“1972萬平米商業”、“700萬區域人口”、“人均商業比超過1.4平米”，3月15日，記者從某機構舉辦的商業地產沙龍上獲悉了這一系列數字。多位業內資深人士就昆明商業地產的走向進行了探討。

多年來，昆明城市發展的脈絡已從傳統的商業腹地“三市商圈”發散到了城市周邊，區域性的巨型綜合體拔地而起。然而，由于這種超速成長，商業地產泡沫已經成為現實。當然，在泡沫背后也存在著巨大的商機。云南橋頭堡戰略的實施，南博會的舉行，一條國際化的大通道被打開，商業的需求量存在隱性的增長空間；其次，舊城改造，大量城中村的拆遷重建，城鎮化進程的加快也將帶動商業的需求量。

商業地產的開發商在積極謀求夾縫中的生存

是否有泡沫存在爭議

面對1972萬平米商業地產體量入市，僅僅700萬區域人口的昆明，人均商業體量已經遠超歐美發達國家，現任至祥置業（中國）有限公司董事副總的黃雷就曾表示：“這是毫無疑問的泡沫。”

曾在各自領域叱咤風云的業界大佬們，此刻正在昆明商業地產這個新版圖上揮斥方遒，而實際上，除非到演砸的那一天，否則沒有哪個入局者會承認自己是泡沫。我們也不得不承認云南近幾年GDP的增長，無疑給予了業界振興商業的信心。

不做綜合體 不好意思打招呼

如今，昆明擁有近20多個在建的綜合體，“在地產界，如果你不是做綜合體的，你出去都不好意思跟別人打招呼。”這是業界的一句玩笑話，當然，從另一個方面看，這也反映出昆明綜合體項目似乎已經成為業界公認的規劃方向。盡管商業項目眾多，仍有不少品牌開發商憑借經驗與獨特的運營模式贏得市場，如昆明西山萬達廣場已經一鋪難求，潤城的大亨MEN受到追捧,南亞風情第壹城的成功被很多開發商當作學習的范本。

昆明的700萬人口能否承載起1972萬平米的商業體量？依據研究成功的綜合體案例不難發現，專業化的綜合體運作方式會使項目從眾多同質化嚴重的綜合體項目中脫穎而出。無論是項目定位、還是先招商后運營，目前的開發商都在積極謀求夾縫中的生存。

八方熱議

綠地集團云貴房地產事業部營銷總監寧悠笛：

商業地產需要做出地域特色

商業地產是房產縱深發展的體現，在商業形態上有很多可以挖掘的地方，關鍵是如何呈現出自己的特色。

當然，就商業地產的終極發展方向，依然是：開發商自持。這對中小房企開發商的資金鏈是一種巨大的考驗，這就需要商業地產項目最大程度做到在市場中成為不可替代的角色。

目前，綠地在全國有很多產品項目，一般根據地域進行價值的深度挖掘，針對當地市場進行充分定位，同時根據項目進行資金投入計算來平衡商業地產比例。

綠地進駐云南，帶來了上海豪生項目運作的很多理念，計劃在云貴川三省打造一些大型商業的支撐項目，將涵蓋超市、影院、健身中心以及餐飲。

中豪廣場策劃總監任寧：

打造主題式商業綜合體

商業地產需要打通產業鏈上下游市場，從娛樂城、物業城、專業型方面，打造主題式商業綜合體。從云南富集的旅游資源來看，商業地產的運作應該結合不同層次的消費群體進行定位，這需要區域化意識，更要有全球化觀念。

從某種層面上來看，商業地產除了特色之外，同時也要兼顧多元化發展方向。商業地產，在更大概念上應該稱之為“城市綜合體”，這對商業地產要承載起“城市功能”，無疑提出了更為嚴峻的話題。

從城市功能角度來看，本土開發商做主題式的專業性的綜合體，也許更能解決人均商業體量過多的問題，因為“城”和“市”是相輔相成的。

大都項目設計總監王震寧：

把商業地產打造得更人性化

把特色拿出來，把商業地產打造得更人性化。這是每一個開發商都渴望的商業愿景。但如何分配商業地產的比例，絕大多數開發商都采取“倒逼”模式：接了地塊，再談如何做商業。最終，這是一個利益博弈過程，一旦選擇了商業形態，運作之后往往很難變更。

相比商業住宅，商業地產更為動態化，同時商業地產也更考驗開發商的資金運轉實力，而在商圈業態尚未成型之前，必須先扶持業主把商圈氛圍活躍起來。

昆明商業地產市場極度饑渴，必須依靠資金雄厚做底氣。在商業地產模式中，更應突出開發商和商業地產項目的特色，融入城市。

人民路壹號招商總經理吳亞霏：

開發商盈利出發點要全球化

昆明開發商必須對運作項目的定位要清楚，每個城市能供養的商業體量是有限的，以目前昆明的商業運營模式，上千萬的商業體量里最多有40萬平米能存活下去。

在云南并不缺乏商業綜合體，而是缺乏商業綜合體的精神。從城市發展角度來看，商業地產要謹防要使自己的產品進入泡沫經濟的怪圈，不僅要本土化，更要全球化；從開發商角度來看，開發商應在短期、長線地產開發模式中做出抉擇，不能搖擺不定；從商業地產從業者個人角度來看，如果缺乏長期的定力和堅守，到老了看著一個個沉浮不定、門可羅雀的商圈，是何等辛酸和悲哀。

某中國云南分公司副總經理付斌：

做商業的更高水平是玩資金

作為昆明主城區的金馬碧雞坊片區，商鋪和面積很大，云南30多個綜合體項目經過認真規劃的很少。如經典雙城這樣的純商業體量，大規模的零售物業成為招商工作的重中之重，如萬達廣場的商業體量就需要很強的消化能力。

經歷很長時間扶持起來的商圈業態，只有在強大的業態支撐下才可以漲租金或者漲價出售，或者將賣掉的產權收回來。商業綜合體對地段有著特殊的要求，要把握好租售和自持的平衡點。

某機構市場分析師牟嘉駿：

項目需要融入到城市功能之中來

現在昆明流行先拿地后開發的方式，匆忙上馬商業地產項目，進而演變成粗暴而盲目的商業模式復制，就會出現“地塊面積大就多一些商業地產比例”，誰都知道商業地產遠比商業住宅賺錢來得更快。

事實上，商業地產并不存在體量大小，只存在競爭業態的殘酷淘汰，過于同質化的商業地產將對片區商圈造成致命性的傷害，缺乏規劃的片區直接導致商圈聚集人氣放緩。

未來，商業地產需要在初期進行更好定位，融入到城市功能之中來避免那些粗暴的商業開發模式，形成各自的主題和特色。

（來源：昆明信息港）