2013年7月17日下午14:00，搜鋪網西部地區商業地產峰會在成都明宇豪雅飯店如期舉行。會上集中展現了西部地區的商業地產項目，全國知名品牌商、西部區域著名品牌商戶在會上共同發布了選址拓展需求。

以下是四川商業地產聯盟秘書長、四川省連鎖商業協會會長冉立春先生作關于“成都的商業地產和商業零售業的發展”的主題演講。

四川商業地產聯盟秘書長、四川省連鎖商業協會會長冉立春作主題演講

冉立春：大家好，很榮幸和各位在明宇豪雅來分享我們協會上半年商業地產的分析和判斷。

我今天分兩個部分，第一說一下成都的商業地產，第二說一下成都的商業零售業的發展，說到商業地產今年成都商業地產的關鍵詞是“井噴”，等一會兒我會有一個表，剛剛IBM也提到網購和實體店，我也會有一些觀點。

這是我們統計的一個數據，截止到6月底成都的大型綜合體數量是123個，其中高新區是35個，包含高新西區，高新區在成都的20個區市縣是最多的，成都周邊區市縣最多的是郫縣有九個，大家看這個表格就清楚的反映了每一個區市縣的數量，這是第二個用餅狀圖來反映區市縣的占比，123個里面的占比。這是具體的項目，沒有分完，只是一部分，這123個是實實在在的，都是有名有姓有地點的。我最近發現成都綜合體的數量不斷在刷新，為什么呢？過兩天就冒出來一個，過兩天又出來一個，過今天發現媒體上就出來一個綜合體，比如說我這兩天發現了一個，突然我發現一個上古天地（音），最新的數據就是123個，這個數據在全國排名第一，現在綜合體在全國排名前幾位的是這幾個城市：成都、沈陽、杭州、北京、上海、鄭州，這是排在前幾名的幾個城市。這個我們就不說了，我想給大家說的，現在冒出來這么多綜合體，到底是不是城市綜合體呢？真正意義上的城市綜合體，大家在百度里面一搜就會搜到一個城市綜合體的概念，它說把功能三種以上組合起來就叫城市綜合體，如果把三種功能組合起來，現在只要建一個商業項目基本上都可以叫一個城市綜合體，我個人認為真正意義上綜合體必須這六大功能齊全，你才能叫城市綜合體，否則是偽城市綜合體，90%是商業綜合體。第一城市綜合體里面必須要有商務，比如說有酒店、寫字樓，這就是商務的概念，第二你要有居住，如果一個真正意義上的城市綜合體沒有居住功能，也不能叫城市綜合體，因為城市綜合體一定是居家、工作、生活，就是樓上樓下的事嗎，第三要有購物功能，第四餐飲、第五娛樂功能，第六休閑功能，為什么我沒有把停車庫在第六里面列出來呢？現在我們綜合體的最大的問題就是停車位嚴重不足，最多的只能維持兩三年，到三年以后就堵得一塌糊涂，特別是一下雨根本沒有辦法停車。

我想舉一個例子，萬達錦華城的停車位4500，當時我跟萬達的朋友交流，他們說4500個車位，成都規劃局的說這么多應該多得不得了，這個比例是多少呢？到時候萬達的商業是17萬平米左右，散下來的停車位的比例是比較早的，但是過了三年時間，二環路這個地方，錦華路這個地方只要一下雨就拐不過去，現在發現4000個停車位根本不夠，一個真正意義上的城市綜合體將來要競爭，你先不說其他的，你先看自己的停車位如何。將來不管在成都還是全國，只要是做綜合體的，誰擁有停車位誰就擁有將來的市場，給大家說這個的意思是真正意義上的城市綜合體是這六大功能全部要齊備，我前面說的123個綜合體為什么叫綜合體呢？其實是說成都有123商業綜合體。如果按照百度的解釋那123個都是城市綜合體了。城市綜合體將來一定是快樂大本營，一定要體現這個概念，當時做商業把這個快樂理解的不夠，我每次看到伊藤洋華堂的資料，他說我們要打造一個快樂的賣場，我們一般進商場的時候，我們要讓顧客舒適啊，或者是商品結構怎么來組合，吸引更多得罪人，但是當時伊藤洋華堂的人提出一個快樂的賣場，我一直在琢磨他這個快樂包含什么，就是說大家在這兒購物很愉悅，將來城市綜合體一定是快樂大本營。

第二城市綜合體一定是全家總動員，這個全家總動員體現在什么地方呢？就是我們在消費的同時，老婆消費，老公要有事干，老公老婆消費孩子要有事干，孩子和父母在綜合體里面有事干，還有一個我們的父母也有事干，這才是真正能體現城市綜合體的，如果單滿足一個消費者，這個城市綜合體都沒有競爭力。周日我最大，這是一個安徽衛視的節目，一定要做好假日經濟的綜合體。

