”采取的自營模式卻與其早期的租賃大不相同。于是，有商業(yè)地產(chǎn)業(yè)界人士嗅出了高德置地建設(shè)自營百貨理念背后的意味。

　　一位熟知廣州百貨圈的趙先生向《華夏時(shí)報(bào)》分析，此舉一般都是為了銷路和銷量，先解決生存的需要。而縮減面積規(guī)模，可見決策層還是希望減少風(fēng)險(xiǎn)，有利于打開銷路。高德置地廣場自營百貨的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。除去‘百貨’二字的‘高德西蒙’，也許是希望弱化百貨在規(guī)模如此之大的綜合商業(yè)體中的概念，這也是經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)長期持有者的弊病，即無法提供專業(yè)的零售服務(wù)。此外，其附近有眾多實(shí)力強(qiáng)大的同類勁旅，包括廣百百貨高德置地店、友誼商店國金店。”

　　高山仰止企業(yè)管理咨詢機(jī)構(gòu)創(chuàng)始人高偉業(yè)對媒體分析自營百貨的策略時(shí)指出，“或有招商不力的因素。”

　　記者走在高德置地廣場“春”、“夏”區(qū)域，鋪位出租率較高，但走到“秋”、“冬”區(qū)域，鋪面出租率減少。整個(gè)高德置地廣場的人流和興旺程度，在廣州眾多知名商圈中略顯遜色。

　　在記者走訪期間，不同區(qū)域的多家商戶一致地向記者吐苦水，指責(zé)高德置地管理中的諸多缺陷，包括硬件缺乏人性化設(shè)計(jì)、留不住人流、商戶系統(tǒng)管理諸多漏洞、暖場營銷計(jì)劃落后、不公平交易、霸王條款等。

　　此外，高德置地內(nèi)部人員流動過于頻繁也為業(yè)界所詬病。“美居中心和商業(yè)項(xiàng)目的很多舊臣都走了，廣場的招商物業(yè)、設(shè)計(jì)、工程部也換了好幾批。”一位曾就職于高德置地的業(yè)內(nèi)人士向媒體表示，在同工不同酬、外聘專家多等多重因素的影響下，員工覺得難有個(gè)人發(fā)展空間，人才流失率自然就高了。

　　對此，高德置地相關(guān)負(fù)責(zé)人則表示不愿回應(yīng)。

　　上述關(guān)注高德置地的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，高德置地目前的管理水平跟不上規(guī)模的擴(kuò)展和時(shí)代的需求，這都使其攬金計(jì)劃實(shí)現(xiàn)起來并不那么容易。
　　（來源：華夏時(shí)報(bào)　記者：劉力圖）