近日，蘭州市公開出讓位于天水路北大門面積為51361平方米的G1324號宗地。經過3家競買人21輪的激烈競買，最終，福建順隆實業有限公司以14.53億元成功競得該宗土地使用權，正式進軍蘭州房地產業。據了解，G1324號宗地是蘭州市主城區內今年首宗公開拍賣出讓的國有土地，規劃建設商用、辦公、居住為—體的城市綜合體項目。

城市綜合體就是將城市中的商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立—種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成—個多功能、高效率的綜合體。

與此同時，海鴻·居然之家也在蘭州舉行了首個純商業地產項目推介會，該項目總占地面積為300余畝，總建筑面積80萬平方米，是含居然之家家居購物中心、SOHO公寓、5A寫字樓、品牌商業城、地下綜超為—體的大型城市綜合體。

為什么外埠房產商熱衷在蘭州大肆興建城市綜合體項目，此舉會否讓蘭州的百貨業充滿變數？

外埠房產商看重蘭州市場

“蘭州真的有這么大的消費能力嗎？外來房產商為何這么看重蘭州市場呢？”有市民對此發出疑問。

甘肅農業大學教授、博士、中國三產化著名學者賀有利認為，作為甘肅的省會，蘭州有自己的優勢。近年來，隨著西部大開發的推進，蘭州作為連接陜甘寧西部三省區的重要城市，其交通方位優勢盡顯。同時，蘭州經濟快速發展，使人們的消費水平和消費意識提升到一個新的高度，其旺盛的消費能力和日益提升的消費需求，為商業、服務業發展創造了有利條件。“蘭州新區的建設，也讓投資方看重蘭州市場，蘭州新區建成后會整體提升蘭州對西北四省區的服務功能，形成以蘭州為核心輻射多省區的大經濟圈。”

住房供需不平衡，同時吸引了外來房產商。蘭州碧桂園城關區項目近期備受矚目，正是開發商看準了蘭州住房供需不平衡且缺乏別墅群才推出了此項目。據悉，該項目占地面積約20平方公里，位于城關區包蘭鐵路以東、大浪溝以西、城關區劃界線以南、北環線以北的區域，與主城區僅一河之隔，屬于蘭州市低丘緩坡荒山未利用地綜合開發示范區范圍，項目總投資300億元

以上，計劃建設周期為8年。項目前期主要是進行土地一級開發整理，后期將實施基礎設施、文化旅游綜合體、生態公園、商住開發、城市綜合體、學校、公交建設及生態環境綜合治理工程。該項目銷售顧問茹曉敏告訴記者：“蘭州兩山夾一河，城區內可開發的土地已所剩無幾，但是城鎮化進程卻不斷加快，供需矛盾依然存在。此外，蘭州缺乏高檔別墅住宅區，選址青白石，在黃河邊建別墅也符合現在市場的需求。”

實行優惠政策，也是外來房產商投資蘭州的原因之一。蘭州民城集團董事長尚峰介紹，蘭州缺乏像萬達廣場、居然之家這樣的大型知名品牌，因此在蘭州投資這樣的城市綜合體項目符合市場的需要。但是本地房產商不具備建設如此大型項目的資金實力，為了吸引外地有實力的大房產企業，蘭州市對外來的房產商推出了很多優惠措施，在拿地、建房、稅收等多方面進行照顧。在全國樓市調控政策極度嚴厲的大環境下，能享受地方政府的優惠政策這也是外來房產商投資蘭州市場的動因。

商圈重心將偏移？

知名品牌強勢登陸，業內人士認為“蘭州商圈將發生偏移”。對此，多年來從事商業地理研究的安成謀教授有不同看法。

上世紀九十年代至世紀末，蘭州市有三大商圈，一是以南關百貨大樓為中心，輻射慶陽路、永昌路，以百貨零售為主的商圈；二是鐵路局以工貿大廈、錦華商廈、民百大樓、鐵路局服裝市場為中心的鐵路局商業圈；三是以西關什字亞歐商廈為標志的西關黃金商業圈。進入21世紀后，三大傳統黃金商圈除西關什字因張掖路商業步行街的興起而繼續繁華外，其余兩個已黯然消退。近幾年，隨著蘭州經濟的發展，百貨業市場規模不斷壯大，國芳百貨、亞歐、新世界、西太華、華孚泰、西單等知名百貨商場漸入人心，形成了西關、廣場、東部、雁灘、小西湖、西站幾大商圈。

安教授認為，近年來，隨著樓市調控越來越嚴厲，很多開發商將發展方向瞄準了商業地產。2010年萬達和多家外來房產商同時入駐蘭州，簽約了一批項目。其中有蘭州市城關區與澳門集美集團簽訂的在白道坪、伏龍坪投資60億元，興建一座集商住娛樂為一體、占地千畝的“民俗風情園”項目；廣州恒大與城關區政府簽約的投資95億元打造“九州生態園”項目。

除了商業地產項目，知名百貨王府井和時尚百盛也紛紛入駐蘭州市場。如今三年過去了，王府井在原有的東部商圈內具有了一定的知名度，但其他幾個項目并沒有深入人心，甚至還無人知道。就連選址于南關什字附近的時尚百盛，也并沒有得益于區位優勢而形成規模。可見并不是有大企業、大品牌為依托就能改變蘭州商圈。

商業布局要符合城市發展規劃

“蘭州目前的西關、廣場、東部、雁灘、小西湖、西站幾個商圈是經濟和自然規律共同作用形成的”。安教授告訴記者，蘭州特有的兩山夾一河的地理位置，形成了市場和交通混合型商圈發展模式。

“蘭州東西狹長，交通主干道都是東西線路，交通便利有助于形成商圈，現有的幾個商圈都分布在這條東西線上。跳出這條線發展的商圈，只能形成城市內部區域型的小中心。仔細觀察新建的這幾個大型城市綜合體項目，大多都在蘭州以北雁灘地區。雁灘地區自開建以來，交通不暢成為其發展的最大阻礙，在其周邊再興建多個大型城市綜合體項目，無疑更加重了當地的交通壓力，將來發展受制約已經可以預見了。”安教授認為。

賀有利教授認為，將來蘭州會形成新區以工業發展為主，舊城區以商業和服務業為主的新格局。蘭州新區建設勢必會帶來舊城區城市中心的西移，商業布局要符合城市發展的布局，只有形成方便、舒適、周到和經濟的舊城與新區之間貫穿東西，大體系套小體系的市場格局，才能讓蘭州真正步入快速合理的發展軌道。(記者 張櫟)