自2011年樓市宏觀調(diào)控收緊后，全國(guó)各地的房企掀起向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的熱潮。今年上半年，一方面是業(yè)內(nèi)人士不斷發(fā)出對(duì)商業(yè)地產(chǎn)大躍進(jìn)泡沫的擔(dān)憂，而另一方面是綠地、龍湖、遠(yuǎn)洋等一線房企紛紛宣布加大拓展商業(yè)地產(chǎn)力度。
8月9日，太原國(guó)土局發(fā)布公告稱，華潤(rùn)置地(成都)有限公司以總價(jià)20.13億元，在太原長(zhǎng)風(fēng)橋西拍下共計(jì)約16.76萬平方米的三塊商業(yè)地塊。而在2012年歲末，業(yè)界老大萬科地產(chǎn),也宣布把收入囊中的太原長(zhǎng)風(fēng)橋西一地塊用于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。
綜合房企的拿地開發(fā)動(dòng)作不難發(fā)現(xiàn)，一線房企在二三線城市的開發(fā)方向正在向投資巨大、運(yùn)營(yíng)復(fù)雜的商業(yè)地產(chǎn)拓張，由此也帶來太原地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)格局的升級(jí)。
A 名企搶灘太原商業(yè)地產(chǎn)
2006年，上海綠地集團(tuán)正式進(jìn)駐太原樓市。由此掀起全國(guó)一線房企品牌在太原拿地開發(fā)的熱潮。基于太原市樓市的落后欠發(fā)達(dá)，多數(shù)入駐太原的名企，將開發(fā)商目標(biāo)緊緊盯在住宅上。精裝修、高檔公寓、坡地花園別墅等由名企打造的住宅新產(chǎn)品，一經(jīng)面市，幾乎全部遭到購(gòu)房者的瘋搶。
時(shí)至今日，太原樓市匯集的一線品牌房企數(shù)量已達(dá)到15家，名企市場(chǎng)份額已占到六成以上。雖然住宅開發(fā)熱還未降溫，但名企已經(jīng)嗅到了太原商業(yè)地產(chǎn)的商機(jī)，加快了商業(yè)地產(chǎn)的拓張步伐。
2008年，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作高手深圳茂業(yè)地產(chǎn)以7.8億元成功拍下親賢街“山汽”地塊。2012年年末，這個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)總建筑面積達(dá)到65萬平方米的項(xiàng)目浮出水面。與太原其它名盤不同的是，這個(gè)項(xiàng)目中購(gòu)物中心、商場(chǎng)、寫字樓、酒店、步行街等商業(yè)物業(yè)的建筑面積比例遠(yuǎn)高于住宅。
就在親賢茂業(yè)新天地亮相不久之后，專注住宅開發(fā)的萬科地產(chǎn)高調(diào)宣稱，其在太原長(zhǎng)風(fēng)西大街新競(jìng)得的一個(gè)地塊，將用于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。
8月9日，太原國(guó)土局發(fā)布公告稱，華潤(rùn)置地(成都)有限公司以總價(jià)20.13億元，將太原長(zhǎng)風(fēng)橋西三塊共計(jì)約16.76萬平方米的商業(yè)地塊收入囊中。
至此，一線房企在太原拓張商業(yè)地產(chǎn)的思路清晰可見。
B 拓張動(dòng)力為何強(qiáng)勁
業(yè)內(nèi)人士李先生介紹，名企紛紛在二三線城市拓張商業(yè)地產(chǎn)地盤，一是看中這些城市的商業(yè)潛力，另外，源于商品住宅銷售的壓力。
今年上半年，國(guó)內(nèi)知名機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行發(fā)布了一份《中國(guó)新興城市50強(qiáng)》報(bào)告。該報(bào)告顯示，未來10年內(nèi)，中國(guó)新興城市50強(qiáng)中的主要城市將新建8000多萬平方米的現(xiàn)代零售物業(yè)和接近3000萬平方米的甲級(jí)辦公樓，且未來還將建造超過1億平方米的商用物業(yè)。太原作為新興50強(qiáng)城市中的起步型三線城市，商業(yè)地產(chǎn)正處于一個(gè)開發(fā)高峰起步期。“城市化、二三線城市快速聚集的就業(yè)人口，都是房企開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的動(dòng)力。”業(yè)界人士分析說。去年出臺(tái)的《太原市推進(jìn)城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略規(guī)劃方案》顯示，2015年，太原市域人口將達(dá)470萬，市區(qū)城鎮(zhèn)人口達(dá)365萬。2030年太原市域人口將達(dá)678.5萬，市區(qū)城鎮(zhèn)人口達(dá)530萬，全市的城鎮(zhèn)人口比2012年增長(zhǎng)了近一倍。