城市綜合體和商業綜合體到底什么區別呢？以前我們把單體百貨店和超市就叫百貨商場和超市、大賣場，百貨和超市增加娛樂和餐飲功能以后就變成購物中心，當購物中心增加商務功能了以后，有了酒店和寫字樓就變成了商業綜合體，當商業綜合體有了住宅的時候就變成了城市綜合體，這是一個層層遞進的關系，這很清楚的給大家說明了購物中心、商業中心、城市綜合體的區別。這是目前成都綜合體發展的現狀，剛剛我說高新區加西區有35個，現在開業的兩三家生意，經營的情況大家很清楚，現在每天會冒出一個，又多了一個綜合體，問題出在哪？出在沒有規劃，反正是地塊批出來的商業49%，住宅51%，或者兩個比例是55%或者50%，當然我們很多開發商不知道你給我50%的商業讓我做什么，我不知道，我只有這么去做。

最后我告訴大家，商業地產的競爭會變成商業零售業的競爭，我們商家去PK的問題。這個規劃現在基本上是政府在商業網點規劃，特別大型商業的規劃是缺位的，第二個品牌招商，因為大家都知道，現在這個綜合體招商過來過去就找到各位，或者是一部分商家，如果大家去經營一個項目，另一個項目在對門的話，怎么來錯位經營？這個錯位經營太難實現了。第三個我們說的停車位明顯不足，現在我們綜合體項目最大的問題就是停車位問題。第四個贏利模式單一，要么是主力店模式，在成都基本上綜合體都是主力店模式，像凱丹那種店中店模式很少，很多人都想模仿還搞不定，來福士也是店中店的模式，他沒有所謂主力店的一般說，我們123個綜合體大部分是主力店。最后一個專業人才匱乏，運營能力亟待提升，我們四川的二三線城市，現在很多開發商老板找我說，會長你有沒有朋友做商業地產的，推薦幾個，或者有沒有朋友搞商業管理的嘛，我說馬上要做一個商業項目，沒有人，好不容易找到一兩個人，一打聽是從萬達出來的。我們商業地產的培訓體系沒有建立起來，人才是斷檔的。我舉幾個例子，我說開業運營規劃在建的123家，這是什么概念？有30家已經開業了，大家知道8月底新世紀環球中心正式開業，咱們在網絡上相關媒體上都看得到的，是190萬平方米，單體最大的建筑，咱們中國最難運營的綜合體就在成都，就叫熊貓城，這個比較難運營，不知道怎么回事。老是有記者問我你有什么看法，我說我沒有看法。因為有一些答案大家都知道。今年已經開業和即將開業的，我寫了十個，凱德魅力城已經開業了，339這個也是馬上要開業了，瑞云欣廣場是今年年底將開業，萊蒙都會，過金中心年底開業，優品廣告，博瑞的，龍湖北城天街今年也要開業了及這是今年要開業的綜合體。

我現在再說一下實體店和電子商務的事，首先給大家糾正一個概念，我們現在討論的電子商務是有兩個內容組成的，第一個叫做平臺的，阿里巴巴是干什么的，阿里巴巴是做平臺的，還有一個概念是什么呢？做買賣的，做交易的，所以我們現在動不動就說電子商務的交易額，或者是什么交易額每年以40%的遞增速度，去年公布出來的網上的交易額是1.23億，去年全國的社會消費品零售總額是20萬億，大概占比是6.3%，也就是網上消費電子商務消費的層面占到社會消費品零售總額的6.3%，這個數字是有水分的，做平臺和做交易的是兩回事，不能把什么都混到電子商務里面，現在在電子商務里面，做平臺的人是賺錢的，做買賣的人全是虧錢的。

上次一個大學生開了一個網點，去年的交易額是一百萬，他賺了17萬，有一個笑話，他拜訪一個稅務局長，我17萬按照實體店給你交稅的話，我有沒有利潤？稅務局長給他算了，他還要倒貼三萬。做電子商務不要籠統，我們要比較的是實體店和網上交易，產生購物行為和消費行為的這部分算帳，而不是把什么都算上，你想如果40%的增長率是什么概念，還用得著打賭嗎？王健林也不是傻子，去年1.23萬億，如果40%的增長率，算一下？到2020年是什么概念？早就超過一百億，實際上這個數據是不對的，不能這樣分析。美國的網上消費交易額大概是多少呢？占到美國社會消費品零售總額的9%左右，這個9%的數字已經保持了大概六年左右，3%—8%之間增長的速度比較快，到9%基本上就停下來了，美國的網上購物比我們發展得快，早得多了，都沒有超過50%，我們做實體店的你擔心什么，現在討論這個，包括很多實體店的經營者在討論電子商務的時候是不害怕的。你真的把城市綜合體的社會功能，把剛剛我舉例說的你搞定，他怎么跟你拼嗎？這是我個人的觀點，關于電子商務和實體店。如果每個人給10塊錢的廣告代言費，你算一下有多少錢？大家都在宣傳，都在幫別人打廣告。

