佛山近年來商業(yè)中心建設(shè)進入快速期，是積極的趨勢。

如果站在發(fā)展的角度，佛山中心城區(qū)形成了地鐵網(wǎng)，在中長期，人口從目前的100多萬人，發(fā)展到200-300多萬人，完全可打破現(xiàn)有的商業(yè)客源格局。

目前東方廣場依然是佛山商業(yè)地產(chǎn)運營最成功的一個，它的經(jīng)驗就在于，商家品牌中高檔都有，業(yè)態(tài)覆蓋率比較大，甚至是一個商場，有一個體育主題，可以成為與眾不同的消費場所。

———佛山市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長駱儀克

2013年，愛逛街的市民消費選擇進一步放大。經(jīng)粗略統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，禪桂(含大瀝、平洲)計劃在今年開業(yè)的大型商業(yè)中心，其商業(yè)經(jīng)營體量合計超過30萬平方米，明年，隨著王府井、萬達廣場等正式開業(yè)，這一數(shù)字還將翻一番。

在禪城、南海，今明兩年新建商業(yè)到處“開花結(jié)果”。但迎接這些新開商業(yè)的，將是日益白熱化的競爭態(tài)勢，而根據(jù)佛山市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，全市社會消費品零售總額增幅，卻低于全國平均水平，與一線城市相距甚遠。

近兩年來，佛山商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)實現(xiàn)了堪比飛人博爾特的“加速度”，但其市場承受能力、消費增長速度，似乎已被遠遠甩在背后。

年內(nèi)新開商業(yè)項目約等于3座“王府井”

商業(yè)地產(chǎn)圍城，對佛山而言不再是一個新鮮話題。過去兩年來佛山大型商業(yè)中心和含有商業(yè)中心的綜合體項目進入到開發(fā)高峰期，而如今，這些新建造的商業(yè)中心紛紛迎來開業(yè)期，僅在今年開業(yè)的新商業(yè)項目，總規(guī)模相當(dāng)于3座佛山“王府井”商場。

日前，位于季華七路的鵬瑞利季華廣場宣布，將在今年五一正式開業(yè)。佛山鵬瑞利季華廣場是新加坡鵬瑞利商用信托進駐中國的首個全資商業(yè)地產(chǎn)項目，目前，金逸國際電影城、永輝超市、H & M、ZARA、肯德基、必勝客、太平洋咖啡、時間廊、屈臣氏等品牌商家已入駐，發(fā)展商引入的永輝超市、ZARA系首度進入佛山市場。

而在同期，另一個位于季華路上的大型商業(yè)招商之后，也宣布開業(yè)。位于季華六路的九鼎國際城12月22日舉行了圣誕開業(yè)嘉年華。作為季華路上近兩年來興建的綜合體項目，其商業(yè)部分開業(yè)比住宅銷售晚了2、3年，更側(cè)重于餐飲和娛樂，引入五星級橫店電影城、美吉姆教育機構(gòu)、金河國際料理宮館、味國廚房等商家。

在禪城，嶺南天地商業(yè)街區(qū)一期去年已開，是祖廟商圈代表性的新商業(yè)，二期商業(yè)已基本竣工驗收，今年將陸續(xù)開業(yè)合計6萬平方米。而在南海新天地作為桂城東片區(qū)新開業(yè)的商業(yè)項目，以廣州知名的商業(yè)新光百貨為主力店，也在去年9月正式試業(yè)，總體量超10萬平方米。

初步確定近期開業(yè)和即將開業(yè)的大型商業(yè)，在佛山還遠不止這兩家。記者查詢相關(guān)資料后統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，今年年內(nèi)有望開業(yè)的商業(yè)和綜合體項目，還有南海怡豐城、廣佛智城商業(yè)街等。

記者統(tǒng)計了禪桂中心城區(qū)，及大瀝片區(qū)商業(yè)及綜合體項目今年開業(yè)的商業(yè)部分，合計總建筑(經(jīng)營)面積超過了30萬平方米，以佛山王府井商業(yè)部分約11萬平方米的規(guī)模來計算，僅僅在今年，禪桂中心城區(qū)(含佛山新城和大瀝)，就要增加三座“王府井”。

未來兩年將迎商業(yè)地產(chǎn)洪峰。

未來兩年商業(yè)地產(chǎn)體量大到數(shù)不出

2012年到2013年，佛山商業(yè)地產(chǎn)的開業(yè)高峰期，遠未到峰頂。在去年至今，萬達、王府井、萬科、中海乃至招商等商業(yè)地產(chǎn)和住宅開發(fā)商紛紛在佛山拿地，由此帶來的商業(yè)體量還將在20 14年消化，屆時其開業(yè)規(guī)模將比2013年更為迅猛。