而刺激開發(fā)商拓展商業(yè)物業(yè)的另一個(gè)原因，是住宅同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，銷售受到限制。業(yè)內(nèi)人士李先生聲稱，房地產(chǎn)開發(fā)成本居高不下，只有開發(fā)附加值高的高端物業(yè)和豪宅才能賺取利潤(rùn)，但此類項(xiàng)目又是受限購(gòu)影響最嚴(yán)重的產(chǎn)品。住宅開發(fā)的利潤(rùn)率不斷被攤薄，受到的政策影響又很大，許多開發(fā)商感覺開發(fā)住宅力不從心。
在不少開發(fā)商看來，持有一個(gè)運(yùn)作成功的商業(yè)物業(yè)，其租金、商業(yè)利潤(rùn)收益源源不斷，比開發(fā)新的住宅項(xiàng)目更穩(wěn)妥。
C 蜂擁而至 商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)加劇
從2011年至今，太原規(guī)劃待建、建筑面積超過20萬平方米的商業(yè)綜合體項(xiàng)目已超過20個(gè)。而一線名企紛紛介入太原商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，太原商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)格局快速升級(jí)。本土房企與一線房企的項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)內(nèi)容除了產(chǎn)品品質(zhì)外，對(duì)商業(yè)品牌的吸引力，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作能力也是業(yè)界爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。
記者了解到，在全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)頗具影響力的萬達(dá)集團(tuán)、茂業(yè)地產(chǎn)，與國(guó)內(nèi)外知名的百貨、酒店管理、超市、奢侈品、快餐品牌有數(shù)十年的合作，旗下還成立了相應(yīng)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)公司。
以茂業(yè)為例，其每開發(fā)一個(gè)新項(xiàng)目，古馳、香奈爾、百麗等數(shù)十個(gè)世界頂級(jí)奢侈品牌和百貨品牌即會(huì)入駐商場(chǎng)，以吸引更多的知名餐飲、休閑、服務(wù)、娛樂品牌入駐。高檔酒店、寫字間與商場(chǎng)形成商圈良性互動(dòng)。
從事商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的業(yè)界人士張先生認(rèn)為，與一線房企相比，多數(shù)本土企業(yè)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的招商能力相形見絀，需要開發(fā)商主動(dòng)上門洽談主力店。一線房企介入太原商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)后，本土企業(yè)承受的壓力不言而喻。
但也有業(yè)界人士對(duì)此觀點(diǎn)表示質(zhì)疑，太原某房企的品牌經(jīng)理孫女士稱，商業(yè)物業(yè)不同于住宅，需要有成熟專業(yè)的團(tuán)隊(duì)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作管理，商業(yè)項(xiàng)目假以時(shí)日才能樹立市場(chǎng)地位。“沃爾瑪、家樂福超市入駐太原之時(shí)，即有零售業(yè)界人士提出本土超市會(huì)被沖擊得一蹶不振。但事實(shí)上，美特好在市場(chǎng)實(shí)踐與學(xué)習(xí)中，快速成為太原最具影響力的超市品牌，并未因這些巨頭的沖擊而倒下。”孫女士認(rèn)為，山西省恒實(shí)地產(chǎn)、華宇集團(tuán)、山西陽光實(shí)業(yè)、山西國(guó)貿(mào)通過自身實(shí)力，打造了省內(nèi)多個(gè)商業(yè)地標(biāo)，顧客對(duì)這些商業(yè)項(xiàng)目的依賴度不會(huì)因?yàn)橛辛诵碌纳虉?chǎng)就放棄。
