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有事相求，請幫忙分析如下店面：
蘇州市一中高檔新開發社區，8000戶左右規模（較大），小區無統一進出口，不臨街，周邊無配套，小區中有一生活廣場（規劃10多間店鋪，小公園，健身會所，籃球場，閱讀室，棋牌室等），其中規劃一5000平的購物中心（大型超市），我想拿店鋪就在其旁，面積80平臨小區內道路，想開24小時便利店。
這行本人為新人，考察了喜士多，全家，自有資本在20萬左右。（全家估計年投入在70萬，風險不能承受可能會放棄）本人期望值1年以后日上6000以上營業額。
喜士多數據如下：
固定投資27萬 | 房租（80平） | 7 |
加盟金 | 1 | |
押金 | 3 | |
裝修貨架 | 10 | |
鋪貨 | 6 | |
運營費用18.5萬 | 人員工資 | 12 |
管理費 | 2.5 | |
水電 | 2 | |
損耗 | 2 | |
總計 | 45.5 |
收回投資成本營業額分析：
按毛利25% 投資45.5萬
年營業額 1820000=455000/0.25
每天營業額 4986=1820000/365 (收回投資成本)
收回運營成本營業額分析：
按毛利25% 投資25.5萬
年營業額 1020000=255000/0.25
每天營業額 2795=1020000/365 (收回運營成本)
目前交房2500戶，入住1000戶，今年6月份前會在入住800戶，6月份再交房800戶（物業所得數據），店鋪有6個月的免租期。
請問大家如下問題：
1：這個便利店能否開。
2：這個便利店能否現在開，什么時間開比較合適。
3：以上數據是否正確。（房租確定，其他數據本人估計）
4：這個便利店1年后能否達到日商6000.（人員管理，商品配置等按照喜士多要求）
請A大不吝賜教，各位高手指點一二，在這里給大家拜年了，祝大家新年身體健康，財源廣進，！！！
聯系方式：QQ:47911355.
2013-02-19 13:59被設為精華，積分加20，金幣加41、據我的了解，蘇州的夜生活不是很豐富，人們習慣早點休息，這一點對開便利店不是很有利，另外，社區內的便利店一般很少有流動客戶的支持，基本以固定客戶為主，24小時營業好似“雞肋”，新區之所以給予免租，就在于新區前期生意很難做，入住率上不去的原因。至于旁邊有超市，那倒不是個很大的問題，因為喜士多與超市是有差異的，兩家會有不同的目標客戶。所要擔心的主要是你所提供的入住率是否準確，個人看來住戶數偏低了些。
2、不知道你的數據是誰給你的，這樣的算法我覺得多少有點樂觀了。譬如裝修貨架設備等，十萬肯定不夠么，若設備由喜士多提供，那就差不太多了。我不了解喜士多的加盟具體方案，不好瞎說。舉個例子，譬如您說的，投資/毛利/365，這樣計算也有點樂觀，最多可以按照360天計算，當然是我個人的理解，此外即使這樣，也是純理論計算，就算按照您的算法，無論是年營業額180萬還是102萬，我理解表中的損耗包含折舊貨損，只預估2萬，是不是少了點？日本人是很精細，但這是在中國和用中國員工，我想用理想的3%/10（千分之三）總覺得不是很樂觀。何況前期的時候，差異化的食品，損耗總是很大，是不好把握的，所以覺得成本估計的大一點更保險。
3、總而言之，我對此社區一年內達6000/日，不是很樂觀。就房租7萬/年的角度而言，也預示6000/日很難，租金與銷售額往往是成正比的。
個人之見，供您參考。
謝謝A大的指點，開這個店，我主要是看后期的前景，因為社區規模較大，且競爭應該不是很激烈，我相信能干好的。
1、據我的了解，蘇州的夜生活不是很豐富，人們習慣早點休息，這一點對開便利店不是很有利，另外，社區內的便利店一般很少有流動客戶的支持，基本以固定客戶為主，24小時營業好似“雞肋”，新區之所以給予免租，就在于新區前期生意很難做，入住率上不去的原因。至于旁邊有超市，那倒不是個很大的問題，因為喜士多與超市是有差異的，兩家會有不同的目標客戶。所要擔心的主要是你所提供的入住率是否準確，個人看來住戶數偏低了些。
