11月10日，百大集團(tuán)中國(guó)銀行大集團(tuán)發(fā)布“關(guān)于終止發(fā)行信托理財(cái)產(chǎn)品的公告”。從管理方借款3億，提前半年終止年化資金成本僅3.54%的4億元理財(cái)產(chǎn)品，讓投資者直呼看不懂。該理財(cái)產(chǎn)品的投資對(duì)象正是百大集團(tuán)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的第一個(gè)項(xiàng)目——西子國(guó)際。理財(cái)周報(bào)記者現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目正在緊鑼密鼓的修建中。此時(shí)，應(yīng)該正是需要持續(xù)資金支持的關(guān)鍵時(shí)候。
據(jù)《理財(cái)周報(bào)》報(bào)道，杭州“西子國(guó)際”現(xiàn)場(chǎng)：百大集團(tuán)4億理財(cái)提前終止謎團(tuán)未解，中行和華鑫信托懵懂，綠城“死緩”逆襲接手。
借款成本更低的說(shuō)法值得商榷。而此次關(guān)聯(lián)方借款則是明確固定利率為12%/年，成本未降反而提高了近4倍。
11月10日，百大集團(tuán)中國(guó)銀行大集團(tuán)發(fā)布“關(guān)于終止發(fā)行信托理財(cái)產(chǎn)品的公告”。從管理方借款3億，提前半年終止年化資金成本僅3.54%的4億元理財(cái)產(chǎn)品，讓投資者直呼看不懂。
該理財(cái)產(chǎn)品的投資對(duì)象正是百大集團(tuán)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的第一個(gè)項(xiàng)目——西子國(guó)際。理財(cái)周報(bào)記者現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目正在緊鑼密鼓的修建中。此時(shí)，應(yīng)該正是需要持續(xù)資金支持的關(guān)鍵時(shí)候。
百大集團(tuán)為何放棄低成本借款，是被迫還款，還是主動(dòng)終止?
杭州慶春廣場(chǎng)西側(cè)100米，理財(cái)周報(bào)記者來(lái)到號(hào)稱(chēng)“杭州首個(gè)頂級(jí)服務(wù)公寓”的百大·綠城西子國(guó)際樓盤(pán)處。這里正在進(jìn)行二期銷(xiāo)售，相比一期3.7萬(wàn)的均價(jià)，再次抬高到4萬(wàn)。
雖未降價(jià)，但從其繳款方式來(lái)看，似乎開(kāi)發(fā)商對(duì)資金回籠需求頗為急切。
“11月3日首度開(kāi)盤(pán)推了138套，兩天就賣(mài)了9成。您要買(mǎi)得趁早，看準(zhǔn)了交20萬(wàn)定金。簽合同的話我們這首付得5成以上，至少100多萬(wàn)吧。”售樓處銷(xiāo)售人員正激動(dòng)地強(qiáng)調(diào)房子如何暢銷(xiāo)。
而一旁的樓盤(pán)則還不見(jiàn)成型，計(jì)劃建成的二十多層T3酒店式公寓的工程進(jìn)度僅進(jìn)行到第四層，完成不足五分之一。
低成本理財(cái)產(chǎn)品提前終止背后
“一般來(lái)說(shuō)，銀行貸款類(lèi)理財(cái)產(chǎn)品提前終止，多發(fā)生在貸款利率下調(diào)時(shí)期。由于產(chǎn)品發(fā)行時(shí)貸給借款人的是固定利率貸款，借款企業(yè)在利率下降后決定提前償還高息貸款，并借入低息貸款以減少成本所致。”
一家股份制銀行負(fù)責(zé)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的有關(guān)人士向理財(cái)周報(bào)記者表示，“目前并未處在降息周期，企業(yè)提前半年還款終止產(chǎn)品的情況比較少見(jiàn)，尤其這種環(huán)境下，對(duì)于地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)現(xiàn)金為王嘛。”
事實(shí)上，這款理財(cái)產(chǎn)品的發(fā)行還要追溯到去年底的臨時(shí)股東大會(huì)，會(huì)上審議通過(guò)《關(guān)于委托中國(guó)銀行發(fā)行信托理財(cái)產(chǎn)品的議案》，信托計(jì)劃金額8億元，期限為24個(gè)月，分兩期發(fā)行，資金總成本不高于12.5%/年。
