俗話說“一鋪養三代”。曾經，在市區繁華地段租一間店面，做點小生意，是不少人的生存之道。如今，這樣的傳統致富門道正在不斷受到挑戰。

　　商鋪遭遇經營風險，除經濟大環境因素外，還有電商的原因。2012年，我國網絡零售市場交易規模達到了13205億元，同比增長64.7％；我國使用網上支付的用戶規模達2.21億，使用率提升至39.1％。

　　如果將每年消費市場交易總規模當成一個相對穩定的蛋糕，電商吃多了，實體店就會挨餓。面對電商發展越來越迅猛的勢頭，傳統零售消亡論也開始甚囂塵上。為了不讓商鋪成為“傷鋪”，讓投資回報落空，我們為您鎖定實體商鋪，剖析在電商時代下實體商鋪更多的生存機遇。

　　服飾類商鋪經營者最受傷

　　這些年，杭州街面商鋪的平均銷售價格沒跌，還在逐年上漲，但隨著電商的出現和盛行，傳統商鋪的購買和租賃正在悄然發生變化。

　　每次類似像淘寶“雙十一”取得出色成績的新聞引發熱議后，中原地產商業地產部經理胡曉玲就會發現，越來越多的客戶群開始重視電商對傳統商鋪的影響，希望選擇不會被電商所取代的商鋪。

　　“投資商鋪的客戶有兩種：感性的和理性的。感性的客戶會看目前的狀態和店鋪的形象；理性的客戶會看這間店鋪未來的潛力，看這間店鋪將來是否會被電商所取代。現在很多客戶到我們這買商鋪，最保險的想法是做不會被電商所取代的商鋪，如餐飲。容易被電商所取代的傳統商鋪，投資的客戶已越來越少。”

　　在這么多遍布大街小巷的實體商鋪中，服裝商鋪受到的沖擊是首當其沖的。“目前杭州的商鋪以服裝類為主，店比較多，特別是在商業街上。而在網絡上，服裝店最多，所以電商對實體的服裝商鋪沖擊也相對較大。”胡曉玲介紹。

　　“你會發現杭州武林路女裝特色街這一曾是消費者定期造訪的‘秘密衣櫥’，如今在電商等的沖擊下，魅力也下降了，最直接的表現就是從去年年初開始，商鋪租金開始停滯不前或略有下滑。房東自己也清楚這點，掛的還是原先的租金價格，沒法上漲。此外，像湖墅南路、香積寺路三塘區塊這些路段，主要以發展服裝業態為主，也受到電商很大的影響，一些服裝店鋪很難賺到錢，一些顧客會到店里試試，再回家上網購買類似的服裝。城西也有很多服裝店鋪在轉讓。一些品牌服裝店也在縮水，畢竟它們的租金不便宜。”

　　有數據顯示，全國600萬左右的淘寶賣家中，約有65%在做服裝。面對沿街商鋪的高租金，和電商帶來的生意分流，不甘只為房東打工的服飾店賣家，開始往這些年扎堆建設的Shopping Mall涌去，那邊的租金相對低點，客流量也多。而一些沿街商鋪的服飾店，轉手的較多。還有的服飾類經營者，轉而選擇租金相對較低、不乏消費群體的社區商鋪。

　　要強化體驗為主體的業態

　　雖然電商有如此多的優勢，但就像一枚硬幣有正反面一樣，電商也有其劣勢，比如網上的商品看不見摸不著的，雖然電商在努力改進這一點，但仍然無法取代線下。網上的水貨、假貨也不少，也讓一些傳統商鋪的經營者看到了機會。

　　“像體驗類的、吃喝玩樂的(商品或服務)在傳統商鋪還是好的。商品買賣在網上可以解決，但服務和體驗在網上沒法解決。”方芳分析。

　　胡曉玲也指出，顧客必須要去店里消費和體驗的，或是急需購買的用品，以及比較貴重或比較大件的商品，在傳統商鋪里經營比較有優勢。

　　“比如，1、服務類型或者體驗類型的商鋪，如足浴店、電影院、KTV、餐飲、賓館等商業，在傳統商鋪經營，風險會比較小。2、水果、生鮮品等不適合在網上銷售的，如楊梅，很容易壞。時效性很短的商品，一般電商對其的沖擊會小點。3、經營黃金飾品等比較貴重的商品、奢侈品或比較高端化妝品等商品的商鋪，在電商時代相對比較安全。因為顧客擔心網購可能會買到假貨，為求安全，會選擇實體店購買。”

