昆明商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)幾年將呈現(xiàn)出巨大體量供勢(shì)，已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)。除去開(kāi)發(fā)規(guī)模、資金鏈條等方面面臨著巨大競(jìng)爭(zhēng)壓力，恒隆地產(chǎn)、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、嘉里建設(shè)等外來(lái)商業(yè)地產(chǎn)巨鱷的到來(lái)，也無(wú)疑為昆明本土商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)成長(zhǎng)帶來(lái)生存壓迫感。對(duì)于剛剛走在起跑線上的云南本土地產(chǎn)企業(yè)而言，挺進(jìn)與退出已經(jīng)成為一個(gè)需要思考的問(wèn)題。加油，快跑!不只是一句口號(hào)。只有這樣，才有可能不會(huì)成為下一個(gè)被吞并的小魚(yú)，或才有可能成就昆明本土的商業(yè)地產(chǎn)大亨。

　　商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)“戰(zhàn)國(guó)時(shí)代”

　　“昆明商業(yè)地產(chǎn)正處在‘戰(zhàn)國(guó)時(shí)代’。”昆明風(fēng)之鈴市場(chǎng)調(diào)查研究咨詢機(jī)構(gòu)CEO石遠(yuǎn)這樣形容昆明商業(yè)地產(chǎn)的基本格局。在他看來(lái)，隨著大量城中村改造項(xiàng)目的不斷推進(jìn)及城市攤大餅的發(fā)展模式，讓商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目遍地開(kāi)花。這也讓昆明商業(yè)地產(chǎn)在商業(yè)價(jià)值還沒(méi)有被完全挖掘的情況下，體量巨大、并且不可評(píng)估的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等利劍就已經(jīng)擱置在昆明樓市的上空，令人十分擔(dān)憂。

　　除去商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模方面的風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目還面臨著區(qū)域分布不均的詬病。云南財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)投融資研究中心主任周大研在接受記者采訪時(shí)表示：“對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作，國(guó)際上有一套自己的標(biāo)準(zhǔn)及體系，但目前昆明很多商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)體量與其可服務(wù)或者是輻射的區(qū)域匹配不合理，也很容易造成區(qū)域性的商業(yè)地產(chǎn)危機(jī)。”

　　同時(shí)，商業(yè)資源匱乏與缺乏運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，也很容易導(dǎo)致危機(jī)出現(xiàn)。就昆明目前的情況來(lái)看，商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成功的企業(yè)屈指可數(shù)，也因?yàn)檫@樣的現(xiàn)實(shí)，目前云南很多本土商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)研、策劃、招商等環(huán)節(jié)都不同程度地出現(xiàn)“分離”，大多開(kāi)發(fā)商外聘智囊團(tuán)，進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，但開(kāi)發(fā)商外聘整合的團(tuán)隊(duì)，是否能夠把項(xiàng)目做得出色，還是一個(gè)未知數(shù)。

　　另外，一位昆明本土企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者，體量上的巨大并不可怕。可怕的是商業(yè)規(guī)劃或者是定位的千篇一律，很容易將商業(yè)地產(chǎn)做死。而從昆明近幾年商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展情況來(lái)看，一旦項(xiàng)目做死，想要起死回生就非常困難。

　　不但如此，很多開(kāi)發(fā)商的短視行為，也很容易造成很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展空間的提前透支，很多中小租戶或者買主，就將很受傷。

　　大鱷擠壓 本土房企發(fā)展空間

　　11月28日，備受矚目的原市政府地塊終于迎來(lái)開(kāi)工，這也就意味著人們期待已久的恒隆廣場(chǎng)正式開(kāi)建。除去恒隆地產(chǎn)，2012年內(nèi)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、嘉里建設(shè)等商業(yè)地產(chǎn)大鱷都在昆明落子。大鱷來(lái)了，對(duì)于正在轟轟烈烈開(kāi)展商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的本土企業(yè)來(lái)說(shuō)，與這些地產(chǎn)行業(yè)大鱷的較量才剛剛開(kāi)始。

　　“不差錢的來(lái)了，差錢的自然得往后靠。”某國(guó)行投資項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)于地產(chǎn)大鱷的到來(lái)這樣評(píng)價(jià)。在他看來(lái)，“從拿地環(huán)節(jié)，我們就可以看到本土地產(chǎn)商與外來(lái)大鱷兩者之間的區(qū)別，大品牌在拿地環(huán)節(jié)，舉牌的底氣十足。而一般的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)于地段的依賴很大，好的地段又意味著高的價(jià)格。暫且不論運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)上的差距，單是資金實(shí)力上，兩者的差距就非常大。”

　　商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于現(xiàn)金流的要求更高，一般都需要經(jīng)歷較長(zhǎng)時(shí)間的養(yǎng)商期，對(duì)開(kāi)發(fā)商企業(yè)的實(shí)力要求很高。外來(lái)地產(chǎn)大鱷很多為上市房企，其融資渠道及融資能力等方面的優(yōu)勢(shì)也就十分明顯。同時(shí)，在該國(guó)行投資項(xiàng)目負(fù)責(zé)人看來(lái)，很多一線地產(chǎn)企業(yè)的品牌聚合效應(yīng)明顯，商家資源豐富、項(xiàng)目落地哪里商家資源也就跟到哪里，企業(yè)一線城市的商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，也將為其在昆明的商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)帶來(lái)巨大的優(yōu)勢(shì)。外來(lái)地產(chǎn)大鱷的這些優(yōu)勢(shì)，對(duì)于很多初入商業(yè)地產(chǎn)的本土企業(yè)來(lái)說(shuō)就是面臨的挑戰(zhàn)。

　　與此同時(shí)，周大研也表示，除去大鱷們先天具備的自然優(yōu)勢(shì)，地產(chǎn)大鱷們落子昆明，大部分地產(chǎn)企業(yè)還享有“最惠國(guó)民待遇”，即一些優(yōu)惠的拿地、稅收等政策。但同時(shí)也不能夠排除一些一線房企可能面臨水土不服的情況。為此，普通投資者，對(duì)于很多外來(lái)企業(yè)也不能夠盲目樂(lè)觀。

　　支招

　　新手上路

　　理念和制度建設(shè)同樣重要

　　找到自己的不足，才能夠更好地應(yīng)對(duì)來(lái)自外界的競(jìng)爭(zhēng)。

　　在業(yè)內(nèi)看來(lái)，昆明本土的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，大多都是新手。

　　（來(lái)源：昆明信息報(bào)）