據成都本土數據研究機構，銳理數據發布的最新信息，2011年成都綜合體的興建達到了歷史最高峰，據2011年上半年不完全統計，大成都范圍內在建的城市綜合體達到了150個，主城區超過了110個，僅其中57個項目的總體量已超過3386萬方，從個數和總體量上看，成都已是全國之最。

　　而在成都之外，的縣級市區，城市綜合體的熱度絲毫不遜色。四川省西北部，某縣級市市區人口27萬，現有3萬以上的購物中心已達3個，體量約15萬，包含有超市、百貨等業態；在售城市綜合體2個，總體量52萬平米，規劃有星級酒店、甲級寫字樓、SOHO、影院、大型超市。并且規劃在3至5年，總投資近200億，完成30個棚戶區改造，首批第一輪啟動的7個棚戶區改造項目預計總投資約人民幣90億元。

　　而這其中，幾乎有一半項目都是打著綜合體的旗號。商住比例達到前所未有的高點，未來商業體量也早已超過人均5平米這樣的水平……不管國際水準是1.5還是3，中國特色應該是多少，至少目前的階段性供應高峰，必將導致商業地產泡沫橫飛。

　　在此種環境下，試問？如何差異化競爭？

　　首先，商業地產的競爭，是開發理念的競爭。因為商業地產不成熟，開發商發跡于住宅地產，因此，披著商業地產名義，進行實際上的“住宅化”商業開發，就輸在了競爭的起跑線。帶租約銷售還比賣完跑人要好點。為何，因為，商業地產的本質是商業經營，地產僅是載體，在國外，是有房地產基金介入，從而在融資渠道上規避了銀行高息讓開發者短視。但就這一點，很多開發商不久就會葬送在銀行還款，或者高利拆借的路途中。

　　其次，商業地產的競爭是定位的差異化。這是一種簡單的、技術層面上的問題，目前的市場形勢是，往往繞不開家庭式購物中心、時尚白領購物中心、甚至已經細分到演繹中心這樣的細分市場。細分，則需走小眾化路線，目標客群市場面窄，風險大；走大眾路線，簡直是刺刀見紅的拼殺。舉例說，你開著在主城區任意行駛半小時，都可以找到幾個定位幾乎相同的城市綜合體。

　　然后，商業地產的競爭是商家資源的競爭。不管概念多么吸引眼球，主力店商家招商失敗，則方案最后都是徒勞無功。這一點上，跟住宅不同，商業的銷售僅僅是招商成功后順帶的結果。所以，商業地產競爭到最白熱化，就是商家資源的競爭。往往大型集團性公司，行業跨度比較大的，其所運作的城市綜合體成功的幾率則大些。在國內典型如萬達，都說是和國際巨頭沃爾瑪等結成聯盟，有了定制地產，才有了萬達的迅速擴張，但如果沒有萬千百貨，萬達影城、電玩、等自身的主力店和次主力店一起，哪能到處攻城略地，甚至搞出綿陽援建學校被拆一事？

　　但商業地產最最核心的競爭力還是智商的競爭。為何，因為商業地產的成敗跟商業公司的專業度無關，跟規劃設計團隊是否洋玩意無關，跟自身融資能力高低無關，跟宏觀調控和房地產基金是否開放也無關……

　　你若實事求是，反思下自己，如果正確評價決策者是個平常人的智商，那么當這個決策者想到進軍商業地產的時候，一定有無數個平常智商的決策者也想到了在商業地產撈金。已經掉進汪洋紅海的爾等，試圖在紅海之中尋找藍海，豈不是緣木求魚？這又好比阿斗，即便是神機妙算的諸葛亮也扶他不起。再重復一遍，此時此刻，此種經濟環境背景下，沖進商業地產，如果實力資質平平，本身就失先機，敗了一半，天王老子來了，也是無力回天……

　　唯一能做的就是盡力而為，期盼經濟基本面能夠再次刮起臺風，鐵公雞都會飛的亂鏡中，再踩一次狗屎運。
　�。▉碓矗河^點地產網 作者：張宇良 觀點地產新媒體專欄作者）