近日，多家媒體報道以迅猛擴張著稱的萬達商業綜合體，其步行街商鋪在多地頻頻出現人氣冷清，空置率高升的現象。

　　9月1日，號稱亞洲最大商業綜合體的成都環球中心正式營業，其低租金打造的一站式購物廣場模式能否打破大型綜合體的運營瓶頸仍不得而知。

　　而多家商業地產顧問機構已經監測到：成都這個全國近年來商業供應量最大的城市之一的綜合體商鋪已經出現在開業后不久即降租或退租現象，一條商街的死活或許能反應出整個商業綜合體熱背后的所有問題。

　　被遺忘的“金街”

　　經過了近3個月的試運行，成都環球中心不乏吸引消費者的賣點：號稱“中國西南首個一站式購物休閑娛樂航母”的環球中心，除了獨特的國際品牌布局，更配備了25萬的天堂島海洋樂園，西南最大IMAX星美國際影院、西南唯一冰上運動中心等獨有業態，其商街系也引進了韓國街等特色產品，然而3個月以來這里只是成都市民“周末游”的熱點，平時人氣仍然不旺。

　　“平時一天的營業額很難突破3000元，周末好的時候會突破1萬元。”在這里經營餐飲生意的陳先生表示，由于遠離傳統商圈，環球中心的人氣積累和消費力轉化都需要一個過程，“如果不是剛開業的租金較低，商家很難支撐。”

　　而對于頻頻開業的萬達廣場來說，其商業街的問題更為凸顯。據相關媒體報道武漢菱角湖萬達廣場街鋪交房一年多，出租率只有三成左右，已出售的街鋪運營不佳，導致業主輪番投訴。廣州白云區的萬達廣場，主力店生意不錯，但室外的街鋪卻十分冷清，入駐的商戶流失率至少30%。

　　在上海，開業兩年的江橋萬達廣場，百余套“金街”街鋪中至少有一半空置，寶山萬達廣場開業一年多，室外步行街同樣大半空置，玻璃門窗上貼的都是招租的告示，與商場內的滿租狀態形成鮮明的對比。

　　原本被各地政府和商業地產開發商熱捧的商業開始遭受供應量大增帶來的營業難題。據四川中原地產統計顯示，2012年僅成都市主城區商鋪新增供應150多萬平方米，同比增長約63%，成交約68萬平方米，同比下降約10%。其中，社區型商鋪供應量約為65萬平方米，占到整體供應量的43%左右，市場占比出現一定下滑；商業廣場供應量接近70萬平方米，占整體供應量的45%；寫字樓底商供應量超過15萬平方米，約占10%。

　　記者走訪了成都萬達三個商街，其人氣不僅與商場內形成明顯反差，其退租、空置現象也時有發生。“同樣是做餐飲，商街的人氣和商場內有超過30%的差距，而人氣就是營業額的保證。”成都錦江萬達廣場的商鋪經營者劉小姐表示，由于業態差距不大，商街的散亂與商場內狀況形成了較大的反差，從而導致容易被消費者“遺忘”。

　　“賣出的孩子無人疼”

　　綜合體商街的經營困難存在著先天因素不足。

　　在成都天愛地產顧問機構總經理何欣看來，包括環球中心、萬達廣場等商業綜合體在內，大部分商業綜合體都在運營上將商街的物業作為對外銷售回籠現金流的主力，與寫字樓、住宅公寓一起成為商業地產綜合體快速回籠資金的工具，而當商街被賣給一個個不同的業主之后很難實現統一招商、統一管理。“而業主為了保障投資收益率，也不愿意降低租金門檻，導致了商戶的經營面臨極大壓力”。

　　其實，大型商業綜合體的商街經營困難還存在著一個極為重要的綜合體規劃和設計“陷阱”。“包括萬達廣場在內的商業綜合體大部分消費者，都是從停車場直接進入商場進行購物和消費，而商街則顯然被隔離開來，人流車流都無法直接到達，對入駐商街的商戶品牌號召力是個極大的挑戰，而由于商街的大部分業主均是個人，在資源和招商能力上都很難同大型商業地產集團相比。”在成都從事商業地產顧問的行業資深人士唐建成表示，在商業綜合體內地產商自持的商場內，業態非常齊全完整，從餐飲休閑娛樂零售無所不有，預留給商場周邊的商街生存空間就顯得更為狹小了。

