俗話說“一鋪養三代”。在住宅產業投資回報逐漸收縮的當下，商業地產開始進入投資客們的眼球。

　　現在是投資商業地產的好時機嗎?老百姓如何選擇優質的商業地產項目?日前，由商會網與嘉興市源和置業有限公司、上海梵發實業有限公司和上海尚東資產管理有限公司聯合主辦的“商業地產投資論壇城鎮化動力和商業地產投資新趨勢”在嘉興舉行。論壇解讀了商業地產發展的新機遇，為投資客“把脈”商業地產的投資新風向。

　　城鎮化催熱商業地產黃金十年

　　“前十年，中國處于全球經濟一體化的發展時機，依靠出口經濟發展迅猛，但未來10年，我們的機遇不在出口，而是內需。”浙江省工商聯原正廳級巡視員鄭明治在論壇上做主題發言時表示，未來國內經濟發展的最大動力是“內需”。

　　“擴大內需最大潛力就在城鎮化。”鄭明治用數據表達了自己的觀點。“去年我國城鎮化率是51.27%，但是與發達國家75%-85%相比，還是有很大差距。城鎮化率每增長一個百分點，可以拉動52000億元的內需。可以想見，這是拉動內需的一個強大的發動機。”

　　鄭明治從“天時”角度為臺下數百位投資客分析稱，今年中央經濟工作會議把推進城鎮化上升到了國家戰略，這對商業地產來說是個利好消息。“去年辦公樓銷售增長31.2%，商業營業用房增加46.3%。今年前三季度，這兩個數據分別增長35.1%和33.8%。說明商業地產的形勢非常好。”

　　鄭明治認為，房地產的宏觀調控將持續相當長的時間，但城鎮化卻會推動商業地產進入黃金十年。

　　商業地產項目要“先商業后地產”

　　記者從論壇上獲悉，目前，已經有一些資金雄厚的浙商正大勢拿地，進軍商業地產投資領域。對于浙商而言，如何在商業地產這塊蛋糕上切上一塊?哪里是商業地產的投資洼地?如何避免投資失敗?

　　專注開發商業地產的上海梵發實業有限公司總經理李叔波用自己的實例，給投資客們上了一堂課。今年該公司把投資步伐由上海邁向浙江嘉興，在當地開發了陽光新生活廣場項目。李叔波認為，與杭州、寧波、臺州、溫州等地相比，雖然嘉興是二三線城市，但其地處杭嘉湖平原腹心地帶，地價又處于洼地，是具有投資回報空間的地區。

　　李叔波認為，住宅把人留在城市，但留住人心的還是商業地產。“除了住，市民的衣、食、行都依靠商業來解決。所以開發商業地產，一定是要先商業，后地產。”

　　“我們的商業地產項目立足于市民消費的商圈，這樣的商圈尚處于半成熟狀態，但具有快速成熟起來的潛力。”李叔波給浙商開出了一張合格商業地產項目的“方子”：首先項目所在區域，要有一定數量的消費人群。其次，他們要有購買力。再次，這個項目所在的地區，有可以改善的缺陷。“有些項目所在地，剛開始周邊住宅小區入住率還不高，但一旦市民住進來，商鋪開起來，商業消費就會增長，商家愿意付租金，投資才會又增值。”

　　專家看好大型賣場商鋪和社區小鋪

　　俗話說“一鋪養三代” 。更有人云：“家有萬貫，不如有個店面” 。善于投資的浙江人紛紛把目光轉移到商業地產上。如果想買個商鋪作為投資，該怎么選擇?論壇上，投資客們最關心的就是專家給出的投資建議。

　　華睿投資高級合伙人金海忠認為，投資就是與時間賽跑。“做投資，首先最起碼你得跑得過CPI的增長。其次，投資一個項目的時間越短，回報率越低。所以你在選擇買商鋪的時候，要有個時間規劃。不可能今年買，明年馬上就賺錢。”

　　金海忠結合了這幾年發展迅猛的電子商務，給投資客們提出了投資商業地產的建議。“普通商場里的商品，電子商務里都有了，但你會發現杭州大廈里的奢侈品它沒有。還有一個電子商務做不了，比如你想吃一盒熱飯，它沒法讓消費者馬上吃到。這兩個例子，說明今后的消費還需要實體店來支撐。”

　　他認為，電子商務這幾年來得比預想要快很多。對商業地產的投資客來說，今后投資可選擇兩種商鋪，要么選擇超大型的Shopping Mall，擁有幾十萬方的營業面積，四五層的停車庫。要么選擇鄰里、社區小商鋪。“我不太看好一般的沿街商鋪，連車都沒法停，沒什么投資價值。而一些電子商務取代不了的鋪位，反而有機會。”

　　不過，考慮到商業地產“熱”會帶來“量”的增加，鄭明治建議投資客防止一哄而上。“有些小縣城有好幾個城市綜合體，太多也不好。所以投資的時候要注意心要熱，頭要冷，步要穩。一鋪養三代可不要變成三代養一鋪。”

　　(來源：浙江在線-今日早報)