近日，國內第一個自由貿易試驗區——中國（上海）自由貿易試驗區正式掛牌，首批入駐中國（上海）自由貿易試驗區的36家企業領取證照，其中11家為中外合資、外商獨資企業。

早前，《中國（上海）自由貿易試驗區總體方案》發布，明確五大任務及金融、商貿等六個服務業領域的開放舉措。一系列利好的明確釋放引起各界廣泛關注。方案在金融、航運、商貿、專業、文化、社會等六大服務領域提出了具體的開放措施，其中多條措施與房地產業直接相關。

上海自由貿易區的掛牌成立，讓很多嗅覺敏銳的投資客在樓市聞到了“人民幣”的味道。據了解，自從5月開始傳言上海要設立自由貿易區就已經有投資客斥資千萬投資住宅，據稱現在該投資已經獲得20%的回報率。

據德佑地產市場研究部監控的數據顯示，今年以來，外高橋、臨港新城、祝橋等自貿區主要相關板塊房價，均相比去年有了10%以上的漲幅。

分析人士認為，上海自貿區的建立，將打破現有的長三角房地產市場格局，重塑上海的房地產板塊熱點，也將對物流、商業以及相關的產業地產形成直接的利好，從長遠的角度來看，對于房地產行業將是長期的利好，但短期的炒作空間不大。

重塑地產格局

溢出效應明顯

記者實地調查了解到，自貿試驗區掛牌之后，綜合服務大廳便成為投資者聚集的場所，咨詢業務量出現“井噴”現象。

9月30日至10月7日，日均咨詢量達700多人次。而9月份有600多個企業注冊名稱獲得工商核準。根據試驗區新政，如果這些企業符合試驗區備案制條件，即有望入駐試驗區。“這一數量相當于外高橋保稅區一年的新增企業數。”自貿試驗區管委會副主任簡大年告訴記者。

與此相對應的是自貿區內房地產市場的火爆。據了解，自貿區對于房價的影響已從臨近板塊蔓延至整個浦東地區。據德佑地產陸家嘴地區門店相關人士介紹，自貿區規劃批準后，陸家嘴高端二手房不斷上演跳價、惜售的行情，部分房源相較年初提價兩成，個別房東甚至將已基本達成意向的房源撤牌。

德佑地產研究總監陸騎麟表示，外高橋、川沙等板塊的房價，在自貿區概念產生前就已開始快速上漲，因此區域相關板塊難以稱得上十足的投資洼地。不過，自貿區的建設對于周邊板塊乃至整個大浦東地區都是重要的利好，房產的升值可期。

來自戴德梁行的數據顯示，在目前大浦東地區的住宅市場中，其他區域導入的置業者比例在三分之二左右，這一數字領先于上海其他地區。戴德梁行華東區綜合住宅服務部主管伍惠敏預計，自貿區規劃將進一步鞏固和提升大浦東區域中，其他區域高素質人口導入的速度與數量，由此也將為大浦東住宅市場提供更為充裕的需求量能。

業內人士告訴記者，自貿試驗區啟動運作后，區內的制度創新會產生溢出效應。比如在服務貿易方面，沒有物理隔離。注冊在區內的企業，也可以在區外經營或開設子公司，這將為浦東發展服務經濟帶來新動力。試驗區涵蓋的區域部分位于浦東的東部和南部，這將有力促進浦東的南北區域均衡發展。同時，對整個長三角的發展都將形成影響。

實際上，自貿試驗區強調的制度創新，與浦東的綜改試點本質上一致，國家戰略的疊加，激發了浦東開發開放的更大活力。上海市委常委、浦東新區區委書記沈曉明表示，從上世紀90年代的開發開放，到如今的自貿試驗區建設，浦東一直在服務國家戰略的背景下，謀求自身的發展。

沈曉明認為，作為國內首個綜合配套改革試點地區，同時也是大陸首個自由貿易試驗區所在地，上海浦東新區正在建設兩者之間的聯動機制，在服務國家戰略的過程中，主動承接自貿試驗區輻射，充分用好制度創新帶來的溢出效應。

