2012年，香港回歸已15年。

　　回歸前100年，即英國統治香港時，一直實行嚴格的直接管治法，不僅最高領導人港督是由英國委任，而且立法局及行政會議成員，除了少數華人以外，大部分都是英國人。

　　經濟方面，香港也幾乎全部由英資控制。根據1979年香港股市排名，華資能入前十的只有新世界一家，其余全是英資集團，包括匯豐、置地、怡和及太古等。

　　其中，怡和、太古、會德豐與和記黃埔更是被稱之為四大英資洋行，旗下生意涉及了香港的方方面面。

　　然而，隨著會德豐被船王包玉剛奪取，和記黃埔成為李嘉誠旗下企業，越來越多英資洋行在香港消失無蹤。

　　自怡和從港交所退市，并將主營業務撤離香港之后，在香港堅守的英資企業已經不多。

　　“四大英資洋行”逐漸消失之后，碩果僅存的太古顯得更為特別。至少，在發展策略和模式上，現如今高層仍是清一色英國人的太古有著非常明顯的不同。和其他房企相比，太古的風格視乎充滿著“英國紳士”般的優雅和緩慢。

　　這樣的作風也被太古地產帶到了高速發展的中國內地。

　　十年太古匯

　　太古地產進入內地已經21世紀之后的事情了。2001年，香港太古地產在廣州設立了第一個大陸地區的代表處，同時也開始投資其在內地的第一個項目——廣州太古匯。

　　當年，太古地產受廣州某報業集團之邀，以一方出地、一方出錢的模式，共同開發天河路與天河東路交界地塊，當時規劃總占地面積近3萬平方米，建筑面積25-30萬平方米的綜合商業發展項目，初定于2006-2007年落成。

　　2002年4月，太古地產成功“兼并”周邊的婦幼保健院用地，令項目總占地面積擴大到近5萬平方米，建筑面積也增加到約45萬平方米，同時該項目總投資也追加到40億元。

　　2004年4月，太古地產又宣布增持項目42%股權，由原來的55%增至97%。同時，總投資追加到46億元。

　　同年10月，項目正式定名為“太古匯”，并辦理完成用地手續，項目地塊正式歸入太古地產名下。11月，太古地產宣布向太古匯項目注入40億元，正式啟動該項目，計劃于2008年建成開業。

　　但太古匯在2008年并沒有和廣州市民見面。2008年4月，時任太古地產廣州首席代表郝繼霖表示，太古匯項目“希望2009年底能夠做好，2010年亞運會期間推出”。

　　據了解，廣州太古匯項目除了因為對設計的多次修改導致進度延誤外，在地鐵接駁上與廣州地鐵公司存在分歧也是延誤施工的重要原因。

　　廣州地鐵三號線在原規劃中，只有一個出口與太古匯項目相連，可以直通太古匯的部分商場。但太古方面將香港“地鐵上蓋物業”建設思維移植到了內地項目的開發，希望太古匯項目能有更多的出口與地鐵接駁。

　　2008年年末，廣州地鐵公司作出了規劃變動，太古匯項目進入實質性開發施工，預期2010年底開始分階段啟用。但事實上，太古匯最終開業時間是2011年9月23日，距離獲取該項目恰好十年時間。

　　十年磨一劍，這似乎就是太古的行事作風，因為類似事情同樣出現在太古其他內地項目上。

　　以下太古地產中國區行政總裁白德利先生近日接受的媒體采訪實錄：

　　記者：太古匯開業已經有一年多的時間，經營狀況如何?

　　白德利：太古匯開業這一年里，我們感到非常滿意和開心，因為太古匯給廣州帶來了新的購物休閑體驗。而且，不僅僅是零售部分給廣州帶來了新的體驗，在辦公樓方面的表現也非常好，比如在辦公樓二座的匯豐就是我們最大的租戶。所以太古匯整體的租賃，包括零售及辦公樓的出租情況都非常好。

　　另外，過去一年我們覺得最自豪的是位于零售區三層的“花園”，在那里為廣州帶來了新的餐飲組合，不單是戶外餐飲，我們也提供一些音樂的享受。這種戶外餐飲及音樂的享受在廣州、甚至在中國其他城市也不是經常能體驗得到的。所以，整體來說我們對太古匯是非常滿意的。

　　其實太古匯的零售商鋪可以說是全部租出了，辦公樓的出租率也達到了80%，對于我們來說這是一個非常好的現象。廣州的辦公樓市場競爭一直很激烈，但每天還是有新的租戶跟我們談，想進入太古匯。

　　為什么呢?因為對于太古地產來說，太古匯是非常重要的一個項目，而對于租戶來說，這樣一個大型綜合項目對他們的業務和營運也有很大幫助。

　　記者：從2001年簽下了太古匯這個項目，但是到2008年太古地產才正式宣布進軍中國內地房地產市場，并且在北京設立總部。為什么這中間會有7年的間隔呢?