　　散售商街商鋪曾經是包括萬達在內眾多綜合體重要的資金回籠模式。差距不大的單位建筑成本，相對住宅和寫字樓的利潤，售價更高的商鋪給開發商帶來的利潤要高得多。因此提高商業物業可售比例，可以使開發商回籠資金大幅增加，然而商鋪散售之后帶來的直接后果是不少商鋪陷入后續經營困境。

　　2012年萬達工作報告顯示，萬達持有物業1290萬平方米，但其貢獻的收入有限。2012年，商業管理公司的租金收入為52.07億元，萬達百貨的收入111.8億元，萬達院線的收入30.8億元，大歌星收入7.25億元，持有商業物業收入合計229.96億元，僅占萬達集團總營業收入的16.23%。而物業銷售仍占據萬達營業收入大頭。2012年，萬達商業地產竣工入伙539.3億元，占商業地產收入的49.16%，占集團總收入的38.06%。這就意味著住宅和商鋪類的銷售貢獻了大部分的營業收入。

　　“對業主而言，高售價會令未來的租金回報率相對降低，這意味利潤較低的行業無法承受業主希望達到的租金水平，容易造成開發商做一條商街死一條。”何欣分析，賣出去的商鋪表面上看是開發商協助業主招商，但實際是“賣出去的孩子無人疼”，很多綜合體商鋪的租金收益率已經降到了3%～5%，還面臨著空置的危險。

　　但部分商業地產人士也表示商街應該自然有其生命力，有一些業態例如小餐飲，在大商業里受條件限制無法引進，而開在外面的商街，不受營業時間影響，在業態上也沒有太多限制，理應能找到自己的出路。

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　　同質化遭遇高供應

　　綜合體商街模式先天不足的情況還遭遇了近年來持續的商業物業高量供應。

　　仲量聯行發布的《2013中國零售地產市場展望》顯示，“未來3年，成都的購物中心新增面積將在300萬～400萬平方米之間，新增量將超過一線城市。”而目前，成都在建商業綜合體面積已經位列全國各大城市第一。按照仲量聯行的預期，成都市核心商圈和非核心商圈總體零售地產增量將達到240萬平方米左右，這幾乎已經占了目前成都零售地產總量291.82萬平方米的83％。

　　隨著商業綜合體們的競爭日趨激烈，空置現象也密集出現。位于成都電子科大附近的一環路國光大廈，盡管已經持續了數月的招商，但依舊是一座“空城”，而位于成都市中心的熊貓城開業近3年，空置率仍然超過50%，商家頻頻撤店的現象時有發生。

　　相關數據顯示，2012年中國二線城市商業地產的平均空置率為10.5％，而成都購物中心空置率已經達到16.2％。

　　然而，供應量仍在持續增加。世邦魏理仕華西區研究部彭芳琪透露，2013年第二季度新增供應來自火車東站的凱德廣場魅力城及紅牌樓的天虹百貨，為市場帶來8.9萬平方米的零售面積。整體市場方面，大部分零售商戶對成都零售市場依然看好，市場租賃活動仍保持活躍，成都全市空置率環比下降1個百分點至10.6%。但另一方面，新興商圈由于受周邊基礎設施仍未完善、人氣無法聚集、交通不便等因素的持續影響，部分商場已傳出降租或退租的現象。

　　高供應還不是商業綜合體空置率，特別是商街空置率高企的全部，同質化競爭才是綜合體商街陷入生存困境的重要原因。

　　記者走訪了金牛萬達廣場、成都來福士、華潤萬象城、奧克斯廣場、凱丹廣場等商業項目發現，絕大多數商場在服飾、餐飲等品牌招商方面都存在高度重復的問題。而在商業綜合體的商街部分則更存在著諸多品牌類同的問題。

　　“原本只計劃今年新開2家店，現在卻遇上了8個綜合體商街的選址競爭，我們擴張的速度遠遠趕不上綜合體的擴張速度。”成都一家經營豆撈餐飲的負責人王先生表示，以前是地方政府打造的特色商業街，現在是開發商主導的綜合體商街，餐飲、服裝、休閑娛樂，“換來換去都是那幾張面孔，留給消費者的選擇空間并不大”。

　　而高力國際成都分公司發布的《成都零售物業市場2012年回顧及2013年展望報告》顯示，在商業體競爭最為激烈的2012年，成都多數購物中心的品牌重合率達到50%，同質化競爭還將在2013年進一步加劇。

　　如何在供應量高漲的年代，打破商業綜合體特別是商街品牌同質化的危機，幾乎成了整個商業地產界一道待解的難題。
　　（來源：中國經營報 作者：張明）