　　章惠芳也說，涉及必須要手工完成的，一定要經過人的服務才能完成的商業消費，在傳統商鋪經營，電商對其沒什么沖擊。此外，為顧客提供休閑的，類似茶樓、咖啡館等，影響也不是很大，在這些地方，顧客得到的是一種享受，時間就是金錢。第三，體驗式的，如電影院、KTV等，必須要顧客在里面參與的，發展前景也不錯。

　　“如電影院發展就不錯，總體上來說，人是感情動物，是要面對面溝通和接觸的。盡管實體店里的商品售價可能比網上貴10%到30%左右，但購物過程中所享受的服務與網購是不同的。還有飯店，人們來飯店不僅僅是吃飯，還要交流，社會再怎么發展，也不可能出現老死不相往來的情況。”

　　此外，秋惶補充道：受物流限制比較大的，如瓷磚易碎，不便運輸，是不太受電商沖擊的；網上沒法鑒定的，如古董店和典當行也可以考慮發展。古董鑒別具有一定的專業性，需要有專家親眼看過實物才行，光看圖片難辨真假。

　　現象>>>
　　土特產、數碼店也未能幸免

　　除服飾類外，電商憑借其天然的低成本優勢，加上物流改進日益成熟，這些年，你會發現，一些傳統書店悄悄關門了，母嬰用品店人流量減少……

　　胡曉玲說，其它商鋪經營的商品如在網上能買到，像經營茶葉或山核桃的土特產店、數碼家電類店鋪、母嬰用品店等，都不同程度地受到電商的沖擊。

　　“土特產店受到電商的影響，比服裝店小。一些大品牌的土特產店還在繼續開，如汪記、天福茗茶還是比較穩定的，公司比較大，有一定的實力，不輕易關店。受到沖擊的以個體的小店鋪為主。”

　　而在贏商機構總經理方芳看來，在電商沖擊下，傳統零售行業，類似小商品類、家電類的成品類傳統商鋪，受到的沖擊相對較大：“畢竟終端店有房租、水電、人員等各種成本，而網店成本沒這么大，所以有一定優勢。加上與傳統商鋪相比，電商最大的優勢是沒有商圈的限制……”

　　電商崛起，搶了終端零售商的蛋糕，對這一現象，杭州雙贏置業機構總經理章惠芳分析，價格便宜、購買便捷，產品多樣化，稱得上是網上購物相對傳統購物最大的優勢了。但電商影響最大的還是同質化、標準化的商品，如電器、3C產品、圖書類，電商攻城略地很厲害。電商做得較多的也是標準化的商品，它可以通過批量生產，靠其成本優勢吸引顧客，一旦沒法批量生產，其優勢也就降低了。

　　淘寶大學傳統企業進駐電商產品負責人秋惶也告訴記者，電商對實體店影響較大的是標準化產品，如3C、數碼、家電消費等，顧客可以在線下體驗后，在網上選擇更低的價格購買：“此外，隨著物流業的發展，像以前家居用品在互聯網上不好做，如今也漸漸盛行開來。夸張點說，人的吃穿住行，凡與生活息息相關的，物流能解決的，電商都可以做。”

　　趨勢>>>
　　方向>>>
　　整個商業零售終端在變身

　　在電商這一化學劑的作用下，傳統商鋪正在面臨前所未有的挑戰。一些曾經只賣鮮花或水果的店鋪，也開始搖身變為鮮花、食品、百貨、水果等一應俱全的綜合店，不再單一經營，以減輕租金壓力。

　　家居用品商鋪經營者們，在高租金的壓力下，漸漸不再青睞繁華的街區，而是考慮租金較為便宜的社區商鋪，直接面向居民。而汽車保養因不受電商影響，找汽車美容店的客戶反而多了起來。

　　方芳指出，整個商業零售終端正在發生變化，與之相對應的，物業的供需架構也在發生變化。以前小商鋪因為面積小、投資門檻低，比較受投資客和租賃者青睞，如今隨著在小商鋪做服飾或母嬰用品店生意的人開始轉投網上生意，租小商鋪的業態有所減少。而面積大一點的商鋪，適合做體驗類和騰挪空間大點的，正在受到投資者和創業者的重視。

　　另外，今后中低檔商品的經營者，去開實體店的會減少，品牌商開實體店的反而會增多，他們將實體店作為商品展示的窗口，起著給顧客試穿、搭配、設計等作用，里面的商品可能具有綜合性，是家集成店。網上的女裝店跟風的較多，仿品較多，缺乏品牌，在這樣的背景下，品牌實體店還是有其生存空間的。