　　白德利：雖然說中間有七年的時間，但是這七年沒有特別大的意義。因為在這七年的時間里我們投資了兩個大型的項目，分別是北京的三里屯VILLAGE和上海大中里。也就是說，整整七年時間里不等于沒有在中國進行投資。

　　我們2008年在北京設立總部，主要是決定把香港重點和高級別的管理層派駐到北京，但不等于我們2001年到2008年這一段時間沒有在中國房地產市場進行投資。

　　有一些公司選擇在中國以外的地方處理和開發國內的業務，但我們覺得必須要在國內設立一個總部，而且是由高級管理層長期常駐，才能夠專注公司在國內的進一步發展。所以，我們2008年成立了北京的總部。

　　記者：2008年全球金融危機以及國內房地產市場調控等因素，有沒有使太古地產當時設立北京總部時產生猶豫?

　　白德利：這些因素沒有影響我們的決定，因為當時我們已經在北京設立了國內總部，而且已經在國內三個不同城市投資了三個大型項目。

　　之后，到08年太古地產開始做北京第二個項目頤堤港，到了2010年，在成都又做一個項目，現在太古地產在中國內地一共有5個大型綜合項目。

　　雖然當時有金融危機，但也不影響我們在國內開發業務的長期策略。正是我們所說的，危機就是有危險也有機會。

　　記者：從太古地產在國內幾個項目來看，大部分都是跟其他公司合作獲取土地或者項目，對于合作企業有什么要求?什么樣的公司能夠成為太古地產合作伙伴?

　　白德利：首先是說，我們不一定要求所有國內項目都要有合作伙伴，同樣，我們也沒有說不會找新的合作伙伴。太古地產對于項目開發是非常有彈性的，會根據不同項目的獨特性來決定，選擇最好、最合適的開發模式。

　　讓我給你一點歷史資料，其實我們在國內合作的第一個項目是上海南京西路中信泰富廣場，是跟中信泰富集團合作。

　　之前太古地產在香港的又一城也是與中信泰富合作，不過上海那個項目是很久以前的了。我們在上海項目占的股份很少，主要是為了了解上海房地產市場。

　　之后的廣州太古匯、上海大中里及北京三里屯VILLAGE這三個項目，我們都有合作伙伴。這三個項目的情況是合作伙伴本身已經拿到了土地，而且都是位置非常優越的地塊，是所在城市最好的地段——這是我們開發大型綜合體最關鍵的因素。這三個合作伙伴都有很好的土地資源，他們也希望太古地產加入一起開發這些項目。

　　另外就是跟遠洋地產合作的兩個項目，分別是北京頤堤港、成都大慈寺項目。

　　除了土地關系之外，分別發揮自己最好的優勢，在合作過程中非常重要。比如說太古地產和遠洋地產的合作，遠洋地產有很好的本地優勢，有在國內不同城市工程與開發經驗，而且對國內所有流程都非常熟悉。太古地產本身在香港做了很多零售項目，特別是零售項目設計經驗，而且與很多零售品牌有長期良好關系，可以把好的國際品牌帶到國內不同城市，同時在商業運營方面我們也非常有經驗。

　　結合雙方優勢合作的北京頤堤港項目今年九月份已經開業了，開業典禮上，遠洋地產和太古地產總裁都分別表達了對頤堤港項目的自豪感，而頤堤港是太古地產在國內開發時間最短、最快落成開業的項目，證明了強強連手是非常好的開發模式。

　　因為有這樣的合作基礎，我們在成都再一次跟遠洋合作。

　　北京與成都項目不一樣的地方是，北京頤堤港項目是遠洋先有這個項目，然后邀請我們加入。成都的項目是我們先拍得了這地塊，然后邀請遠洋加入。我們認為，根據北京項目的經驗，成都項目的合作也會非常成功。

　　在我們跟不同城市的政府代表溝通的過程里，我們希望通過跟遠洋地產這種合資伙伴關系，可以把國際和本地最好的內容和經驗帶到不同的城市。對于擁有土地的單位來說，我們認為這是非常有吸引力的方案。

　　記者：太古地產風格比較謹慎，比如說太古匯用了十年時間打造，而內地房企的開發速度相對較快。在開發過程中，包括對于投資回報等要求怎樣統一?用什么方法協調、平衡開發速度及回報?

