據(jù)報(bào)道，近200戶業(yè)主，涉及10億元資金，但買(mǎi)下的商鋪卻遭遇空關(guān)3年的命運(yùn)，這是上海閔行七寶板塊的華商時(shí)代廣場(chǎng)里所發(fā)生的“投資滑鐵盧”。
2009年10月，一群滿懷憧憬的投資客將目光投向閔行七寶板塊的華商時(shí)代廣場(chǎng)，以為在周邊家樂(lè)福、巴黎春天等商業(yè)體的帶動(dòng)下，迎來(lái)的將是高額的投資回報(bào)率。然而華商時(shí)代廣場(chǎng)自2010年交房以來(lái)，只有零零散散幾家商鋪開(kāi)業(yè)，因生意冷清，無(wú)奈之下，租客只好關(guān)門(mén)。租客陸陸續(xù)續(xù)進(jìn)駐，又陸陸續(xù)續(xù)搬離，3年來(lái)，一直沒(méi)有實(shí)現(xiàn)全面營(yíng)業(yè)，這座昔日僅3天就被搶購(gòu)一空的廣場(chǎng)被業(yè)主們戲稱作“死城”。
華商時(shí)代廣場(chǎng)處于大虹橋CBD核心地區(qū)，它的主人是滬上知名的住宅開(kāi)發(fā)商——大華集團(tuán)，中環(huán)1號(hào)、大華錦繡華城、大華梧桐城邦等住宅項(xiàng)目在滬上人盡皆知，華商時(shí)代廣場(chǎng)是大華集團(tuán)操盤(pán)的第一個(gè)城市綜合體項(xiàng)目。由于項(xiàng)目建成之初采取商鋪散售的形式，造成了目前項(xiàng)目有超過(guò)40%的產(chǎn)權(quán)在小業(yè)主手中，這恰恰是之后的時(shí)間里，項(xiàng)目招商遭遇各種困境的罪魁禍?zhǔn)住?
“商業(yè)地產(chǎn)特別是大型商業(yè)地產(chǎn)區(qū)別于其他物業(yè)的特點(diǎn)，要求開(kāi)發(fā)商具備較高的商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)能力。大華集團(tuán)除部分持有外，其他寫(xiě)字樓和商鋪均出售以回籠資金，這對(duì)總建筑面積13萬(wàn)平方米規(guī)模的商業(yè)而言，是開(kāi)發(fā)商信心或資金能力不足的表現(xiàn)�！鄙虾|江建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所副總經(jīng)理李曉指出。
商鋪?zhàn)儭皞仭?/strong>
2012年7月17日，華商時(shí)代廣場(chǎng)物業(yè)管理公司上海上實(shí)物業(yè)將項(xiàng)目多名業(yè)主告上法庭，原因是業(yè)主方超過(guò)6個(gè)月未交物業(yè)管理費(fèi)，拖欠物業(yè)費(fèi)高達(dá)200多萬(wàn)元。
“大華集團(tuán)是上海本土第二大開(kāi)發(fā)商，這是它們第一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)它們說(shuō)有決心也有實(shí)力把這個(gè)項(xiàng)目做好，但卻一直拖著不開(kāi)業(yè)，業(yè)主們一方面不滿開(kāi)發(fā)商的招租不力，另一方面不滿物業(yè)公司未按照《業(yè)主手冊(cè)》對(duì)整個(gè)商場(chǎng)進(jìn)行管理，因此拒絕全額支付物業(yè)管理費(fèi)。”作為業(yè)主代表，顧先生向記者講述了這場(chǎng)糾紛的緣由。顧先生在2009年的時(shí)候，跟隨一波投資房產(chǎn)的熱潮，相中了位于上海外郊環(huán)之間的這個(gè)名為華商時(shí)代廣場(chǎng)的商業(yè)項(xiàng)目，買(mǎi)下了地下一層的兩個(gè)商鋪單元，共計(jì)200平方米，當(dāng)時(shí)該項(xiàng)目的單價(jià)在3萬(wàn)~4萬(wàn)元/平方米。
事實(shí)上，華商時(shí)代廣場(chǎng)所在的地塊大華集團(tuán)早在2003年時(shí)就已經(jīng)拿下，但由于大虹橋開(kāi)發(fā)等原因，5年后，該項(xiàng)目的首批辦公樓才正式開(kāi)盤(pán)銷售并迅速售罄。商鋪部分在2009年開(kāi)售，當(dāng)時(shí)銷售了40％的商鋪房源。目前，華商時(shí)代廣場(chǎng)的辦公樓的入駐率在95%左右，商鋪則大多處于關(guān)閉狀態(tài)，并未依照約定時(shí)間開(kāi)業(yè)。