2、不知道你的數據是誰給你的，這樣的算法我覺得多少有點樂觀了。譬如裝修貨架設備等，十萬肯定不夠么，若設備由喜士多提供，那就差不太多了。我不了解喜士多的加盟具體方案，不好瞎說。舉個例子，譬如您說的，投資/毛利/365，這樣計算也有點樂觀，最多可以按照360天計算，當然是我個人的理解，此外即使這樣，也是純理論計算，就算按照您的算法，無論是年營業額180萬還是102萬，我理解表中的損耗包含折舊貨損，只預估2萬，是不是少了點？日本人是很精細，但這是在中國和用中國員工，我想用理想的3%/10（千分之三）總覺得不是很樂觀。何況前期的時候，差異化的食品，損耗總是很大，是不好把握的，所以覺得成本估計的大一點更保險。
3、總而言之，我對此社區一年內達6000/日，不是很樂觀。就房租7萬/年的角度而言，也預示6000/日很難，租金與銷售額往往是成正比的。
個人之見，供您參考。
2013-02-14 08:37被設為骨貼，積分加20，金幣加4樓主好。我目前有個小店，所處的樓盤和你想開的地方環境很相似，現在也是想做喜士多的加盟，我這邊，廣東佛山，喜士多加盟的設備和裝修要預到12萬的。
關于投資回收時間，個人覺得我們平常說的是指收回所有固定投入的時間，那些運營成本之類的，是在預算利潤，計算收回固定投入時間長短時，作為開支部分來計算用，似乎沒有收回運營成本這個說法。另外損耗方面，假如做好防鼠，先進先出，正常的包裝產品損耗其實也沒那么大，至少我的店是絕對沒有一年2萬的損耗費用，但是加盟喜士多，我比較看重的是熟食和快餐方面的產品，這個如果控制不好，初期的損耗是滿大的。
至于說后期每天6000的營業額，不是沒有可能，但是1年后基本是達不到的。如果宣傳和培養客戶有效果，可以期望2年或者1年半左右吧。其實這種建設中的樓盤，除了那些交房入住的住戶之外，還有裝修和工地的工人的，這些也是消費的群體，如果真的象樓主說的那樣房產這邊能幫助做到唯一性的經營，開業穩定后做到3000到4000一天還是很有可能的，這個營業額能保持，1年半收回固定投入成本還是可以的。至于說那超市，個人認為短期內做不起來。沒有穩定的有基數的消費群體，哪能支撐5000方的超市的運營費用，投資者都不是傻瓜……
做自己品牌的便利店，在有大超市的小區里面，就算能保證你唯一性經營，個人感覺都很難做。因為個人經營的局限性，和超市的產品結構很難有大的區別，價格方面也沒有優勢，做便民性服務帶來的收益也是很小的，除非把送貨上門做得很到位……所以象樓主的環境，當然也包括我現在的環境，加盟個大的連鎖牌子也許是個更好點的選擇。
象樓主說的店面位置在超市邊，超市前期開始只賣生鮮蔬菜，其實這也許會是個好機會。目前的超市等同于菜市場，把小區的人集中起來，你的店在旁邊，不用專門去宣傳人家就知道你的店開了，而且前期的時候產品沒有重復，樓主也時間去緩沖，穩定自己的客戶和最大的產生利潤。后期有產品重復時，樓主就可以偏向于差異化的產品，如果是自己的店，這個時候也許就很難提供適合小區的差異化產品。
喜士多這邊，我不知道江蘇和廣東的產品會有什么不同，但是假如我的個人想法，我是偏向于做“全家”的，當然前提是資金充裕。看喜士多的官網介紹，即食熟食和快餐類好像還是和全家有差距，但是這個就是差異化的產品，和超市的包裝產品有區別，能保證自己利潤的東西，喜士多的還是太普通了點，并且特色類的包裝產品也不是很多。不過全家目前不開發佛山加盟，就算是我能籌到錢都是沒辦法做的……
因為目前也是在考慮加盟的這些問題，目標樓盤和樓主的也極為相似，除了規模，所以說了很多自己的想法，希望和樓主和各位高人多交流交流。
2013-02-16 18:20被設為骨貼，積分加20，金幣加4
