從出讓條件來(lái)看，合肥柏莊南側(cè)的長(zhǎng)江東路為合肥市歷史較為悠久的城市主干道，被稱為“合肥第一路”，人氣，文化氣息強(qiáng)，商業(yè)潛力大，但是限于地塊形狀，沿街面僅為80m。整體來(lái)看，沿街面不夠，商業(yè)條件不好，商業(yè)設(shè)計(jì)遇到瓶頸。目前，該地塊提出了半開放的街區(qū)模式。

結(jié)合合肥市有關(guān)“公共開放空間”的規(guī)定，原來(lái)地塊保留大樹的保護(hù)等，合肥柏莊項(xiàng)目進(jìn)行了以下設(shè)計(jì)：

商業(yè)內(nèi)街：北側(cè)鳳陽(yáng)東路住宅樓退讓近40m，布置分散的獨(dú)棟商業(yè)，與住宅底商對(duì)應(yīng)形成商業(yè)內(nèi)街，有效增加商鋪面。

L型開放廣場(chǎng)：東側(cè)和縣路與南側(cè)長(zhǎng)江東路綜合考慮，商業(yè)地塊規(guī)劃兩棟29層商業(yè)辦公樓和4層商業(yè)綜合賣場(chǎng)，設(shè)置L型開放廣場(chǎng)，將長(zhǎng)江東路的人氣接入和縣路半開放街區(qū)，提升整體商業(yè)價(jià)值，爭(zhēng)取公共開放空間。

5000㎡商業(yè)景觀游園：小區(qū)的次入口與1#2#樓的底商，獨(dú)棟商業(yè)，商業(yè)辦公樓圍合成一個(gè)U形的商業(yè)廣場(chǎng)，結(jié)合對(duì)原有保留大樹的保護(hù)，設(shè)計(jì)了以大喬木為景觀中心的休憩平臺(tái)，小型樹陣，兼顧商業(yè)性和觀賞性，增加戶外公共活動(dòng)場(chǎng)地。

小區(qū)入口與街區(qū)的結(jié)合：小區(qū)兩個(gè)主要入口分別放在北側(cè)商業(yè)內(nèi)街和南側(cè)商業(yè)景觀游園中，使居住小區(qū)封閉于商業(yè)街區(qū)中，商業(yè)街區(qū)對(duì)小區(qū)最大限度開放。當(dāng)然，出于私密性考慮，對(duì)入口的人行和車行智能化管理系統(tǒng)提出了較高的要求。

合肥柏莊地塊項(xiàng)目為原玻璃廠廠區(qū)，形狀極不規(guī)則，整體無(wú)高差，較為平整。整體地塊分為兩塊，南部為8065㎡商業(yè)地塊，容積率為5.0，北部為商住地塊，容積率為3.0。由于土地價(jià)格高達(dá)700萬(wàn)元/畝，通過(guò)成本與利潤(rùn)測(cè)算，住宅利潤(rùn)非常有限，怎樣挖掘商業(yè)價(jià)值是本案能否成功的關(guān)鍵。

半開放街區(qū)模式充分解決了三方面問(wèn)題：

首先是要充分保證街道、廣場(chǎng)空間的完全開放性，并增加公共活動(dòng)的空間與界面。

其次是保證居住組團(tuán)的合理規(guī)模以及私密性。內(nèi)部私密性不一定要壁壘森嚴(yán)，視覺上允許通透，著重強(qiáng)調(diào)社區(qū)管理。通過(guò)有效管理，在居住區(qū)內(nèi)部要求是全封閉的，可以在街道上活動(dòng)但是不太容易進(jìn)入居住區(qū)。

三是提供充足的有關(guān)商業(yè)服務(wù)、文化娛樂(lè)、休閑健身等便民設(shè)施。做好商業(yè)業(yè)態(tài)布置，商業(yè)配套強(qiáng)調(diào)相對(duì)獨(dú)立，例如把傳統(tǒng)的沿街底商模式經(jīng)過(guò)集中和統(tǒng)一整理，形成相對(duì)獨(dú)立、成組成團(tuán)的服務(wù)區(qū)，以減少對(duì)居住空間的干擾。

（來(lái)源：合肥搜房網(wǎng)）