今年5月10日，中國(guó)銀行委托華鑫國(guó)際信托有限公司為資金信托受托人，設(shè)立首期信托理財(cái)產(chǎn)品，期限為12個(gè)月，可提前6個(gè)月終止，共募集資金4億元。
沒(méi)料到半年后，百大集團(tuán)真的“如約”提前終止。
而值得一提的是，就在提前終止上述理財(cái)產(chǎn)品的前一周，百大曾召集臨時(shí)股東大會(huì)，同意公司控股孫公司杭州百大置業(yè)(百大集團(tuán)為西子國(guó)際項(xiàng)目而成立的孫公司)向關(guān)聯(lián)方寧波西子資產(chǎn)管理有限公司借款3億，期限6個(gè)月(可提前3個(gè)月還款)，借款利率為12%/年。
有質(zhì)疑認(rèn)為此舉存在拆東補(bǔ)西的嫌疑，或因百大集團(tuán)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)問(wèn)題而被信托公司要求提前還款。
針對(duì)上述質(zhì)疑，記者撥打了華鑫信托相關(guān)人士的電話進(jìn)行求證，但當(dāng)記者說(shuō)明采訪的相關(guān)事宜時(shí)，對(duì)方表示“不感興趣”，并掛斷了電話。
而百大集團(tuán)的回復(fù)則更為樂(lè)觀。其集團(tuán)董事會(huì)辦公室相關(guān)人士向理財(cái)周報(bào)記者表示，“我們從關(guān)聯(lián)方借3個(gè)億，的確是為了還理財(cái)產(chǎn)品的錢(qián)，這是我們的主動(dòng)還款行為。”
“主要是因?yàn)槲覀儎偰玫搅祟A(yù)售證，很快會(huì)有資金回籠，現(xiàn)在理財(cái)產(chǎn)品剛好到半年，現(xiàn)在不還就得6個(gè)月之后還。為了縮短借款時(shí)間，降低資金成本。關(guān)聯(lián)方的借款成本更低，并且可以提前三個(gè)月還款，更加靈活。”
不過(guò)，借款成本更低的說(shuō)法值得商榷。理財(cái)周報(bào)記者了解發(fā)現(xiàn)，當(dāng)初發(fā)行該款理財(cái)產(chǎn)品時(shí)，規(guī)定的是資金總成本“不高于”12.5%/年，而實(shí)際上這次還款時(shí)支付的利息為708.3萬(wàn)，據(jù)此推算，其年化資金成本僅為3.54%，而此次關(guān)聯(lián)方借款則是明確了固定利率為12%/年。
成本未降反而提高了近4倍。借款成本更低的說(shuō)法，顯然不攻自破。
被項(xiàng)目拖累多年的百大集團(tuán)
28萬(wàn)m2、“錢(qián)江新城商圈”、“慶春廣場(chǎng)核心地段”、“大型城市綜合體”、“地鐵二號(hào)線上蓋房”，所有的關(guān)鍵詞都在強(qiáng)調(diào)，這是一個(gè)充滿巨大想象空間的項(xiàng)目。同時(shí)也意味著，一旦吞下這個(gè)項(xiàng)目，便是源源不斷的巨額資金需求。
或許2009年底氣十足拿下地塊的百大集團(tuán)，并未料到接下來(lái)的三年，資金對(duì)于地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)意味著什么。“當(dāng)時(shí)在4萬(wàn)億的大背景下，百大這樣的公司根本不愁借不到錢(qián)。”杭州當(dāng)?shù)匾幻禺a(chǎn)商感嘆。
三年間，百大奔走于各大銀行之間，2011年又找到華鑫信托融資5億。
到了今年下半年，百大頻發(fā)公告，均與該項(xiàng)目的資金有關(guān)。華鑫信托5億借款到期、通過(guò)中行發(fā)行4億理財(cái)產(chǎn)品、低價(jià)出讓項(xiàng)目40%股權(quán)獲得2.4億現(xiàn)金、向關(guān)聯(lián)方借款3億……半年不到的時(shí)間，集中的融資公告讓投資者看得眼花繚亂。
事實(shí)上，幾乎是在通過(guò)中國(guó)銀行發(fā)行該理財(cái)產(chǎn)品的同一天，百大集團(tuán)去年通過(guò)華鑫信托融資的5個(gè)億到期。而中行發(fā)行的這款理財(cái)產(chǎn)品，其受托人仍然是華鑫信托，是否借新還舊?