　　白德利：雖然說太古地產風格比較謹慎，但謹慎是指在選擇最好的土地、選擇最好的投資機會的過程里。太古地產不是追求量的開發商，我們追求的是最好的品質，把最好的項目帶給國內不同城市。

　　如果我們決定投資一個項目，那么在獲取這個項目之后，時間對我們來說就非常重要。在這個開發的過程中，不僅對于太古地產，而是對于所有開發商來說，速度都非常重要的。也就是說，一旦決定投資一個新的項目，我們也希望用最快的時間把它建好，盡快落成然后開業。

　　太古匯的確用了很長時間，但這是一個學習的過程，在這個項目我們學會了很多，后面跟遠洋合作的頤堤港，就是在非常短的時間內把它建好、落成和開業。在這段時間里面，我們理解并學會了新的東西，而且在不斷進步。

　　太古地產的開發與商業模式，不管是在香港還是在國內都不是追求量。我們從來都沒有說幾年要完成幾個項目的目標，也從來沒有定過這樣的目標。因為我們的業務模式是長期持有優質的投資物業組合，更希望做出最好的建筑，達到最好的效果。

　　在這個過程中位置的選擇非常重要，要用心、用時間找最好的項目，因為現在找到好的地段越來越不容易，這需要時間。如果找到一個很好的項目，確認這個位置合適之后，我們希望為這個城市或者社區創造更好的價值。

　　香港太古廣場、北京三里屯VILLAGE都是我們創造價值的最好例子。大家都知道，是太古地產創造了香港金鐘這個商業地段;而北京三里屯本來是一個酒吧區，我們不僅把休閑加強了，而且打造了一個非常時尚的綜合體，創造了一個非常時尚的亮點。

　　太古匯也是，現在廣州天河區的領導對這個項目都非常肯定，他們對于太古匯在天河落地感到非常自豪，因為太古匯已經把廣州的零售和生活享受提升到一個全新的層面。不管是在香港還是在國內，我們希望不單是建一個項目，而是能打造與時俱進、富有活力的多用途商業綜合體，跟社區一起進步。隨著時間的推移，把最好的價值帶給城市和當地的居民，這是太古地產在香港、在國內一直在做的事情。

　　記者：內地一線城市或者好的二線城市，核心地段土地會越來越難尋找，如果在未來五到十年之內土地成本無法降低，太古地產如何保障優質項目獲取與資金的平衡?較高的土地成本會不會使得投資回報空間受壓?

　　白德利：太古地產在內地四個城市已有五個大型綜合項目，在國內的總投資是300億人民幣，我們對國內業務發展的情況非常滿意。

　　當這五個項目全部落成之后，一共會有120萬平方米總樓面面積，這占了太古地產旗下物業組合三分之一的總樓面面積。國內項目在這么短時間就有這樣的份額，我們對于這個比例和速度非常滿意，也認為這樣的開發策略和模式是非常合適的。

　　除了資金投入以外，我們每個項目投資年限都是四、五十年的時間，這是非常長遠的投入。而且，過去這段時間項目的租金提升情況也非常令人滿意，在租金不斷有提升的情況下，我們對國內投資回報的平衡狀況感到非常樂觀和滿意。

　　至于地價的問題，昂貴的地價對開發和回報率有一定的壓力。我們上一次是2010年在成都拿地，之后沒有獲得新的項目，但這是否等于國內的地價會永遠都保持非常高的水平?我們認為不會。

　　我們認為將來中國經濟一定會繼續增長，不管一線還是二、三線城市，像北京、上海，每天都在不停地開發新項目，也都在不斷進步。二、三線城市將來也會有更好的投資機會出現。對于我們來說，這是一個長遠的過程，我們并不急于在短時間之內做大量項目。

　　記者：現在市場環境跟十年之前太古地產剛剛進入國內不同，越來越多開發商加入商業地產板塊，面對這種新的競爭環境，太古地產如何應對?