2010年5月，華商時(shí)代廣場(chǎng)商鋪招商和商場(chǎng)開(kāi)業(yè)仍毫無(wú)動(dòng)靜，顧先生等業(yè)主等來(lái)了開(kāi)發(fā)商和招商公司“商鋪推遲開(kāi)張”的通知。到了2011年，面對(duì)遙遙無(wú)期的開(kāi)業(yè)通知，越來(lái)越多的小業(yè)主開(kāi)始自救行動(dòng)。一方面與開(kāi)發(fā)商溝通，要求兌現(xiàn)當(dāng)初的承諾，另一方面部分小業(yè)主也開(kāi)始自救，以低于市場(chǎng)價(jià)掛牌。
據(jù)記者了解，網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年11月華商時(shí)代廣場(chǎng)成交了199套，當(dāng)時(shí)成交均價(jià)都超過(guò)5萬(wàn)元/平方米，其中最高成交單價(jià)達(dá)7.88萬(wàn)元/平方米，成為當(dāng)時(shí)上海成交單價(jià)最高的商鋪?lái)?xiàng)目。然而，如今華商時(shí)代廣場(chǎng)的地上一層外圍的鋪位租金約是5元/天/平方米，后區(qū)大約是4元/天/平方米，地下層則是1.5元~2元/天/平方米。一街之隔的凱德嘉茂廣場(chǎng)目前一層的租金卻早已達(dá)到了12元/天/平方米。
“價(jià)格再低也沒(méi)有用，租出去還是沒(méi)有生意的�，F(xiàn)在我們想要拋售也沒(méi)有人肯接盤(pán)�！痹陬櫹壬磥�(lái)，目前開(kāi)發(fā)商手中持有的60%的物業(yè)也是很被動(dòng)的，當(dāng)初的售價(jià)較高，現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)不善，剩下的自然很難順利銷售。
商業(yè)散售硬傷
如今，華商時(shí)代廣場(chǎng)業(yè)主們每周的必修課就是開(kāi)會(huì)，開(kāi)發(fā)商每周召開(kāi)由招商公司、業(yè)主參與的招商通氣會(huì)，向業(yè)主通報(bào)招商業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商進(jìn)展，并定期通過(guò)短信平臺(tái)、華商論壇、每月快訊簡(jiǎn)報(bào)的形式將項(xiàng)目最新的招商運(yùn)營(yíng)進(jìn)展、物業(yè)服務(wù)、商場(chǎng)活動(dòng)信息等有關(guān)內(nèi)容發(fā)送給全體業(yè)主。
“產(chǎn)權(quán)分離的商業(yè)項(xiàng)目幾乎沒(méi)有成功的案例�！比A商時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目經(jīng)理鐘華坦言，由于華商時(shí)代廣場(chǎng)是一個(gè)綜合體項(xiàng)目，不但有商業(yè)，還有辦公樓和酒店，而目前在建的二期5萬(wàn)平方米的酒店必須要全部持有，所以當(dāng)初從資金的角度考慮，才選擇了將辦公樓和商鋪全部散賣的形式。而今這成了項(xiàng)目最大的癥結(jié)所在�！氨热缥覀冋猩讨行膶�(duì)外的二樓租金是2元~2.5元/天/平方米，但是有些小業(yè)主的心理價(jià)位卻是3.5元/天/平方米。結(jié)果是即使我們給小業(yè)主介紹了意向客戶，但還是談不攏，租不出去�！辩娙A表示。
對(duì)于華商時(shí)代廣場(chǎng)的前景，易城中國(guó)副總裁柳費(fèi)國(guó)認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商和小業(yè)主可以聯(lián)合將商場(chǎng)整體交由專業(yè)的第三方公司來(lái)招商經(jīng)營(yíng)。開(kāi)發(fā)商早期由于持有成本過(guò)高，會(huì)散賣一些商場(chǎng)的商鋪，香港也有過(guò)此類情況，但是香港大多是通過(guò)業(yè)權(quán)委員會(huì)來(lái)解決，并以業(yè)權(quán)價(jià)值來(lái)決定投票權(quán)。
（來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)）
