自從獨自領航觀瀾湖以來，朱鼎建一直在按照自己的思路去拓展觀瀾湖的產業鏈。

　　繼宣布將在深圳打造觀瀾湖首個商業地產項目后，朱鼎建于日前又表示，將與華誼兄弟、以及著名導演馮小剛共同打造電影旅游商業項目--海口觀瀾湖·華誼·馮小剛電影公社。

　　該公社坐落于占地達2萬畝的海口觀瀾湖國際高爾夫度假區內，規劃控制面積1400畝，建筑面積950畝，折算超過63萬平方米。

　　朱鼎健透露，該項目核心區將于2012年10月開工建設，預計投資超過10億元人民幣，力爭在2014年春節核心區實現運營。屆時，項目營運將以商鋪經營為主要收入來源，游客進場門票免費。

　　聯手華誼馮小剛

　　談及此次觀瀾湖和華誼的聯手，朱鼎健稱，此項目屬馮小剛牽頭，從有想法到簽約僅41天，“電影公社”名稱創意也來自馮小剛，頗具理想主義色彩。

　　而在合資公司的構架上，觀瀾湖將是控股方，持股比例為60%，華誼兄弟持股35%，馮小剛持股5%。

　　同時，在該項目的實施過程中，觀瀾湖主要負責協助項目公司辦理相關報批手續、負責項目公司設立手續的辦理，還將負責配套住宅項目的營銷策劃。

　　但是，當觀瀾湖、華誼兄弟、馮氏電影、旅游地產這些關鍵詞聯系在一起時，究竟能否碰撞出利潤，中國商業地產聯盟秘書長王勇平認為，觀瀾湖勇敢的嘗試值得肯定，但還需要精心的運作。

　　“商業的消費終究還是要靠產品，利用他們的影響力確有一定的廣告效應，但是最終能不能形成商業消費，還是要在商業本身規劃定位，包括品牌招商上下功夫。”

　　華泰聯合證券相關分析師也指出，目前國內的文化創意產業發展沒有成功的經驗可循，一切都將摸著石頭過河。

　　對于這些疑問，觀瀾湖表示，電影公社會引入500多個商家，借助海南島無可比擬的氣候優勢，形成中國影人和電影旅游消費的一個聚集地。

　　但就目前海南島的整體消費環境而言，似乎并沒有觀瀾湖想象的那樣樂觀。

　　海口當地業內人士蔡至喆就表示，相比國內一線大城市，海口的整個商業業態還不成熟，其房地產和旅游均屬于一種外向型產業，消費人群主要是以島外為主，有比較強的季節性，且目前還受政策調控影響，應該說短期來看還不是很明朗。

　　蔡至喆續稱，觀瀾湖聯手華誼更為重要的是，可以通過引入一些電影文化元素，增加觀瀾湖產品的文化內涵，提高住宅產品的附加值，加快其銷售，而這或許才是觀瀾湖的真正意圖所在。

　　而光大證券在一份研究報告中也指出，對觀瀾湖來說，該項目還存在一些不確定性和政策風險，同時也將面臨華誼的電影和電視劇票房不達預期的風險。

　　嫁接高球模式

　　其實，自從朱鼎建于去年8月接任觀瀾湖集團主席兼行政總裁后，其一直希望突破觀瀾湖傳統的“高爾夫+住宅”的模式。

　　因為近年來國土政策已嚴格控制涉及高爾夫的土地出讓，同時政府對高爾夫球場的管制也相當嚴格，傳統模式已遇到極大挑戰。

　　另外，目前國內一般高爾夫球場的運營，主要還是靠會籍銷售收入來維持，項目經營者一般很難從中謀利，目前多數高爾夫球場處于經營虧損狀態。

　　深圳綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁就表示，在傳統產業鏈的推進上，觀瀾湖目前已遇到瓶頸，首先拿地已非常困難，高爾夫球場的配套住宅銷售也受調控影響，甚至球場還面臨營業障礙。

　　正是在這樣的政策與現實環境下，朱鼎建上任后就提出將進行二次創業，在觀瀾湖原有的高爾夫球會、休閑旅游、房地產開發的基礎上，新增商業地產開發運營、養生旅游、以及品牌輸出等三大產業。

　　具體到商業地產上，朱鼎建已開始著手布局。除了已啟動的深圳觀瀾湖新城外，他還表示，觀瀾湖會將商業地產進一步延展至海口高爾夫項目，重點就是海口觀瀾湖綜合體項目。

　　此次成立的電影公社就是海口觀瀾湖綜合體項目的一部分。

　　或許對馮小剛而言，電影公社只是一個烏托邦夢想，但對于觀瀾湖來說，更看重的是項目將建設以馮小剛電影場景為主體的商業街區，以及預留的電影場景商業發展區域和配套商業項目。

　　此外，除了是次聯手華誼在海口打造電影商業街區，觀瀾湖也曾于2011年10月與蘭桂坊集團宣布，將共同投資24億元在海口合作發展“觀瀾湖·蘭桂坊·海口”旅游項目。

　　但是，由于在朱樹豪時代，觀瀾湖僅致力于打造高爾夫商業帝國，極少考慮純粹的旅游商業地產，朱鼎健近期的一系列動作，讓外界驚喜其大膽創新之余，也不免有一絲疑惑。

　　對此，宋丁稱，此次觀瀾湖選擇嫁接華誼的品牌，雖然能結合國家大力發展文化產業的政策背景，得到政府的支持，但觀瀾湖集中如此多的商業項目于海口一城，需要考慮海口的市場容量與消費能力，也需要有投資總體的預期和精準的市場分析策劃，避免投資沉淀。

　　另一分析人士也指出，在面對高爾夫球場盈利降低，配套高端住宅銷售受政策打壓的情況下，觀瀾湖連續大手筆的投資，對其資金鏈也將是一個極大的考驗。

　　該人士續指，朱鼎建作為70后生人，年輕、富有想象力，敢于創新，這些都是值得肯定的，但在延伸觀瀾湖傳統產業鏈的過程中需要更審慎的考量，因為在盤子變大的背后，也隱藏著產業鏈各個環節的無限未知和系統性風險。
　　（來源：觀點地產網　作者：見習編輯 彭飛）