寸土寸金的南京市中心罕見掛出地王級地塊。6月14日，南京市國土局掛牌推出今年第43幅土地——白下區(qū)中山東路518號（航空產(chǎn)業(yè)-3）地塊，掛牌起始價高達(dá)39.6億元。據(jù)記者調(diào)查，這幅可能加冕南京“總價地王”的地塊，疑為央企中航工業(yè)集團(tuán)子公司的囊中之物。

公告顯示，該地塊土地性質(zhì)包含住宅、商業(yè)及科研用地，出讓面積為15萬平方米，掛牌起始價為39.6億元。此外，根據(jù)公告，競買人或股東經(jīng)營范圍應(yīng)具有航空飛行器或配套系統(tǒng)研發(fā)、生產(chǎn)、銷售的投資與管理業(yè)務(wù)。

值得注意的是，G43地塊原屬于南京金城集團(tuán)老廠區(qū)，工廠搬遷后廠區(qū)規(guī)劃為全國首個航空產(chǎn)業(yè)城，G43地塊是該產(chǎn)業(yè)城最后一幅亮相的地塊。南京一位知情人士告訴記者，為避免出現(xiàn)地王效應(yīng)，“中航系”在南京金城集團(tuán)老廠區(qū)看中的土地選擇分批出讓，這兩幅地塊應(yīng)已內(nèi)定“中航系”子公司，現(xiàn)在公布預(yù)告只是走流程。事實上，早在2012年年底，就有南京中航內(nèi)部人士傳出消息，原本去年“中航系”準(zhǔn)備拿下南京一幅地塊，土地價格將超越目前全國最高地王地價，但由于突然遭遇國家有關(guān)部門對地王的調(diào)查，所以暫時停止了拿地。今年2月，這幅高總價地塊一分為二開始進(jìn)行預(yù)公告。

同策咨詢南京分公司總經(jīng)理劉思陵指出，有著這樣的背景和拿地門檻，G43地塊更像是量身定制，出讓當(dāng)天產(chǎn)生競爭的可能性極低。作為城中板塊稀缺的黃金地塊，G43地塊有望使“央企+地王”這一焦點重現(xiàn)南京。

中航系定制用地

早在4年前，金城集團(tuán)老廠區(qū)地塊就被劃歸中航工業(yè)集團(tuán)打造。2009年2月，中航工業(yè)和南京市人民政府簽署《中國航空工業(yè)科技城（南京）項目投資協(xié)議》。根據(jù)協(xié)議，南京市政府支持中航工業(yè)在南京市中山東路518號金城集團(tuán)廠區(qū)舊址上建設(shè)中航科技城。中航工業(yè)將確保項目投資和按期完成建設(shè)，南京市政府將為項目建設(shè)提供一切必要支持。

為確保中航系能在土地招拍掛中順利拿地，金城集團(tuán)老廠區(qū)地塊上市時帶有特殊的拿地門檻。公告顯示，G43號地塊東至解放路38、46號等，南至瑞金路，西至龍蟠中路，北至規(guī)劃道路。除競買資格外，地塊中所建設(shè)商業(yè)房產(chǎn)不可分割銷售，地塊中科研用地出讓面積為73511.4平方米，銷售面積比例不得超過科研設(shè)計用房總建筑面積的50%。

今年5月31日，中航旗下的金城集團(tuán)和南京中航工業(yè)科技城發(fā)展有限公司在無人競爭的情況下，以24.8億元底價競得G23號白下區(qū)中山東路518號（航空產(chǎn)業(yè)-1）地塊。從地理位置上，G23地塊和G43地塊一北一南相鄰，組成了金城集團(tuán)老廠區(qū)。

劉思陵指出，中航系在金城集團(tuán)老廠區(qū)地塊上花費了大量的前期規(guī)劃、改造、搬遷等方面投入，拿地開發(fā)配套的商業(yè)和住宅物業(yè)有助于其資金回籠。此外，地塊中商業(yè)房產(chǎn)不可分割銷售，科研用地面積占總出讓面積的一半，使得一般的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商很難承受，只有資金實力雄厚的央企才可以“玩得轉(zhuǎn)”。