　　“像李寧等運動類品牌的店鋪之所以大量關門，與其運動服飾不復雜、不強調搭配也有一定的關系。”方芳分析。

　　■建議
　　傳統商鋪經營者需要求變

　　面對日新月異的今天，傳統商鋪的經營者意識到，與其被動接受，不如主動改變。

　　像傳統書店遭遇電商沖擊，經營狀況可能不佳，但章惠芳認為，如果搖身一變，成為可以與朋友去看書的娛樂休閑場所，是不是會重煥生機呢？電商不可能完全取代商鋪，但商鋪的業態肯定要有所轉型，需要人的服務來提供或增加商品的價值。或者讓你能更多參與其中，就像溜冰場、電影院等，主角是你，提供體驗式的消費，才能保持競爭力。

　　有的人簡單地將電商平臺與實體商鋪視為競爭關系。其實，兩者之間還存在合作發展的機會，這應該是一個未來的趨勢。

　　“O2O的模式大家都在探索，還缺乏特別成功的案例，但將來會是一種趨勢。”秋惶舉了個例子，“一位學員是做鉆石的，如今也開始在網上做起了營銷，讓網友找到喜歡的款式圖片，拍下后給其優惠券，吸引他們到實體店購買，這也是O2O中的一種。”

　　小店可以做綜合經營來降低店鋪租金，提高利潤率。比如一個小店可以放最流行款式的手機+鞋子+電器+服裝等，讓顧客進行體驗，然后再拍下二維碼，進入網上店鋪選購不同顏色、不同款式、不同價位的商品后，下單購買，通過支付寶付款。網店發貨給小店，顧客一天后可到小店拿貨，進一步體驗，確定購買。小店做好退換貨服務，顧客情感溝通，提高服務的附加值。還有些行業的老板，在網上做B2C(企業對終端消費者)，同時加上實體體驗店，讓兩者相得益彰。

　　此外，他補充說，網店興起的原因之一是一些線上賣家在競爭壓力下，服務態度做得很好，很有禮貌，比如常說“親”，有客服凌晨還在與客戶聊天。而一些線下的賣家是被迫接受這一切變化的。所以線下的實體店要真正去做好服務，做好客戶體驗，才是真正的制勝之道。“傳統企業需要拿出當年創業的勇氣，進行二次創業，可能一切都要從頭開始。”

　　不同地方的商鋪，做什么生意有講究
　　地鐵商鋪要追求“快節奏”，社區商鋪要講究“慢生活”

　　從“只怕你不來”到“就怕你不買”，“熱鬧”不再是商鋪的唯一價值所在。杭州延安路邊的一位商家坦言：“人多有什么用？不買也沒辦法。”電商的出現，讓消費者有了“拒付”昂貴商鋪租金的選擇。

　　未來經營哪些業態能賺錢，需要投資者和商鋪經營者慎重考慮。記者根據業內人士和普通消費者的看法，整理了一份不同領域的商鋪里，包括受電商影響較小的，和受電商沖擊較大的商鋪業態。

　　商業街商鋪>>>
　　區域中心商鋪潛力較大

　　中原地產商業地產部經理胡曉玲認為，在商業街上的商鋪，沒法被電商取代的商鋪，以餐飲、美發美容、賓館酒店、醫藥店、玉石店、教育培訓、銀行等為佳。而電器、服飾、土特產、母嬰用品等，受電商沖擊較大。

　　杭州雙贏置業機構總經理章惠芳分析，繁華商業街的商鋪，租金不低，適宜開什么店，要看什么行業賺錢比較多。可以考慮開品牌店，但不是那種非常高檔的奢侈品，如黃金珠寶飾品店。畢竟，奢侈品可能更傾向進入區域中心的地標性建筑內。商業街商鋪還可以開一些服裝的品牌旗艦店和銀行、餐飲店。

　　“這些商家或以量出利潤，以量取勝，或單件利潤較高，足以支撐高昂的租金，或想起到品牌推廣作用，滿足公司的布點需求，而不是單純考慮費用。在黃金地段，門店就是廣告牌。像奔馳、寶馬等高端汽車，在商業街以很高的租金開門店，店家關心的不僅僅是在門店能賺多少錢，而是要取得像在法國巴黎香榭麗舍大街門店那樣的宣傳效果。”

　　她更看好杭州一個個崛起的區域商業中心，如城北、濱江等地的區域商業中心，認為其發展潛力較大，價值也開始為人們所認知。

　　“區域商業中心里不僅僅有住宅區，還有商務區，消費人群不僅有寫字樓里的白領，還有小區居民和過往行人，是復合的業態，體量很大。像圍繞西城廣場就有很多商鋪，能產生店多隆市的效應。未來大家的生活圈會鎖定在一定范圍內，希望走一段路就可以逛街，所以區域商業中心的沿街商鋪可考慮經營滿足顧客常規要求的業態，如洗頭店、便利店、眼鏡店等，開餐飲店也不錯。”

