自2002年燕莎開出中國第一家奧特萊斯后，國內(nèi)不少地產(chǎn)商們也開始紛紛復(fù)制奧特萊斯這一舶來品。

　　首創(chuàng)置業(yè)和中國基建集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)建的奧特萊斯(中國)有限公司，計劃未來3年內(nèi)，將在東北、華北、華中、華東和華南五個主要區(qū)域的重點城市，打造5家奧特萊斯旗艦中心；未來5至10年內(nèi)，在全國的旗艦店和精品店數(shù)量將增至30家。

　　就在近日，有消息稱，首創(chuàng)已經(jīng)決定投資3.6億美元在不久前才拿下的浙江昆山開發(fā)區(qū)的3宗商住用地上，打造一個建筑面積94萬平方米的首創(chuàng)奧特萊斯芭蕾雨項目。

　　劉曉光曾夢想，“從2012年起，奧特萊斯芭蕾雨每年將貢獻(xiàn)30億的現(xiàn)金流，包括商業(yè)運營收入。2015年以后，每年貢獻(xiàn)收入將超過50億元。”

　　然而，據(jù)官方資料顯示，目前首創(chuàng)明確開發(fā)的北京房山、浙江湖州、廣東佛山、海南萬寧奧特萊斯芭蕾雨項目中，并無一處奧特萊斯開業(yè)。而原定于2011年內(nèi)開業(yè)的北京房山、廣東佛山奧特萊斯項目，至今仍未有下文。

　　與此同時，在首創(chuàng)奧特萊斯芭蕾雨項目不斷復(fù)制的同時，其發(fā)展及經(jīng)營卻出現(xiàn)不少的危機。

　　首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光也透露，在奧特萊斯公司層面，因為速度、管理等方面的原因，首創(chuàng)置業(yè)已經(jīng)與中國基建分手，原合作項目將由首創(chuàng)具體操作，接下來，首創(chuàng)置業(yè)將尋找新的具有國際化背景的商業(yè)運營伙伴。

　　招商困局

　　對于房山、佛山項目推遲開業(yè)，劉曉光指出，這主要是出于保證長遠(yuǎn)的貨源供應(yīng)及價格折扣的考慮，首創(chuàng)將引進(jìn)一家具有國際化運營經(jīng)驗的專業(yè)公司。

　　但據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，事實遠(yuǎn)沒有這么簡單。

　　首創(chuàng)相關(guān)人士在接受采訪時指出，首創(chuàng)以往奧特萊斯項目都是先做工程，然后再去找經(jīng)營商。但實際中，招商隊伍會覺得項目大小、店鋪數(shù)目等不太適合，并要求首創(chuàng)去改造，進(jìn)而影響到招商的進(jìn)度。

　　發(fā)現(xiàn)這個模式的缺陷后，首創(chuàng)改為先找經(jīng)營商做招商前的設(shè)計，再根據(jù)設(shè)計開發(fā)建設(shè)，“這樣就可以較早地讓招商方面專業(yè)人士介入，后期的招商也會相對順利。”

　　除了商業(yè)模式上的先天缺陷，商業(yè)運營團(tuán)隊的也是首創(chuàng)奧特萊斯招商緩慢的重要原因之一。

　　首創(chuàng)置業(yè)A股上市公司陽光股份雖然目前重點是商業(yè)，但側(cè)重于ShoppingMall的打造，業(yè)態(tài)與奧特萊斯完全不同，該團(tuán)隊并不能為首創(chuàng)置業(yè)直接利用。

　　有接近首創(chuàng)置業(yè)的人士透露，為了奧特萊斯的運營，首創(chuàng)還專門成立了商業(yè)運營公司OOM負(fù)責(zé)項目的招商，但做得還是不到位。

　　“所以，對首創(chuàng)而言，最重要的是有自己的團(tuán)隊做奧萊，整個中國都不能靠老外做奧萊經(jīng)營商。”相關(guān)人士表示。

　　據(jù)悉，為了做好首創(chuàng)奧特萊斯的商業(yè)部分，首創(chuàng)置業(yè)專門挖來了北京燕莎奧特萊斯創(chuàng)始人萬文英，她開創(chuàng)的燕莎奧特萊斯至今仍是業(yè)內(nèi)公認(rèn)的國內(nèi)比較成功的奧特萊斯的范例。