萬達廣場商業(yè)體量超20萬平方米、佛山萬科廣場、南海萬科廣場純商業(yè)部分都超過了10萬平方米，禪城王府井商場商業(yè)部分面積也超過了10萬平方米，再加上帶有7萬平方米商業(yè)的南海創(chuàng)鴻城。這5個綜合體項目的商業(yè)部分，都計劃在2014年陸續(xù)開業(yè)，商業(yè)總規(guī)模合計超過了60萬平方米。

這還只是一個保守的數(shù)字。去年，作為季華路上規(guī)模最大的舊改項目，超過100萬平方米的星星廣場奠基，其商業(yè)部分更是達到了驚人的30萬平方米規(guī)模，而進度更快的智慧新城項目，雖然是產(chǎn)業(yè)園區(qū)定位，但也擁有較為可觀的集中式商業(yè)，這兩大項目都位于近年來新開商業(yè)密集的季華路上。

另外不可忽略的是，去年至今不少大房企，開始集體試水商業(yè)地塊。中海地產(chǎn)去年年底以28 .4億元的年度最高總價拿下的蟲雷崗大型商住地塊，其就要求興建帶有面積7到14萬平方米商業(yè)的商住綜合體，而佛山新城一宗商服地塊在同期被招商地產(chǎn)以1.926億底價收入囊中，招商地產(chǎn)也是首度在佛山競得純商服用地。

更為令人矚目的是萬科，去年國慶之后以6 .5億元競得南海金融C區(qū)一47253.8平方米的地塊，為其在佛山競得首宗純商業(yè)地塊。C R IC數(shù)據(jù)亦顯示，截至2012年12月初，萬科已在全國拿下純商業(yè)用地達122萬平方米，純商業(yè)拿地約占萬科所拿的商業(yè)綜合用地總量的11%，比去年全年的22 .54萬平方米增加四倍以上。

這也就意味著，僅計算禪桂中心城區(qū)及周邊，2013年佛山新開業(yè)的商業(yè)體量雖然已經(jīng)是相當(dāng)可觀，但比起2014年到來的更為猛烈的商業(yè)地產(chǎn)洪水，也只能是“大巫見小巫”。而未來兩年，佛山商業(yè)地產(chǎn)在五區(qū)范圍內(nèi)的增量究竟有多少，不少業(yè)內(nèi)人士只是驚嘆“多”，究竟有多少，卻都無法說出一個整數(shù)。

保利華南實業(yè)有限公司營銷部總經(jīng)理李曉波認為，佛山商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)熱、開業(yè)熱，有著主客觀因素。他認為，從政府角度推動佛山城市化發(fā)展不僅需要住宅項目，也需要商業(yè)。政府作為推手，推動了不少包含大面積商業(yè)在內(nèi)的城市綜合體不斷上馬，這可以改變過去佛山經(jīng)濟發(fā)展速度快，但是城市化發(fā)展太慢的問題。

李曉波告訴記者，“另一方面，現(xiàn)在佛山加大三舊改造進程，在這些項目出讓的過程中，鼓勵并強加了一些商業(yè)比例。很多地塊都是有個硬指標，比如商業(yè)體量不少于40%-50%。因此，從被動的角度也導(dǎo)致綜合體涌現(xiàn)。”

焦點

零售增幅偏慢　新商業(yè)競爭進入白熱化

如此多的商業(yè)地產(chǎn)，即將在佛山開花結(jié)果。而對于其發(fā)展前景，業(yè)內(nèi)人士普遍出言謹慎，但新入市商業(yè)將面臨一場慘烈的競爭，已經(jīng)是不爭的事實。

佛山社會零售總額增幅低于全國

與新增商業(yè)規(guī)模成倍數(shù)的增幅相比，佛山的零售額銷售總額增幅卻并不快。佛山市統(tǒng)計局最新統(tǒng)計顯示，去年1-10月累計，全市實現(xiàn)社會消費品零售額1650 .14億元，比上年同期增長10 .5%。

這一增幅，在全國范圍內(nèi)并不快。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2012年全國社會消費品零售總額(以下簡稱“社零額”)207167億元，比上年增長14.3%，這意味著佛山社零額的增幅，尚低于全國平均水平。

實際上包括北上廣深在內(nèi)的一線城市，不僅社零額增幅比佛山快，總規(guī)模也遠超佛山。最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年北京市社零額7702.8億元，位居國內(nèi)大城市第一。上海社零額7387.32億元，廣州社零額5977.27億元，深圳社零額突破4000億元，即使是去年全年佛山社零額可達到2000億元，也僅及深圳的一半。