“南京航天科技城地塊是由南京中航工業(yè)科技城發(fā)展有限公司負(fù)責(zé)開發(fā)的。”中航地產(chǎn)媒介主管韓慶鋒告訴中國房地產(chǎn)報記者，該公司是由中航工業(yè)集團(tuán)旗下金城集團(tuán)有限公司、中國航空技術(shù)國際控股有限公司、中航地產(chǎn)股份有限公司、中航機(jī)電系統(tǒng)有限公司共同出資成立，四家股東的股權(quán)占比分別為50%、21%、19%、10%。2012年11月，中航地產(chǎn)聯(lián)合金城集團(tuán)、中航國際及中航機(jī)電同比例增資4.6億元，增資后該公司的注冊資金由5億元增加至9.6億元。

從地塊價格上，G43地塊的掛牌出讓總價為39.6億元，按照其綜合容積率5.55計算，該地塊樓面起拍價僅為4746元/平方米，這一價格比G23地塊12229元/平方米的成交樓面價低了近六成。“在白下區(qū)如此繁華的地段，很久沒有這樣大體量且品質(zhì)高的地塊入市了。”南京一位業(yè)內(nèi)人士分析稱，相比11.14萬平方米的G23地塊，此次掛牌的地塊性價比更高。不過由于地塊門檻特殊，開發(fā)利潤受限，未來對于城中板塊商業(yè)及住宅市場的影響并不會很大，底價成交的可能性大。

G43號地塊將于7月4日起接受競買報價，7月19日下午將在南京市公共資源交易中心現(xiàn)場掛牌。

首個航空產(chǎn)業(yè)城

正如中冶主導(dǎo)南京下關(guān)濱江地塊一樣，中航參與的金城集團(tuán)老廠區(qū)地塊也是政府主導(dǎo)的重大經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)項目。隨著G43地塊和G23地塊的掛牌出讓，南京中航工業(yè)航天城開始逐步成型。

中航工業(yè)航天城早在去年8月就公示過控制性詳情規(guī)劃調(diào)整。根據(jù)規(guī)劃，項目地塊北臨西安門遺址、東近明故宮歷史城區(qū)，總用地面積約39.5萬平方米。中航科技城規(guī)劃建筑面積約120萬平方米，項目總投資預(yù)計200億元，是全國首個以航空科技為內(nèi)核的頂級科技研發(fā)中心區(qū)，配建有住宅、商業(yè)、酒店、幼兒園等，預(yù)計7到8年后建成。

南京市規(guī)劃設(shè)計研究院有限責(zé)任公司主任建筑師彭暢琳介紹，由于中航科技城處于南京老城，北臨西安門遺址，東近明故宮歷史城區(qū)，其特殊歷史環(huán)境、現(xiàn)狀資源特征等使得此次規(guī)劃格外慎重。未來規(guī)劃建筑以保護(hù)歷史資源、尊重居民現(xiàn)有環(huán)境為前提，地塊里將保留7座現(xiàn)存老建筑。

去年3月份，金城集團(tuán)建造的甲級寫字樓中航科技大廈奠基，標(biāo)志著南京中航科技城項目正式開工建設(shè)。南京中航工業(yè)科技城發(fā)展有限公司市場部營銷總監(jiān)謝一威指出，金城集團(tuán)老廠區(qū)地塊被中航視為重點地塊進(jìn)行開發(fā)，航空科技城項目啟動后，將同步建設(shè)一批配套服務(wù)設(shè)施。

數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，從去年以來，開發(fā)商以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)為主題在南京進(jìn)行拿地開發(fā)的已達(dá)7起。“為更好地推動城市化建設(shè)，南京在一些重點開發(fā)區(qū)域，以產(chǎn)業(yè)綜合體開發(fā)為名給予房企諸多優(yōu)惠，這樣開發(fā)商就會以相對較低的價格大面積拿地。”前述南京業(yè)內(nèi)人士說。

（來源：中國行業(yè)研究網(wǎng)）