顧客購(gòu)物有區(qū)域消費(fèi)的慣性，孫認(rèn)為本土企業(yè)由于植根于本土，龐大的規(guī)模往往能帶來巨大的成本優(yōu)勢(shì)，所以在這場(chǎng)拼人氣的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中，往往更容易占據(jù)主動(dòng)。
D 散售物業(yè)成主流 業(yè)主需警惕投資風(fēng)險(xiǎn)
住宅開發(fā)屢次受到宏觀調(diào)控的壓力，商業(yè)地產(chǎn)成為房企轉(zhuǎn)型的熱點(diǎn)。
據(jù)蘭德咨詢的近期一項(xiàng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)上市房企中商業(yè)地產(chǎn)持有性物業(yè)租金收入一般占年度營(yíng)業(yè)總收入的3%-5%，高的達(dá)到7%。特別是開業(yè)不久，正處于培育期的商業(yè)，八成以上虧損。業(yè)內(nèi)人士張先生介紹，面對(duì)開發(fā)規(guī)模激增、資金投入巨大卻回籠慢的商業(yè)地產(chǎn)，開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)的獲利方式眼下主要為散售物業(yè)。而沒有統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理的商業(yè)物業(yè)，意味著經(jīng)營(yíng)難成品牌聚合力，顧客到店數(shù)量、消費(fèi)能力有限，極易造成投資者投資失敗。“一線房企爭(zhēng)相介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，由此帶來太原商業(yè)地產(chǎn)潛在供應(yīng)量巨大、招商難、商戶經(jīng)營(yíng)難的問題。”業(yè)內(nèi)人士李先生認(rèn)為，在這種情形下，商業(yè)地產(chǎn)的投資者更應(yīng)看重開發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的招商能力，運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。
通常而言，已成功運(yùn)作過商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)商，手中擁有龐大的商業(yè)品牌資源、金融資源。再度運(yùn)營(yíng)新商業(yè)項(xiàng)目時(shí)，招商不存在困難。另外，顧客購(gòu)物及選擇商業(yè)服務(wù)時(shí)，對(duì)品牌、消費(fèi)場(chǎng)所有依賴感，這意味著知名商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商的勝算更大。除此之外，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新、定位也是吸引消費(fèi)者光臨的一個(gè)重要因素。以太原為例，率先嘗試新商業(yè)模式的商業(yè)項(xiàng)目，獲得成功的幾率遠(yuǎn)比復(fù)制模式的項(xiàng)目更受歡迎。比如太原第一個(gè)商業(yè)綜合體——和信商座，第一個(gè)體驗(yàn)式購(gòu)物中心——北美新天地等商業(yè)項(xiàng)目，顛覆了傳統(tǒng)商業(yè)模式，也給投資者帶來巨大收益。
而單靠銷售商業(yè)物業(yè)的項(xiàng)目上，招商品牌難以確定的項(xiàng)目，即使項(xiàng)目位處鬧市區(qū)，也可能面臨經(jīng)營(yíng)難的困境，投資者要慎選。
依照業(yè)界觀點(diǎn)，華潤(rùn)、萬科、太原茂業(yè)天地的商業(yè)項(xiàng)目是否能成功運(yùn)作，甚至取代本土房企開發(fā)的商業(yè)地標(biāo)，現(xiàn)在仍是個(gè)未知數(shù)。
（來源：山西晚報(bào)）