百大集團(tuán)董事會(huì)辦公室的解釋為，“這只是一個(gè)巧合。”
“這段時(shí)間是百大集團(tuán)(資金)比較緊的時(shí)候。現(xiàn)在拿到預(yù)售證，開(kāi)盤(pán)后房子大賣(mài)，應(yīng)該是回籠了不少資金。”同樣是在杭州做商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士說(shuō)道。
從資金緊張到提前終止理財(cái)產(chǎn)品貸款，然后到銷(xiāo)售火爆、迅速回籠資金。百大集團(tuán)一波三折的轉(zhuǎn)變都密集地發(fā)生在這不到半年的時(shí)間里。
而這半年中，西子國(guó)際項(xiàng)目也經(jīng)歷了從項(xiàng)目成立到現(xiàn)在，最大的一次轉(zhuǎn)折。項(xiàng)目公司大股東已變?yōu)楹贾葑钯嶅X(qián)的百貨公司——杭州大廈。
6月13日，百大集團(tuán)公告表示“浙江百大置業(yè)、杭州百大置業(yè)和杭州大廈三方就有關(guān)西子國(guó)際項(xiàng)目的股權(quán)投資合作達(dá)成了初步意向。”
7月7日，雙方正式簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓合約，浙江百大置業(yè)將持有的杭州百大置業(yè)40%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給杭州大廈有限公司。轉(zhuǎn)讓價(jià)格為對(duì)應(yīng)的注冊(cè)資本2.12億加上這幾年的利息，總共2.41億。
股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后，杭州百大置業(yè)股權(quán)比例將為4∶3∶3，杭州大廈持有40%的股權(quán)，成為第一大股東，浙江百大置業(yè)與綠城分別持有30%的股權(quán)。合約還規(guī)定，在上述股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后的四年內(nèi)，杭州大廈或其指定方有權(quán)選擇向浙江百大置業(yè)收購(gòu)杭州百大置業(yè)額11%以上的股權(quán)，這也意味著幾年后杭州大廈可能從西子國(guó)際項(xiàng)目公司的相對(duì)控股方變成絕對(duì)控股方。
6萬(wàn)方的西子國(guó)際時(shí)尚購(gòu)物廣場(chǎng)，也將由杭州大廈全面運(yùn)營(yíng)。該廣場(chǎng)本是主營(yíng)百貨的百大集團(tuán)早期計(jì)劃之一。辛苦了3年的項(xiàng)目，在快拿到預(yù)售證的關(guān)鍵時(shí)刻，不得已而易主。
賤賣(mài)股權(quán)謎團(tuán)
三年時(shí)間幾乎沒(méi)有溢價(jià)，這樣的賤賣(mài)股權(quán)讓投資者頗為不解。
“百大在當(dāng)時(shí)的情況下不得已而為之的決定，是各種權(quán)衡的結(jié)果吧。你讓它三年前把項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)給競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是不可能的。”杭州一名本地地產(chǎn)商告訴理財(cái)周報(bào)記者。
上述人士分析，“那個(gè)時(shí)候它沒(méi)有拿到預(yù)售證，無(wú)資金回籠。前期借錢(qián)投入那么大，信托的借款到期要還，又找中行發(fā)理財(cái)產(chǎn)品，資金很緊。杭州大廈入股，一方面帶來(lái)了2.4億的現(xiàn)金，關(guān)鍵是承擔(dān)債務(wù)。”
2009年，百大集團(tuán)聯(lián)手綠城拿地就用了26.5億。三年之后其百貨業(yè)務(wù)上的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手以如此低的價(jià)格進(jìn)入成為大股東，并且獲得了杭州百大置業(yè)名下的商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)權(quán)，無(wú)疑是撿了個(gè)大便宜。
然而這么低的價(jià)格不是白給，杭州大廈接盤(pán)的項(xiàng)目公司早已是債臺(tái)高筑。
2009年拿地，百大集團(tuán)單方面需要支付18億，而其2009年三季報(bào)顯示，營(yíng)業(yè)收入7.40億元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)1.09億元，流動(dòng)資產(chǎn)5.27億元，總資產(chǎn)10億元，按照當(dāng)時(shí)的自有資金，很難吃下這塊龐然大物。據(jù)了解，百大后期支付的錢(qián)主要來(lái)自銀行借款。
隨著土地出讓金的陸續(xù)支付，百大集團(tuán)開(kāi)始陷入債臺(tái)高筑的境地。自2009年百大集團(tuán)確定發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)以來(lái)，公司的債務(wù)水平從2008年末的2.25億元增長(zhǎng)到16.11億元，增長(zhǎng)超過(guò)600%。如此重壓之下，2011年5月，百大集團(tuán)才開(kāi)始引進(jìn)華鑫信托資金。2012年6月，還掉華鑫信托5億之后便傳出杭州大廈受讓股權(quán)的消息。
有知情人士表示，“國(guó)資委背景的杭州大廈入駐之后，很快就拿到了預(yù)售證，現(xiàn)在房子才蓋到4層，就拿了預(yù)售證，杭州大廈應(yīng)該起到了一定的作用。而預(yù)售證對(duì)于前期資金緊張的百大來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是雪中送炭。”
對(duì)這宗股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)贾荽髲B購(gòu)物城總經(jīng)理童民強(qiáng)解釋?zhuān)绻贾荽髲B從拿地階段開(kāi)始進(jìn)入錢(qián)江新城，至少要5年才能開(kāi)出新店。這次杭州大廈把握了房地產(chǎn)的發(fā)展低谷時(shí)機(jī)，以低成本進(jìn)入了錢(qián)江新城商圈。隨著錢(qián)江新城日益成熟，商業(yè)地產(chǎn)租金只會(huì)攀升，股權(quán)轉(zhuǎn)讓避免了租金上升導(dǎo)致的成本上漲。
目前西子國(guó)際公寓因其優(yōu)越的地理位置和配套設(shè)施而銷(xiāo)售火爆，代表杭州高端消費(fèi)的“杭州大廈”標(biāo)簽也成為銷(xiāo)售人員推介時(shí)的強(qiáng)調(diào)重點(diǎn)：“6萬(wàn)方杭州大廈，專(zhuān)屬于您的奢侈配套。”售賣(mài)的服務(wù)式公寓被稱(chēng)為“杭州大廈上蓋的綠城”。
“百大集團(tuán)算緩了過(guò)來(lái)。無(wú)論對(duì)哪一方來(lái)說(shuō)，都是雙贏。”上述人士如此表示。
（來(lái)源：中華網(wǎng)）