商業、產業地產最先受益

統計數據顯示，進入9月后，自貿區概念對大浦東地區土地市場的影響全面顯現。浦東川沙的兩幅住宅地塊，浦東周康的兩幅上海國際醫學園地塊，均以130%以上的高溢價率成交。其中上海國際醫學園區D2-03-09地塊溢價率高達156.1%，為今年滬上溢價率第二高的經營性地塊。

克而瑞集團研究中心副總經理林波指出，“從目前出讓公告來看，至少到9月還沒有土地出讓。自貿區政策更多的是對板塊產業經濟產生影響，預計未來工業類用地和商辦類用地供應會提速，其次才是住宅用地，而土地漲價是必然的。”一個直接的表現是，自貿區內最大“地主”外高橋的市值在過去不到一個月的時間內翻番，超過600億元人民幣。

根據擁有土地的多少，土地重估后對公司估值提升的幅度，在二級市場的表現存在一定差異。在自貿區內擁有1.78萬平方米倉庫的浦東金橋的股價也在過去一個多月的時間內翻倍。

實際上，受上海自貿區影響，上海倉庫、寫字樓也成為關注熱點。業內人士分析，9月29日自貿區掛牌后，自貿區亞太分撥中心、跨國公司地區性總部等均將大量使用當地的倉庫和廠房資源。同時，如果未來的自貿區仍然延續外高橋等保稅區目前的注冊地和辦公地分離的模式，自貿區以外的寫字樓市場會受到推動，租金漲幅或將加大。

有分析人士稱，目前自貿區內能夠用于開發的存量土地并不多，且多為工業用地。“政府更加關心的是進入自貿區的公司會給自由貿易區引進什么樣的投資，而不只是出售土地獲得收入，而過高的土地價格或租金將會嚇走外國投資者。”

短期炒作空間小

將會形成長期利好

毋庸置疑，上海自貿區將對上海樓市形成巨大利好。

中原地產研究咨詢部總監宋會雍分析指出，自貿區建立后，比如物流基地建設、商務辦公需求等會率先出現一波需求潮，因此這類商業地產會率先迎來機遇。

同時，自貿區的設立將會帶動商貿發展。有分析指出，上海有望成為全球貿易中轉站，短期區域貿易直接獲益。比如，區域內稅收優勢將使商品價格具備競爭優勢，有助于拉動區域內商品銷售；在區域商品價格優勢帶動下，來滬消費人數規模有望增加，這將提升區域商業貿易行業的景氣度。然而，自貿區帶給上海房地產業的并非全是利好。一旦自貿區正式啟動，當地大量購房資金就有了更多流向海外房地產市場的機會。

中金公司董事總經理梁紅認為，上海自貿區是中國做的一個實驗，用于尋找一個可以在全國很快復制的模式，把上海自貿區當成房地產概念來炒肯定是錯誤的。中國未來最重要的是實現以人為本的城鎮化，提高居民的收入水平，而這些都需要靠區域內的服務業的發展來支持。單純的房地產是無法支撐的。對此，專家分析指出，商貿的發展，將刺激商業物業以及酒店設施的需求。商業物業的租金水平會隨著需求的增加而上漲；酒店設施包括星級酒店以及連鎖經濟型酒店，甚至酒店式公寓等，其入住率都會因為顧客的大量涌入而居高不下，當然，租金收益也會隨之水漲船高。

實際上，對于自貿區內部來說，產業聚集區的形成，必將帶動周邊住宅產業的發展，比如陸家嘴金融區的設立，則對陸家嘴、聯洋等高端社區的出現形成直接影響。因此自貿區的設立，會讓市場重新審視外高橋保稅區板塊。初步判斷，周邊將會形成高端居住區，以滿足外企高管的居住需求。此外，周邊普通住宅也會因為自貿區企業的增多，而帶來更多的租賃需求。對于房地產而言，也將是長期的利好。

（來源：中國搜地網）