說零售業，前面說了商業地產與城市綜合體，現在說一下零售業的基本情況，德勤是美國一家著名的會計公司，每年會發布一個世界零售250強，2013年發布出來的就是大中華區內有12家零售企業進入了世界零售250強，你看就是這些品牌，進入大中華區的零售250強企業59家，其中外資47家，華資12家，這是零售企業的一個行業標桿，怪得很我們中國討論250這個數字，他每年就發布250強，進入成都的是這些，這是統計出來的。新光三越在溫江拿了很大一塊地，將來在溫江的區域內也即將進入春秋戰國時代，那個地方將來也是殺的血淋淋的一個地方，伊藤洋華堂今年開業，我估計開不成，你看周圍門對門，永輝殺進去以后銷售額非常好。

進入成都市場的外資零售企業24家，就是這些（PPT），數據來了，截止到2013年6月底，成都市5000平方米以上的賣場161家，總營業面積435萬平方米。這個數據哪來的呢？161家每一家都有準確的名稱和地址，每一家的營業面積我們也有統計，435是用計算機加起來的，不是在這兒瞎吹的。我看有一些中介機構發布的報告很怪，他突然冒出來成都有多少購物中心，面積有多少，在全國是什么位置，我搞不懂數字是怎么來的，我說161個我是能拿出來東西，超市數量最多，50，這是一個占比圖。前兩天有一個朋友問，他說現在有一些超市都關門了，是不是超市就沒市場了，或者是現在是綜合體得天下？超市他認為會不會是一個低端的消費，會不會退出市場，超市現在的占比是31%，只能說明一個問題，超市還是零售，我們現在成都零售市場的主力業態，看這是5000平方米的數據，每個店在哪一個地方都有的，這161個賣場里面武侯區最多35個，成都周邊溫江最多，寫了五個，這是一個數據的柱狀圖。快時尚前五名就不說了，現在快時尚在成都有30家，進的主要有七個牌子，這是前五。成都消費者認知度最高的奢侈品前五名，因為成都市提出的口號是西部時尚購物天堂，建立西部的商貿物流中心，所以領導們肯定不想多了，反正什么品牌都愿意來成都，成都什么樣的品牌，什么樣的人都能找到快樂，這就是它包容心的體現。

第二我說餐飲，餐飲高檔餐飲下降了40%，前幾天我們在省上開會，很多餐飲企業說下降的比較嚴重，但是大家都有一個問題，餐飲下降了，都怪習主席的八項規定，我覺得這個沒有道理，會怪的怪自己，不會怪的怪別人。特別我說成都的餐飲，發展進入了一個瓶頸期，成都餐飲的特點第一不敢走出去，出去了不敢回來，海底撈想回來，我們成都有一些餐飲企業的老板說他回來，打死他，什么意思呢？他的意思是肯定他的味道不如我們，所以海底老不敢回來了，然后也不敢出去。然后說團購搶了生意，晚上吃飯都拿團購排隊到這兒吃飯的，正兒八經的顧客沒有位置，團購網排了一大堆，因為便宜嘛，五折的菜品，問題出現在哪？原有的模式不能適應現在新的消費形式的發展，需要尋找新的利潤增長點，建立新的商業模式，餐飲的成功一定不是經營內容的成功，一定是模式的成功，如果你天天研究一個，說不敢出去的原因是回國肉拿到北京炒就沒有那個味道，等到有成都的味道了我再連鎖，這是一種錯誤的，永遠不可能在成都炒的菜在北京，或者在烏魯木齊味道會一樣，蘭州拉面在成都吃就沒有蘭州的香，這時候你追求味道統一了再連鎖？這明顯是不可能的嘛，所以連鎖的成功一定是模式的成功，不是經營內容的成功。

第三個經營利潤受擠壓，不管我們的超市還是百貨，現在利潤空間越來越小，租金上漲了，嚇死人，你看這兩天太平洋說提高五倍租金，有記者問我說春熙路零售賣場的租金到底是多少錢啊，是不是網上說的一千多一平方米？我說怎么可能呢，一千多一平方米，那百盛還在哪敢開店？ 最后我說專業市場，成都的專業市場異軍突起，競爭慘烈前景堪憂，成都的專業市場有多少嗎？如果把這些加起來算商業體量，不知道把成都的多少份額給占了，面積給占了，哪有那么多賣價了？你建了那么多，你跟怪八項規定一樣，根本沒有調查你就開了。這是一個最后的資料，成都國際知名的品牌在成都和重慶綜合體分布的情況，這是大概做了一個統計。

因為時間關系，分享到此結束，謝謝！

（搜鋪網 成都報道）