三、專家講評

　　五一期間，消費者因為商業(yè)內(nèi)部交通擁擠，而放棄購物的現(xiàn)象，說明了科學(xué)合理的內(nèi)部交通組織，不但能直接影響顧客消費時的切身感受，又會間接影響商家的經(jīng)營獲利。因此，對于投資者而言，分析商業(yè)項目的內(nèi)部交通環(huán)境，將有助于對未來是否實現(xiàn)商業(yè)贏利的判斷。

　　商業(yè)規(guī)劃合理 內(nèi)部交通成功前提

　　一般情況下，顧客在商場購物的時間不會超過3小時，超過這個時間就容易處于疲勞狀態(tài)。所以合理的內(nèi)部交通路線設(shè)計，可以在空間、時間上最大化地挽留人流量。通常情況下，商業(yè)項目的規(guī)劃前期，會從以下五個方面進(jìn)行設(shè)計，為吸引人流、實現(xiàn)內(nèi)部交通的便利性奠定基礎(chǔ)。

　　第一，商業(yè)項目的出入口設(shè)置。商業(yè)項目的出入口要與周邊的市政交通相配合，實現(xiàn)內(nèi)部交通動線與外部交通體系的溝通。另外，商場的主要出入口的外部，應(yīng)該設(shè)置一定的緩沖空間，一般為10米×10米的廣場，以容納從各個方向來的人流。而在主入口內(nèi)要設(shè)置前廳，使人流能從這個聚集點分散到各個業(yè)態(tài)分區(qū)，以實現(xiàn)商業(yè)利益的最大化。

　　第二，人車分流。某些商業(yè)項目，由于進(jìn)深與面寬較為狹小，可能會出現(xiàn)車流和人流交叉的現(xiàn)象，在一定程度上影響人流動線的走向。因此，投資者在審視商業(yè)項目時，要注意商業(yè)體內(nèi)部的人車分流情況。

　　第三，建筑小品、硬質(zhì)景觀的設(shè)計。商業(yè)項目內(nèi)部的建筑小品和硬質(zhì)景觀的設(shè)計，有利于對設(shè)置在其附近的商鋪，吸引更多的人流在此經(jīng)過。

　　第四，人流與貨流避免交叉。商業(yè)項目在運輸貨物時，應(yīng)該保證與人流分離，不要因為運貨占用公共空間或電梯系統(tǒng)，而阻礙人流走向。因此，要采取在人流量較低的時間段，運輸貨物的原則。

　　第五，其他附屬設(shè)施與人流動線的關(guān)系處理。燈柱、廣告招牌等附屬設(shè)施亦會影響到人流動線，這些附屬設(shè)施要保障一定的間距，以確保人流的通行空間不受到影響。

　　垂直、平面交通設(shè)計 決定內(nèi)部人流動向

　　投資者在評析商業(yè)體內(nèi)部交通的好壞，主要應(yīng)從垂直交通和平面交通兩個方向分析。垂直交通將促使人流從低樓層向高樓層運動，而平面交通則能使消費者沿著商家事先設(shè)計好的交通流線進(jìn)行消費。好的內(nèi)部交通設(shè)計能使不是處于“金角銀邊”的商鋪，也能得到充足的客流。因此，投資者在進(jìn)行投資前，一定要了解自己選購的商鋪位置，是否能依靠內(nèi)部交通，獲取足夠的人流量，起到“事半功倍”的效果。

　　垂直交通：自下而上引導(dǎo)客流

　　對于垂直交通而言，主要是指運輸人流的電梯設(shè)計，即扶梯和垂直電梯。一般而言，對于5～10萬的人流，應(yīng)設(shè)置18～30部扶梯，4～10部垂直電梯來滿足人流運輸?shù)囊�求。在樓層之間設(shè)立的臺階式手扶電梯，上下部分應(yīng)分開設(shè)計或設(shè)計成剪刀式，以增加人流上下樓時光顧店鋪的數(shù)量。

　　比如，十里堡華堂的扶梯設(shè)計就采用了剪刀式設(shè)計，使向不同樓層運行的人流，必須繞個圈才能找到上行或下行的電梯，其目的就是為了讓客流盡可能轉(zhuǎn)到更多的商鋪，以滿足立地條件不好的商鋪也能得到足夠的人流量。此外，十里堡華堂還在商場內(nèi)部的天井設(shè)置了觀光電梯，以幫助消費者能根據(jù)自己的消費需求，到達(dá)合適的樓層。

　　購物中心層數(shù)越多，營業(yè)面積和租金就越多，購物中心的利潤和投資回報就越大。但要把購物者引導(dǎo)高層并不容易，因而投資者往往不愿意租用較高層的商鋪。此時，中庭空間和垂直交通工具能夠發(fā)揮重要的作用。中庭是垂直交通組織的關(guān)鍵點，也是步行空間的序列高潮，這里人流集中、流量大，最有可能鼓勵人流上行。富有趣味的垂直交通工具，玻璃觀景電梯等，能在中庭空間創(chuàng)造活力和動感，常常會激發(fā)購物者登高的欲望。因此，投資者在選擇高層商鋪時，評價垂直交通能否促使人流向上運動，將成為考核重點。

　　平面交通：有效制造人流內(nèi)循環(huán)

　　平面交通在內(nèi)部交通設(shè)計上，對于引導(dǎo)人流起到至關(guān)重要的作用。平面交通設(shè)計最重要的是主通道與次通道的設(shè)計，一般要求在進(jìn)入商場之后要有一條明顯的主通道，寬度在6～8米，保證購物人群能夠擁有舒適的步行空間，使顧客在穿行主通道時，能清楚地看到商場平層的業(yè)態(tài)劃分。

　　除主通道之外，還應(yīng)該有與之相連的次級通道，使人流有效分流到各個業(yè)態(tài)分區(qū)。根據(jù)不同的商業(yè)種類，次級通道的寬度各不相同。對于商場內(nèi)部的次級通道應(yīng)在2米左右，以保證顧客在不擁擠的條件下，選購合適商品。而小商品批發(fā)市場則會將次級通道設(shè)置在1.5米左右，其目的是盡可能劃分更多的商鋪，為市場制造出足夠的人氣。此外，為了有效拉動次級通道商鋪的人流量，可將收銀臺、衛(wèi)生間、樓層休息區(qū)等部分功能分布在次級通道上，以拉升次級通道的人流量，同時也可降低將其設(shè)立在主要通道旁，占用黃金鋪面的損失。