　　社區商鋪>>>
　　適宜生活服務類業態

　　至于社區商鋪，胡曉玲介紹，客戶群主要面對的是周邊居民，一般屬于小型商鋪，做品牌的不適合進入。社區商鋪沒法被電商取代的，如按摩院、美容美體店，適合中高檔樓盤的居民，很多是會員制的，方便周邊居民過來消費。現在很多白領有職業病，也催熱了杭城的盲人按摩店。

　　她認為，在社區商鋪里，按摩店、足浴店、水果店、小賣部、小蔬菜門店、早餐店、奶茶店、油條店、鴨脖子店、煙酒店、干洗店等，都是不錯的業態。而小服裝店、母嬰用品店等，可能會受電商較大沖擊。以前社區會開很多嬰童用品店，現在已有所減少。

　　章惠芳的看法也差不多，她認為，社區商鋪的潛力要看輻射強不強。你回到家了，可能會走出來，去小區商鋪逛逛。像洗頭洗衣店，適宜在社區商鋪開，雖然沒有那么多人流量，但客戶相對固定，光顧商店的頻率也比較高。此外，像美容店、洗腳店、飯店、水果店、面包坊等，能滿足社區人的另一種需求。

　　另外，贏商機構總經理方芳建議，創業者可以在社區商鋪開間寵物店或快遞收發室等。“社區商鋪未來更多的是生活服務的業態，送水、干洗、買藥、便利店、生鮮購買、寵物美容寄養……這是電商所取代不了，或居民生活所不可或缺的。”

　　市場類商鋪>>>
　　受電商影響小的業態

　　章惠芳認為，市場是靠經營的，經營得好會一鋪難求，投資會一本萬利。而除了靠經營外，業態是否合適也很重要。小商品批發市場之所以受到影響，除同類市場增多，市場飽和外，還與下游的零售端覺得生意難做，網店分流了客戶有關。因此，市場的經營戶可考慮做受電商影響小的業態，如美甲店等。

　　以浙江省杭州市大型市場綜合性商貿城、覆蓋19大專業市場的浙江蕭山商業城為例，據該商業城有關人士介紹：“我們市場受電商影響較小的主要有以下三類：一是餐飲、娛樂、休閑店；二是大宗建材商品批發部；三是雜糧、糧油、名酒名煙類等貴重物品。而受電商沖擊最大的主要是服飾類、日化類，以及百貨小商品。”

　　在新時代錢江新城店，記者隨機了解后發現，如板材這類大件幾乎沒受電商沖擊，而賣開關、衛生間五件套等小件的店家則坦言電商分流了客戶，特別是網上的假貨攪亂了市場價格。

　　方芳說，如今小商品、服飾類市場受電商沖擊大，除網上選擇余地大之外，關鍵是網上銷售打開了無邊界的空間。市場本身作為商品流通的傳統渠道，如今這個渠道的作用在逐漸減弱，市場存在的優勢不再。所以一些零售市場未來肯定要轉型，將線上線下生意相結合，才能找到一條新出路。

　　地鐵商鋪>>>
　　把握消費“即時性”

　　“在這么多商鋪類型中，地鐵商鋪屬于即時消費性的，受電商影響較小。”胡曉玲說，目前杭州地鐵商鋪不多，一般以快速消費為主。因為地鐵口都是過往行人，欠缺滯留性，加上地鐵本身是快速交通，一般等幾分鐘就有，所以地鐵商鋪并不適宜顧客花時間逛。在地鐵商鋪做生意，也適宜經營即時消費型的，首選便利店、奶茶店、蛋糕店等。

　　章惠芳也稱，地鐵商鋪不是消閑購物的，可以選擇面包店、小飾品店、快餐等這些可快速購買的業態。

　　她說，地鐵商鋪的業態以“快、小、總價低”為特點，要消費者看著好就買的這種，如手機飾品，或者方便找零錢的小東西。假如在地鐵商鋪賣衣服，也要賣低廉的，可很快成交的那種；賣吃的，也該是賣冷飲、快餐之類，相對來講屬于快消品且總價低的商品。

　　“此外，杭州的地鐵商鋪因為之前受炒作影響，價格一般比小區商鋪貴，也需要引起創業者和投資者的注意。”胡曉玲提醒。
　　（今日早報 記者 徐靜休）