　　白德利：我們不擔心在商業地產開發領域有更多競爭對手，因為在任何地方、任何一個市場都會有競爭，而且競爭一定會越來越激烈。

　　我們不會花時間去擔心其他人在做什么，要關注的是自己做的項目是不是最好的，是不是適合太古地產商業開發模式，而且是長遠的、可以創造價值的物業組合。

　　所以，在選擇合適地段、安排整個項目所有元素比例，包括運營、租戶組合等方面，太古地產都非常地用心，因為我們相信，只有我們的項目有很好的效果，大家是會認同的，我們的項目競爭力是有目共睹的。

　　像北京三里屯VILLAGE開業也有四年了，期間朝陽區也有很多其他新的項目都出來了，但是出來的效果跟預期有很大的不同，所以說不同的項目幾年經營下來情況都不一樣。

　　而我們這幾年把三里屯VILLAGE變成了北京朝陽區時尚亮點，這就可以證明我們的方向是對的、做法是對的，而且項目是具有長遠的競爭力。

　　記者：在拿地或者獲取新項目上有沒有困難?

　　白德利：我們在國內已經成功開發了三種類型的項目。

　　第一種是廣州太古匯，這個基本上與香港太古廣場一樣，是一個在城市核心地段的大型綜合體。第二種是北京三里屯VILLAGE，是低密度項目，用街區的模式開發商業零售。這個項目是在北京一個很特別的嘗試，四年下來也證明了它非常成功。

　　第三種就是頤堤港，位置不在城市最核心地段，也不是CBD的商業綜合體地段，但是它的大小和商戶組合是專門為當地社區設計的，給周邊居民和工作的人群提供最好的環境，是一個區域性的綜合體。

　　三種類型都成功了，這就最好的方式去告訴大家，太古地產能夠做到什么樣的效果。大家也看到了太古地產的執行能力，可以在國內完成非常好的大型綜合體項目。

　　記者：年初記者會上，太古主席曾說今年不排除會在中港兩地并購土地和項目。這一年國內的確出現了一些項目并購，今年是否獲取國內項目的好時機?

　　白德利：作為一個開發商，我們長期都在找新項目，或者合適的投資機會。太古地產在國內四個城市有代表處，執行的是區域性開發策略。代表處所在城市需要重點關注，但任務不僅僅是尋找這四個城市的機會，他們的責任還要在周邊城市找新的、合適的投資機會。

　　不過，我們暫時還沒有找到新的、合適的項目。我們對投資機會的類型沒有限制，有機會可能會跟政府單位合作，也有可能留意一些停建房產項目，這些都有可能。也有一些情況，可以是業務發展良好的開發商，他們擁有很好的地塊，也想與太古地產合作，因為他們知道我們可以為項目創造很好的價值。

　　內地有很多開發商還在學習階段，而且他們認為太古地產的優勢在于可以開發以零售為主的大型綜合體，這是太古地產最強、最有經驗的地方。對于內地開發商來說，這是一個非常新的領域，我們相信在這個領域發展的開發商和機構都會認同這一點，而且他們都想跟太古地產合作。所以，我們也一直在找新的合作和開發機會。

　　舉個例子，成都錦江區的一些領導曾經到北京三里屯VILLAGE參觀，看了之后非常喜歡，然后跟我們探討在成都開發類似三里屯VILLAGE項目的可行性，并跟我們溝通看是否有興趣參與土地拍賣。可以說，如果我們沒有做好三里屯VILLAGE項目，可能就沒有現在的成都大慈寺項目了。

　　記者：以您在太古、在香港及境外多年工作經驗來看，現在中國商業地產出現泡沫了嗎?或者說什么樣情況表明中國商業地產出現了泡沫?

　　白德利：首先要提出，不管在哪個國家、哪一類地產市場，泡沫都是會出現的。因為地產市場是一個循環，而在循環過程里，泡沫是必然會出現的，那它的爆破也是必然的。這是地產市場的一個特點。

　　如果某個市場供應太多，有些人就覺得有泡沫的存在，這種情況也不會是永遠的。對太古地產來說，我們看的是長遠的投資與發展潛力，短期的波動不會影響我們開發投資的信心，也不會影響太古地產繼續進行業務發展的策略。

　　另外我們想強調的是因為我們有一個長遠的業務愿景，我們選擇在最好的地點去開發我們的綜合項目，通過持有優質的物業組合，加上合適的租戶安排，我們的項目都能維持很理想的出租率。這個安排，能認我們安然度過市場的短期波動。事實上有很多租戶，也認同我們的理念，并覺得我們一直能為他們提供穩健、良好的營商環境，他們知道我們的管理和決定都是基于長遠的考慮，我們非常在乎與他們的互信的伙伴關系。所以我們不會太在意短期泡沫的問題。

   （來源：觀點地產網  作者：武瑾瑩）