商業(yè)地產(chǎn)的困局正在蔓延。日前，作為國(guó)資委特批保留地產(chǎn)業(yè)務(wù)的21家央企之一，中航地產(chǎn)(000043,股吧)（000043）發(fā)布的2013年上半年業(yè)績(jī)報(bào)披露，公司凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)虧損2800萬(wàn)—3600萬(wàn)元，延續(xù)了今年一季度虧損的頹勢(shì)。去年同期，中航地產(chǎn)凈利潤(rùn)則為盈利355萬(wàn)元，凈利潤(rùn)率僅為3%。
曾被寄予厚望的“商業(yè)地產(chǎn)”，如今卻成為拖累中航地產(chǎn)業(yè)績(jī)巨虧的“禍?zhǔn)住薄８钊藫?dān)憂的是，近年來(lái)在資本市場(chǎng)“再融資”大門被緊緊關(guān)閉、長(zhǎng)期依靠外部借貸發(fā)展的中航地產(chǎn)，在商業(yè)地產(chǎn)拓展這條道路上到底還能走多遠(yuǎn)？
現(xiàn)金流全線告急背后
缺錢，已成為近年來(lái)制約中航地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)布局和拓展的“最大瓶頸”。
早在2009年，中航地產(chǎn)便啟動(dòng)定向增發(fā)方案，欲通過(guò)增發(fā)融資解決經(jīng)營(yíng)資金的問(wèn)題。但在2010年卻意外遭遇國(guó)資委對(duì)于央企涉房“清退令”沖擊。最終，這一定增計(jì)劃以流產(chǎn)而告終。這也為中航地產(chǎn)此后幾年埋下“借錢過(guò)日子”的困局。
借錢，成為近年來(lái)支撐中航地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)布局的唯一途徑。今年7月，公司發(fā)布公告稱，擬向中國(guó)航空技術(shù)國(guó)際控股有限公司申請(qǐng)借款最高余額不超過(guò)人民幣20億元，期限內(nèi)支付利息不超過(guò)人民幣1.3億元。當(dāng)天，還宣布擬通過(guò)銀行向兄弟公司深圳格蘭云天酒店管理有限公司借款不超過(guò)5000萬(wàn)元，借款利率不超過(guò)7%，借款利息不超過(guò)350萬(wàn)元。
今年第一季度，公司向外部借款金額達(dá)到了15.51億元，現(xiàn)金流量?jī)纛~卻高達(dá)-5.5億元。公司2012年年報(bào)則顯示，當(dāng)年公司營(yíng)業(yè)總收入為41.85億元，歸屬上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)為1.36億元。但通過(guò)銀行貸款、大股東借款等方式籌措資金高達(dá)50億元。
高級(jí)會(huì)計(jì)師蔣國(guó)彪告訴記者，“中航地產(chǎn)以借款等方式支撐正常經(jīng)營(yíng)，在行業(yè)不景氣、庫(kù)存大背景下，還存在以賒銷粉飾利潤(rùn)報(bào)表的情況。由于公司銷售回籠不暢，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)只有3%，低于一年同期存款利率。未來(lái)，公司一旦出現(xiàn)資金鏈斷裂，整體經(jīng)營(yíng)和發(fā)展就非常令人擔(dān)憂”。
轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的代價(jià)
一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)存在很大的差異，前者的項(xiàng)目資金占有率高、回收周期長(zhǎng)，不是房子蓋好了錢就掙到手，必須要進(jìn)行后續(xù)持續(xù)的商業(yè)開(kāi)發(fā)，這往往不是傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)商所擅長(zhǎng)的，最終讓中航地產(chǎn)這樣的國(guó)企，也必須靠借錢來(lái)維持一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的滾動(dòng)式開(kāi)發(fā)”。
去除已經(jīng)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，中航地產(chǎn)目前尚儲(chǔ)備商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)18 個(gè)，權(quán)益總建筑面積達(dá)610 萬(wàn)平方米，主要分布于江西、湖南、廣東、四川、貴州等地的二三線城市，并形成了“中航城”、“中航國(guó)際廣場(chǎng)”等商業(yè)地產(chǎn)的子品牌。
“步伐跑得太快，攤子鋪的太大”，卻讓中航地產(chǎn)在進(jìn)入2013年之后遭遇“投入產(chǎn)出周期超長(zhǎng)”所帶來(lái)的運(yùn)營(yíng)虧損。公司公告中承認(rèn)，“由于公司部分地產(chǎn)項(xiàng)目本期未達(dá)到結(jié)轉(zhuǎn)收入條件，導(dǎo)致地產(chǎn)業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)虧損”。
對(duì)此，財(cái)經(jīng)評(píng)論員、浙江萬(wàn)里學(xué)院客座教授馮洪江指出，“商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須具備前瞻眼光的開(kāi)發(fā)商、專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)及經(jīng)驗(yàn)豐富的物業(yè)管理公司三大能力。一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)新的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，至少要8—10年才能發(fā)展成熟，區(qū)域成熟后項(xiàng)目才能獲得穩(wěn)定盈利。在成熟的區(qū)域，也需要3年左右才能盈利。這正是中航地產(chǎn)亟待提升和補(bǔ)全的”。
（來(lái)源：中國(guó)企業(yè)報(bào) 作者：許意強(qiáng)）