去年年中，記者一項獨家統(tǒng)計顯示，目前佛山在建或者將建的“城市綜合體”項目已經(jīng)至少達到22個以上，總建筑面積至少超過1320萬平方米，規(guī)模超過廣深，與帶有較大商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)指標的綜合體項目高歌猛進的開發(fā)規(guī)模相比，大型商場零售增幅已經(jīng)被遠遠甩在背后。

商業(yè)綜合體局部過熱 經(jīng)營普遍不易

拋開這一個看似比較枯燥的數(shù)字，近2年來已經(jīng)投入運營的商業(yè)項目，經(jīng)營壓力普遍不輕。在商業(yè)人士看來，全市新增商業(yè)早已經(jīng)過熱，競爭進入白熱化階段，洗牌只是早晚問題。

在南海桂城東片區(qū)，一個作為某小區(qū)自營的商業(yè)廣場，近期就遭遇商家撤場的風(fēng)波。常到這一商業(yè)廣場淘貨的市民李小姐就告訴記者，“原本一樓經(jīng)營有不少的品牌服飾、鞋包、內(nèi)衣和兒童用品及珠寶商家，一下子就不見了！”而取而代之的是某知名兒童用品連鎖店進駐商場。

住在附近的市民和業(yè)主看來，這一商業(yè)廣場的商家已經(jīng)是幾進幾出，作為主力店的超市也換了一次。雖然這一商業(yè)廣場總體量并不算大，但在其附近，擁有順聯(lián)國際、城市廣場等多個早已成熟或近年來升級改造、新建的商業(yè)項目。

“桂城這一帶商業(yè)其實都挺多的，不少小區(qū)業(yè)主樂意去保利水城，除了順聯(lián)國際有點特色，這一帶的商業(yè)都太雷同了，沒什么吸引力。”市民李小姐也表示，自己平時也常在桂城東幾個大型商業(yè)中心內(nèi)逛，發(fā)現(xiàn)如果不是周末時段，人氣普遍都很稀落。

對此，某大型本土商業(yè)企業(yè)相關(guān)負責(zé)人葉先生就直言，“商業(yè)地產(chǎn)蓋起來簡單，后期如何運營、如何升級調(diào)整，本來就很有難度。”在他看來，近期佛山激增的新興商業(yè)，對本地市民消費習(xí)慣的影響并不大，爆發(fā)式的商業(yè)開發(fā)規(guī)模，帶來了不小的經(jīng)營風(fēng)險。他認為，和商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商不同，現(xiàn)在不少品牌餐飲、服飾商家也在佛山謀求發(fā)展，但他們擴張是處于無資產(chǎn)、輕資產(chǎn)的擴張，本身沒有太多投入，抗風(fēng)險能力也比商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商小得多，而商業(yè)項目一旦沒有差異化的經(jīng)營模式，在佛山城市規(guī)模、消費力沒有明顯提升的情況下，就會比較痛苦。

而在李曉波看來，佛山的商業(yè)綜合體，已經(jīng)是局部過熱。他舉例稱，以業(yè)內(nèi)人士的判斷來說，千燈湖片區(qū)有一到兩個商業(yè)綜合體，最多不超過三個就已經(jīng)足夠了，但是現(xiàn)在桂瀾路沿線變成了“商場一條街”，未來商業(yè)集中度非常高。盡管桂城的居住人口越來越多，但是這一體量仍舊是過剩。

他以廣州天河商圈舉例對比說，在廣州如此密度的消費群體，在同一路段也很難有五個商業(yè)同時都達到最良好的人氣和運營狀態(tài)。

多城市商業(yè)地產(chǎn)洪水泛濫

洪水泛濫的商業(yè)地產(chǎn)和購物中心熱，不僅發(fā)生在佛山。世聯(lián)地產(chǎn)日前數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，購物中心在近幾年受到追捧，中國7大城市未來5年購物中心面積將至少翻一番，達到8700萬平方米。

這份數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，武漢、重慶、成都將增加至少1.5倍。而北京、上海的絕對值均超過1400萬平方米。2013年，上述商業(yè)地產(chǎn)計劃開業(yè)量是2012年開業(yè)量的2.9倍，遠遠超過了零售品牌商開店速度以及零售銷售額增速，這必然導(dǎo)致空置率上升。

從開發(fā)商方面來看，國內(nèi)零售商如茂業(yè)、金鷹等，鑒于租金上漲壓力以及零售擴張的需求，大力推動項目擴張；住宅開發(fā)商如萬科、保利、中海外、佳兆業(yè)，主動加大了商業(yè)配比，或者由于取地被迫增加商業(yè)數(shù)量。

而商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商如萬達、凱德、華潤和陽光新業(yè)，近兩年擴張的速度也明顯加快。

（來源：南方都市報）