在購物中心“過剩論”、“泡沫化”肆意的市場環境中，恐怕沒有哪個購物中心在未開業就已被炒熱，但是，英特宜家購物中心(中國)管理有限公司(下稱“英特宜家”)做到了這一點。

今年5月，英特宜家一行7人來到北京通州，考察投資發展環境。這被認為是英特宜家除了北京大興項目以外，在北京的另一個項目即將啟動。

而此前，英特宜家多次大手筆在中國投資建立購物中心，不過，至今，其購物中心均未建成開業。即便如此，其超大體量的購物中心，以及家居、百貨、電器混搭的業態已經引發業界對其未來不確定性的猜測。

上百億投資

比北京通州項目更早的，是英特宜家在上海即將投資36億元(也有數據為40~50億元)建立購物中心。

事實上，不管是所謂的“北京通州考察”,還是上海36億元項目，都還是“計劃中的事。”

“目前，我們在上海已經決定在哪個區域拿地，在廣州和北京也有新的拓展計劃，在北京東面和西面也計劃各做一個大的購物中心，正在談判進行中。”英特宜家集團總裁John Tegnér先生此前表示。

英特宜家中國區董事總經理丁暉告訴記者，這些都屬于其第二階段的項目，主要圍繞北京、上海、廣州三個一線城市或者其周邊的城市，例如天津、南京、杭州、深圳等，由于第一階段的三個項目基本建好，英特宜家已經對中國市場有了一定程度的了解。

丁暉所說的第一階段的三個項目，即北京、無錫、武漢三個城市的在建購物中心。記者查閱資料得知，英特宜家對上述三個購物中心分別投資50億、30億、30億元。而主導這些購物中心項目的英特宜家跟宜家家居并無關系。

資料顯示，英特宜家購物中心集團成立于2001年，是宜家家居集團與英特宜家集團共同投資、著力于超大型購物中心開發和運營的股份公司，前者持股比例49%，后者持股51%。該集團于2007年正式進入中國，以買地自建的方式運營購物中心，目前已在14個國家開設了30家購物中心，擁有超過 185萬平方米的租賃面積。

而記者查閱宜家家居官網，其在中國目前擁有13家家居賣場，其中上海3家，北京、成都、無錫、沈陽、南京、廣州、深圳、大連、天津、寧波分別1家。

既然是兩個不同的公司，在規劃選址時是否有沖突？丁暉告訴記者，二者在操作時并沒有太大沖突。宜家家居進入中國主要考慮的是前25名的城市，英特宜家則看重的是前10名的城市。

“比如在上海，宜家家居目前有三個賣場，此時英特宜家如果打算進入上海，會跟宜家家居進行探討。大戰略制定出來后，則有關的選址事宜以及買地流程主要由英特宜家負責。在英特宜家不打算進駐的城市，則由宜家家居單獨負責選址買地等事宜。”

對于第二階段的項目，丁暉此前還表示，去年11月，英特宜家集團總部又向中國區新批了120億~150億元資金，用來拓展新的項目。按照英特宜家的計劃，在未來5年，投資超過100億元在中國的購物中心項目上，將帶來超過53萬平方米的零售面積。

大不等于好

雖然在前幾年大手筆拿地，但總是因為各種原因遲遲未開工，英特宜家的三個項目被許多媒體以及業內人士解讀為“低價拿地，坐等升值”。 有人認為，即使將來購物中心的計劃無法實現，僅憑土地升值的回報，也不會讓宜家購物中心集團有任何損失。

記者查閱資料發現，英特宜家無錫項目2007年就已經拿地，整體建筑完工后，開業時間從此前的2013年推遲到了2014年。北京項目則是2009年以7.9億的價格拿下，最近才封頂，開業時間仍為2014年。

一個項目從拿地到開工，耗費5~7年時間，似乎確實躲不開上述猜測。但John Tegnér否認了這種猜測，他表示，“英特宜家不是上市公司，所以經營理念是長期投資且持有物業，沒有寫字樓、酒店式公寓或者住宅等配套出售，宜家方面不打算出售任何一家商鋪。”

對此，匯智咨詢首席顧問程崗告訴記者，英特宜家的這種做法是商業地產行業內普遍做法。“前期有機會拿地，但不一定立刻開工建設。要根據周邊環境的繁華程度，消費能力多種因素，考慮項目能否帶動起一個商圈的發展。”在他看來，英特宜家的這種做法并無不妥。

在配套業態方面，丁暉告訴記者，除宜家家居商場外，英特宜家已經簽約歐尚超市、蘇寧電器、金逸國際影城等大型主力店。

對于主力店與其他業態搭配是否存在不搭的問題，丁暉表示，宜家家居只是購物中心的主力店之一，其他零售組合的面積也比宜家家居面積要大很多，后 者只占整個購物中心四分之一的面積，主力店會有四到五個，包括宜家家居、蘇寧電器、歐尚超市、迪卡儂、金逸影院等，次主力店則主要以H&M、 ZARA等為主。

但有業內人士質疑，隨著電商對實體零售的沖擊，蘇寧電器、歐尚這類實體零售本身也在不斷萎縮和關店，并不能像以前一樣帶來大量客流。

對此，丁暉并沒有直接回答，他更多強調的是其大體量。他坦承，如果拿掉宜家家居，跟萬達廣場沒有什么區別，就是面積更大。根據德勤與中國連鎖經營協會的報告，目前中國購物中心的開發呈現體量趨大的特點。

值得注意的是，大體量的物業提高潛在集客能力同時，也帶給后續招商和運營更大壓力。購物中心大未必佳，相對于面積而言，購物中心更需要明確定位，尋求收益與面積的最佳平衡。上述報告稱，“面對新的機會與挑戰，開發者和運營者需要抓住商業本質，厘清迷思。”

（來源：中華合作時報·超市周刊）