　　劉曉光曾在采訪時候指出，他曾有個建立豎的商業(yè)管理模型的設(shè)想，需要150人，150個城市，150塊地，但終因沒有足夠的人而告終。

　　為了實現(xiàn)首創(chuàng)奧特萊斯的宏偉計劃，2010年，首創(chuàng)置業(yè)選擇與具有一定商業(yè)地產(chǎn)運營經(jīng)驗的中國基建合作，合資成立奧特萊斯（中國）公司。但一年多后，便有兩者意見不合而鬧分手的消息傳出。

　　最新消息稱，雙方已因時間、速度、管理等方面的意見不合而分家，首創(chuàng)置業(yè)退出管理層，具體項目操作由首創(chuàng)置業(yè)來完成。至于在法律及資金層面的具體分家事項，稍后會有一個明確的結(jié)果。

　　事實上，有知情人士透露，首創(chuàng)對中國基建的不滿意并不止于此。

　　在奧特萊斯（中國）公司官網(wǎng)上，除了首創(chuàng)置業(yè)提到的4個芭蕾雨項目外，遼寧鐵嶺也在建一個總面積達(dá)13000畝的芭蕾雨項目，項目的推進(jìn)者是奧特萊斯董事局主席林卓延。

　　但鐵嶺芭蕾雨并未得到首創(chuàng)置業(yè)的承認(rèn)，“這個項目里首創(chuàng)沒有股份，也沒有投資，跟首創(chuàng)置業(yè)沒有關(guān)系。”首創(chuàng)置業(yè)相關(guān)人士如此說。

　　此外，林卓延還在積極推進(jìn)芭蕾雨落戶大慶的事情。但來自首創(chuàng)置業(yè)官方的說法是，除了新拿下的昆山奧特萊斯外，首創(chuàng)置業(yè)下一個奧特萊斯的計劃是在溫州。

　　謀變求生

　　與中國基建分手之后，最新消息透露，首創(chuàng)置業(yè)目前正在引起一家更加國際化、全球最好的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營商來加入奧特萊斯芭蕾雨項目。

　　據(jù)悉，這位合作伙伴在美國做奧萊是行業(yè)第一，也是全球最大的房地產(chǎn)類型上市公司。目前，雙方已經(jīng)基本確定會合作運營房山奧特萊斯廣場。該項目預(yù)計將于2013年第一季度開業(yè)。

　　在此之前，該公司曾與上海浦東區(qū)政府、迪斯尼公司合作開發(fā)其在中國的第一個奧特萊斯項目。

　　首創(chuàng)相關(guān)人士透露，此次新引進(jìn)的合作方將是以投資者的身份進(jìn)入。同時，首創(chuàng)置業(yè)計劃與其在香港成立一家合資公司，聯(lián)合國內(nèi)成立的OOM公司一起運作國內(nèi)的奧特萊斯項目。

　　具體分工上，在香港成立的合資公司將負(fù)責(zé)國際品牌的招商與管理，國內(nèi)的OOM公司則負(fù)責(zé)部分國內(nèi)品牌的招商�；蛘呤牵瑠W特萊斯廣場具體的水電、物業(yè)方面的問題主要由OOM公司負(fù)責(zé)，設(shè)計、裝修、市場推廣、品牌聯(lián)系等比較高端的事務(wù)將由香港合資公司具體處理。

　　另外，為了確保奧特萊斯項目的發(fā)展，首創(chuàng)置業(yè)表示，將不會把奧特萊斯所有項目交給同一家經(jīng)營公司。在品牌設(shè)置上，未來首創(chuàng)置業(yè)奧特萊斯芭蕾雨將以國際品牌為主，為了迎合國內(nèi)消費者的需求，也將附加少量國內(nèi)品牌。

　　相關(guān)人士在接受采訪時指出，憑借著新的合作伙伴的加入及新的運營團(tuán)隊的打造，首創(chuàng)置業(yè)要做全國第一的奧萊品牌和資產(chǎn)包的長遠(yuǎn)計劃不變。

　　“請你們放心，一直都是因為我們經(jīng)營方?jīng)]有把握好時間，沒有把事情做好，我們現(xiàn)在已經(jīng)全面打算自己去管理了。如果交給我們自己做，希望把奧萊做成一個非常國際化的奧萊。”首創(chuàng)給出了如此承諾。

　　不過，就有業(yè)內(nèi)人士指出，引入國際知名商業(yè)公司，的確會給項目在招商、運營方面帶來信心，但奧特萊斯并不是一個大賣場概念，是結(jié)合了休閑娛樂等配套的新興產(chǎn)業(yè)，需要一定的經(jīng)驗，所以，首創(chuàng)芭蕾雨最終能否做好還需實踐檢驗。
　　（來源：觀點地產(chǎn)網(wǎng)　作者：曹萍）