致力打造西部經濟核心增長極的成都，商業地產正在飛速發展。數據顯示成都商業地產在建面積超過290萬平方米，成都已經成為全國商業地產在建規模最大的城市。業內人士對此有一句最形象的比喻，“滿城盡是綜合體”，引發了業界對于“商業地產危機”的諸多言論。體量過大是否能夠順利消化？遍地甲級綜合體同質化現象嚴重，如何吸引租客？本期記者走訪綜合體與采訪專家發現，找準定位、修建特色建筑和后期運營的軟性服務，將是未來商業突圍的方向。

第1招

區域錯位發展 避免商業密集區

成都商業地產泡沫化的隱患早已引起業界共鳴，究竟是“十面埋伏”，還是“局部高溫”？則需要統觀全市的商業地產布局。

以南延線為例，幾乎每步行10分鐘就能找到一個綜合體，該區域的商業地產競爭白熱化眾所周知。但若以北面龍潭新城為例，近30萬常住人口區域內，目前在建的綜合體項目僅上古天地。而作為大工業集群地的龍泉，當地的酒店數量和品質跟成都其它區域相差很遠，區域配套無法支撐常駐人口的生活、商務需求。

中國房地產策劃師聯誼會主席、原中國房地產業協會副會長兼秘書長顧云昌表示，修建綜合體，首先要看區域的人口聚集效應。有產業、住宅興旺，則商業綜合體興旺。成都青羊建設發展有限公司總經理潘繼謙認為，成熟的商業區域應該是居住、職業、娛樂三足鼎立。如果三點關系不平衡，恰恰表明此處尚處于發展機會階段。而新建綜合體選擇這樣的區域，就意味著未來的發展空間更大。藍光嘉寶總裁姚敏樂觀預見，“無論是業態布局，還是商業規劃布局，通過市場自身去創新完善，未來都將趨向合理，精神不滑坡，辦法總比困難多”。

第2招

特色建筑設計 避免重復建設

全玻璃幕墻外觀、刷新建筑高度、“雙子塔”設計……這些泛濫的“創意設計”，在修建綜合體、寫字樓時，通常被作為慣用手段，已不足為奇。在這樣的形勢下，商業產品想要在競爭中脫穎而出，尋找特色化差異化的發展道路已經成為各商業地產操盤手爛熟于心的真經，而其中獨特的建筑設計是首要必備條件。

新興涌現的綜合體，已經開始在建筑外觀設計上下功夫。成都來福士廣場還未正式亮相時，其清水混凝土外立面就已經引起業界和市民的高度關注，絢爛多變的“時光閣”，則成為了人民南路晚上的一道亮麗風景。此外，其商場內外對于三峽文化的詮釋，也讓巴蜀人民倍感親切。

上古天地作為中國首個天際情景商業綜合體，一經亮相，也引發了業界關注。據上古天地策劃經理彭晶介紹，大多數的城市綜合體都是對城市功能的提升和堆砌，為了突破這一瓶頸，上古天地首次在國內將公園和國際性商業中心結合在一起，把天際溫泉搬上100米城市高空。這些建筑設計與細節打造上的不惜血本，正是因為看到了綜合體發展必須依靠找到定位，找準穴位獲得突破。

第3招

堅持高質軟性服務 重開發也要重運營

同質化也是成都商業地產離不開的話題。四川省商業地產聯盟秘書長冉立春分析認為，近兩年間綜合體、寫字樓集中爆發。雖然成都商業地產體量巨大，但主要為結構性和階段性過剩，商業體同質化現象嚴重。

“重開發不重運營。”顧云昌表示，這是國內商業地產的通病，這跟目前商業體大多數都是銷售有關。然而有專家表明，目前滿地都是5A甲級寫字樓，開發商紛紛將重點落在硬件投入上。但當所有寫字樓都是最新的硬件設備時，對于軟性服務的重視，反而能決定寫字樓在今后數十年的增值空間。建成于1931年的美國帝國大廈一直被業界譽為美談，關鍵就在于其對軟性服務的堅持及大廈室內設備的及時更新。

作為西部新地標的成都國際金融中心，也將花大力氣在軟性服務上。香港九龍倉集團的附屬公司，九龍倉中國置業有限公司助理董事兼總經理邵永官表示：“以人為本的軟體服務，將成為國金中心最大特色之一。”據悉，九龍倉將建立起一套新的服務體系，下至保安、保潔等工作人員，都將按照標準進行培訓。

而位于成都東大街的摩根中心，2010年投入運營以來，目前出租率90%以上，租戶單位80余家，常駐工作人員約6000人，續租率高達70%。在高樓密布的東大街，能有如此優異的成績，也正是由于其高質的軟性服務。

（來源：成都晚報）